Huis in Spanje

Wil je graag een huis in Spanje kopen of huren? Hieronder volgen enkele tips. 


Huis in Spanje huren (long-term)

Check voor hoe lang de verhuurder zijn huis of appartement precies wil verhuren. De huurcontracten hebben vrijwel altijd een duur van maximaal 11 maanden en kunnen desgewenst steeds weer verlengd worden. Officieel mag dit overigens niet, maar officieel verhuren voor langer dan 11 maanden geeft huurders zoveel rechten, dat veel verhuurders liever het contract illegaal verlengen of desnoods een andere huurder voor hun huis zoeken. Eén maand huur als borg en één maand vooruit betalen is standaard en de betaling hiervan gebeurt meestal al bij het ondertekenen van het contract. 

Check welke overige kosten in- of exclusief zijn in de huurovereenkomst van het huis. Normaal zijn de comunidad- ofwel urbanisatiekosten (bijvoorbeeld voor onderhoud van een gezamelijk zwembad en de kosten voor de tuinman) en de IBI (onroerendgoed-belasting) voor rekening van de verhuurder en de variable kosten zoals elektriciteit, water en gas voor rekening van de huurder. Indien van toepassing: spreek af wie de tuin en het zwembad van het huis onderhoudt en hoe het zit met bijkomende kosten. Als je via een tussenpersoon huurt, zijn de kosten van diens werkzaamheden voor rekening van de verhuurder. Ook niet vergeten: vraag aan je verhuurder en gestor hoe het precies zit met de inboedelverzekering en is er wel telefoon of internet mogelijk (buiten de bebouwde kom vaak niet). En hoe zit het met de TV? In sommige woongemeenschappen is een eigen satellietschotel op het dak van je huis bijvoorbeeld niet toegestaan.

Bijna alle huisvesting wordt standaard gemeubileerd verhuurd. Maak er dus afspraken over als je je eigen meubels wilt meenemen. Vaak hoort bij een huurcontract ook een inventarisatielijst van welke meubels en inventaris er zich precies in het huis bevinden (dit kan ook door middel van foto’s). Zorg dat je weet wat je precies ondertekent, dus laat het contract desnoods controleren door een advocaat en vooral ook vertalen. Overigens is alleen de ondertekening van het Spaanse contract rechtsgeldig.

Zie voor een goede indicatie van huur- en koopