Home... Nerja Dorpen en steden Activiteiten Wetenswaardigheden Culinair Achtergrondinfo

Hola !  •  About  •  Huis in Spanje  •  Tips voor wonen in Spanje  •  Overwinteren en huis huren  •  Que pasa ?  •  Vakantietips Nerja en Andalusie  •  Links  •  Boek Toekomst & Tapas  •  Fotoalbum  •  Gastenboek
Huis in Spanje Vergelijk en bestel Internet, Telefonie en Digitale Televisie




Huis in Spanje

AboutTips voor wonen in Spanje

Presentatie advocatenkantoor Second Home UtrechtIn de afgelopen tien jaar heb ik zelf twee keer een huis gekocht in Nerja (Andalusie) en sinds 2013 werk ik op een Spaans advocatenkantoor (C&D Solicitors in Torrox-Costa) ter begeleiding van Nederlander en Belgen die een huis willen kopen in Andalusie. Vandaar dat ik graag ook op deze eigen site mijn ervaringen wil delen over deze belangrijke stap. Andalusie is namelijk vanwege het heerlijke klimaat, de herstellende economie en de goede infrastructuur nog altijd zeer gunstig om in te investeren, zeker nu veel Britten vanwege de Brexit vertrekken.   



Tips voor een huis kopen in Andalusië:

 


1.     De makelaar 

 

De makelaar is een commerciele dienstverlener en net als in Nederland is dit geen ‘beschermd beroep’. Ga dus na of je wel met een professioneel bedrijf te maken hebt, het liefst via meerdere referenties. De makelaarsmarge is doorgaans 3 tot 5% van de verkoopwaarde van het huis en dit percentage wordt gedeeld als er 2 makelaars (van de kopende en verkopende partij) betrokken zijn bij de verkoop. Hou er rekening dat een makelaar hierdoor uiteraard het liefst een huis verkoopt uit zijn eigen huizenbestand. De makelaarscommissie hoort betaald te worden door de verkoper. Een goede makelaar heeft ruime ervaring en kent de markt, de omgeving en het aanbod op zijn duimpje.

 

 

2.     De advocaat

 

De Spaanse notaris is niet verantwoordelijk voor de controle van de legaliteit en schulden van het eigendom of voor de juiste registraties na de overdracht. Probeer dus niet te besparen op net die éne procent van de aankoopprijs en laat het juridisch onderzoek door een goede advocaat verrichten. Vooral als je op het platteland koopt. De legale situatie kan door de verschillende niveaus van wetgeving ingewikkeld in elkaar zitten en de advocaat is de enige professional die echt is opgeleid voor dit werk. Als een goedbedoelende makelaar of zelfs een gestor een fout maakt, dan ben je qua kosten echt veel verder van huis. Ook is hij de advocaat enige met een dekkende bedrijfsaansprakelijksheidsverzekering (verplicht).

 

De advoacaat kan zijn client juridisch vertegenwoordigen via een notariële machtiging, wat vooral handig is voor buitenlandse kopers (bijvoorbeeld omdat de overdracht nogal eens op het laatste moment uitgesteld wordt). Ook  onderhandelt over de belangrijke voorwaarden in het privé koopcontract en ontfermt hij zich na de aankoop over after-sales. Deze omvat de registraties, de diverse belastingbetalingen (binnen één maand) en het overzetten van de servicecontracten (electriciteit, water, milieubelasting, gas, comunidad, IBI onroerend goed belasting, etc.). 

 


3.     Reserveringscontract & privé koopcontract

 

Juridisch onderzoek advocaatVoor alle duidelijkheid: de werkelijke aankoop van het huis vindt pas plaats tijdens de notariële overdracht via de eigendomsakte. Een mondelinge prijs-overeenkomst is zowiezo niet te bewijzen en op het moment dat het reserveringscontract van de makelaar getekend wordt, lopen beide partijen slechts risico over het verliezen van de reserveringssom. Deze ligt meestal rond de € 3.000, waarmee het onroerend goed tijdelijk van de markt gehaald wordt tijdens het juridische onderzoek. Na het tekenen van het voorlopig / privé koopcontract halverwege het juridisch onderzoek is het risico voor beide partijen de 10% van de totale vraagprijs (de aanbetaling), maar een goede advocaat zal hier wel allerlei condities aan verbinden. 

 


4.     Registro de la Propiedad & Catastro 

 

Het eigendomsregister ´Registro de la Propiedad´ en het Kadaster ´Catastro´ zijn twee verschillende overheidsorganen met ieder een eigen functie. In het Registro worden schulden registreert, zoals hypotheken en je kunt hier een uittreksel aanvragen (nota simple). Inschrijving is niet verplicht, maar absoluut aan te raden.

Het Catastro maakt onderdeel uit van het ministerie van financiën en hier wordt op basis van foto´s e.d. de katastrale waarde bepaald waar de fiscale waarde aan gerelateerd is en dus ook de IBI lokale jaarlijkse onroerend goed belasting. Vaak komen de inschrijvingen van beide instanties niet overeen, maar afhankelijk van de situatie kan de advocaat dit rechttrekken, vóór of soms ook ná de overdracht (via een inhouding op de verkoopprijs). 

 

 

5.     Financiering

 

Als je in Spanje een huis koopt, moet je rekenen op 11 tot 12% extra kosten, de bekende 'kosten koper'. Dit zijn kosten voor onder meer 8% ITP overdrachtsbelasting (in Andalusie tot € 400.000, hierna progressief), de registraties & belastingbetaling, de notaris, de machtiging, de advocaat, het testament (aanbeveling!), etc.

 

Hou er rekening mee dat voor huizen op het platteland minder hypotheek wordt toegekend (meestal 30 tot maximaal 60% over de waarde van het huis). Voor ´urbano´ huizen gaat men tot een dekking van maximaal 80%. Vergelijken en onderhandelen met de banken loont altijd, is mijn ervaring! Vraag hierbij vooral ook naar de initiële, eenmalige afsluitingskosten. De registratie moet bijvoorbeeld verplicht via de gestor (administratiekantoor) van de bank verlopen. Daarnaast wordt over de hypotheekwaarde (deze is hoger dan de aankoopwaarde) ook nog eens 1,5% belasting (AJD) gerekend. 

 

Normaal gesproken betaalt de advocaat het restbedrag van de aankoop tijdens de notariële overdracht via bankcheques op naam van de verkoper en de makelaar.

 


6.     Kopen op het platteland (rustico / campo)

 

Huis kopen AndalusieNegentig procent van de huizen op het platteland van Andalusie hadden officieel niet gebouwd mogen worden en mogen hierom niet volledig ´legaal´ genoemd worden. In de meeste gevallen is de verantwoordelijkheid van de gemeente echter na een aantal jaar verlopen, waardoor er geen sancties meer kunnen volgen. Deze huizen kunnen gewoon gekocht en verkocht worden en genieten alle normale faciliteiten. Een advocaat checkt de bouwdatum, de vierkante meters en status van alle onderdelen van de bebouwing, hij gaat na of er geen juridische procedures lopen en checkt speciale beschermingsstatus van bijvoorbeeld natuurgebieden. Hou er echter rekening mee dat huizen op het platteland officieel niet verbouwd mogen worden (alleen algemeen onderhoud) en dat er geen bouwlicenties worden afgegeven. Ook mag je geen mooi nieuw zwembad aanleggen. De boete over illegale werkzaamheden bedraagt 70% van de prijs plus verplichte afbraak. Aan de andere kant zijn huizen op het platteland vaak een stuk goedkoper waardoor veel kopers deze beperkingen voor lief nemen.

 

Op ons advocatenkantoor wordt vaak geprobeerd een DAFO certificaat te regelen (liefst op kosten van de verkoper) om onomstotelijk aan te tonen dat de juridische verantwoordelijkheid van de gemeente verlopen is. Ook is het verstandig om een paar honderd euro te investeren en een architect de officiële landsgrenzen te laten vastleggen als hier onduidelijkheden over bestaan. 

 

Zeker bij een huis in de campo zijn er regelmatig afwijkende situaties voor wat betreft de infrastructuur. Denk bijvoorbeeld aan extra watervoorziening bij droogte, de sceptic tank (verplicht gesloten systeem), zonnepanelen of waterputten (pozo). Het is verstandig om via de makelaar na te gaan hoe zit het precies zit met de telefoon, het internet en de TV. Voor CanalDigitaal TV en voor internet via radio- of mobiele telefoon-signaal  (4G) is het aan te raden eerst de ontvangstmogelijk te checken.  

 

Populaire dorpen voor het kopen van een authentiek Spaans huis op het platteland van de Axarquia (oostelijk deel van de provincie Malaga) zijn Nerja, Frigiliana, Competa, Torrox, Velez-Malaga, Viñuela, Alcaucin, Periana, Comares, Algarobbo, Sayalonga, Iznate, Triana, Chilches, etc.). En naast de Costa del Sol is ook het binnenland van de Costa Tropical (provincie Granada) populair met leuke plaatsen als La Herradura, Almuñecar, Salobreña en Motril.  

 


7.     Kosten van de comunidad (VVE)

 

In Spanje maken veel huizen en appartementen deel uit van een comunidad (VVE) voor zaken als tuinonderhoud, beveiliging, gezamenlijk zwembad etc. Vraag de makelaar naar de maandelijkse of jaarlijkse lasten, want deze kunnen relatief hoog zijn. De meeste advocaten kijken in het juridisch onderzoek alleen of de verkoper geen schulden heeft bij de comunidad (via een certificaat), maar een onderzoek naar de financiële situatie van de VVE zelf is om praktische reden in het algemeen niet inbegrepen. De makelaar of advocaat kan op verzoek wel de nodige documentatie opvragen namens de verkoper (notulen laatste jaarvergadering, financiele balans, reglementen, etc.).

 

Een ander zeer belangrijk punt is dat de advocaat informeert of de totale urbanisatie (wijk) administratief is afgerond. Zo niet, dan kunnen hiervoor nog extra kosten in rekening worden gebracht aan de eigenaren van dat moment (als de bankreservering van de ontwikkelaar niet toereikend is) zelfs nog vele jaren na de oplevering. 

    


8.     Belastingtruc: Aparte waarde voor meubels

 

Fiscaal en juridisch adviesHuizen in Spanje worden over het algemeen gemeubileerd verkocht en sommige verkopers proberen voor te stellen om een apart bedrag toe te kennen aan de meubels. Over dit bedrag betaalt de koper dan 4% in plaats van 8% ITP overdrachtsbelasting. Dit is niet illegaal, maar hou er rekening mee dat de waarde van de meubels geen deel uitmaakt van de onroerend goed prijs in de eigendomsakte (de escriturawaarde). Dit betekent dat als je in de toekomst met winst verkoopt, je over het bedrag van de meubels alsnog rond de 20% waardevermeerderingsbelasting moet betalen. Dit verhaal geldt uiteraard ook als de verkoper een deel zwart betaald wil krijgen om een deel ITP overdrachtsbelasting uit te sparen. Dit is illegaal en ouderwets: niet doen. 

 

De makelaar kan overigens een inventarislijst opstellen (eventueel met foto´s) en als het huis leeg opgeleverd moet worden, dan is het aan te raden om dit in het privé koopcontract op te laten nemen.   

 


9.     De 3% inhouding 


Als de verkoper niet fiscaal-resident is, wordt er bij de overdracht verplicht 3% van de escriturawaarde ingehouden als voorschot op de landelijke waardevermeerderingsbelasting van de verkoper. Volgens de wet moet de koper deze retentiebelasting binnen 4 maanden na de overdracht namens de verkoper betalen. Als er geen winst is, dan kan deze zijn geld nadien alsnog terugvorderen. Deze regeling is ingevoerd om te voorkomen dat niet-residenten Spanje verlaten zonder belasting te betalen. Let wel: het gaat hier alleen om een inhouding / verrekening, niet om kosten voor de koper.   

 


10.  Taxatie

 

Eventueel kan er een taxateur ingehuurd worden om de waarde van het huis te bepalen via een officieel taxatierapport, maar dit brengt natuurlijk wel de nodige kosten met zich mee dus dit gebeurt minder vaak dan in Nederland of België. Als je een hypotheek nodig hebt, is een taxatie zowiezo verplicht, maar in de meeste gevallen ligt de taxatiewaarde zowiezo onder de marktwaarde.  

 


11.  Bouwkundig onderzoek architect


Een officieel bouwkundig rapport van een woning laten opstellen is relatief duur en gebeurt daarom minder vaak dan in Nederland (meestal alleen bij duurdere huizen). Een architect kan eventueel een inspectie uitvoeren, maar hij kan nooit echt een ‘100%-goed garantie’ geven. Dit om het simpele feit dat hij bijvoorbeeld ook niet de muren open kan trekken om de staat van de bekabeling en de leidingen te controleren. Let ook zelf op zaken als elektriciteit, watertoevoer, riolering, geluidsoverlast, bouwkundige tekortkomingen (lekkages, schimmel, scheuren in de muren, etc). Dit soort tekortkomingen kunnen flink wat kosten met zich mee brengen en verborgen gebreken zijn niet te verhalen op de vorige eigenaar. 

 


12.  Bouwgarantie nieuwbouw

 

Juridische voorwaarden aankoop huis AndalusieDe ontwikkelaar of bouwonderneming hoort tegenwoordig altijd over een bouwgarantie te beschikken. Daarmee wordt garandeerd dat de koper zijn geld terugkrijgt als het bedrijf onverhoopt  failliet mocht gaan of als de bouw vertraging oploopt. De exacte condities dienen in het koopcontract te worden aangegeven; laat deze goed controleren door een advocaat. Bij nieuwbouw betaal je geen 8% ITP overdrachtsbelasting (Andalusie), maar 10% BTW plus 1,5% AJD belasting (Impuestos Actos Juridicos Documentos). Ook nieuwe contracten voor water en electriciteit zullen duurder uitvallen en hiervoor moet een architect een ´bolletin´ opstellen. Laat je vooral goed informeren over de situatie van de toekomstige comunidad. 

 

 

13. Na de overdracht: verzekering, sloten & testament

 

Het is misschien een open deur, maar vergeet niet vanaf de dag van de overdracht een goede inboedelverzekering af te sluiten. Dit geldt vooral voor huizen op het platteland en laat het liefst ook de sloten vervangen

 

Daarnaast is het aan te raden om ook een Spaans testament te tekenen. Voor residenten maar dit de positie sterker om het wetgeving van het land van eigen nationaliteit te laten toepassen, wat gunstig is omdat je in Spanje het verplichte legitieme deel voor de kinderen niet kunt omzeilen. Maar ook voor niet-residenten is het Spaanse testament aan te raden omdat dit de erfgenamen veel kosten en bureaucratische rompslomp bespaart tijdens het afwikkelen van het erfproces.

 


14.  Registratie commerciele vakantieverhuur  

 

Voor stedelijke / urbano eigendommen die korter dan twee maanden verhuurd worden is het sinds mei 2016 verplicht deze te laten registeren in het Registro de Turismo Andalucia (RTA). De woningen moeten aan minimale eisen voldoen (bijvoorbeeld EHBO kit, verwarming/koeling, etc.) en iedere boeking moet officieel bij de autoriteiten aangemeld worden. Een lastig punt bij de aanmelding is dat de LPO, oftewel Licencia de Primera Ocupacion (Vergunning Eerste Bewoning) verplicht gesteld wordt, maar dat de meeste huizen hier niet (meer) over beschikken. In het slechtste geval moet hiervoor een vervangend document aangevraagd worden, waarvoor een architectenrapport nodig is en er moet dan ook nog een 1,5% AJD belasting betaald worden over de vastgestelde waarde. De Junta de Andalucia dreigt met forse boetes als vakantiewoningen niet het verplichte RTA Registratienummer kunnen voorleggen.

 

Overigens staat de registratie los van de +/- 20% belasting dient betaald worden via de standaard inkomstenbelasting (IRNR voor niet-residenten).   

 

 

Laat het even weten als je opmerkingen of vragen hebt.

Ariane van Wijk 

 

_________________________________________________________

 

Referenties goede makelaars


Referentie voor makelaar aan de Costa del Sol
Interesse in een (vakantie) appartement of huis kopen in Nerja, Torrox, Frigiliana, Competa, Almuñecar, La Herradura of Torre del Mar (Costa del Sol)? Persoonlijk heb ik goede ervaringen met het Nederlandse Casa Select (www.casaselection.com/nl). 


Referentie voor makelaar in heel Spanje:

Als u interesse heeft in het kopen van een huis in Spanje, dan kunt u ook terecht bij Spaanse Droomhuizen. Spaanse Droomhuizen is uw Nederlandstalige makelaar bij het vinden en kopen van een droomhuis in heel Spanje.


 

Laatste update informatie: 2016
huis in spanje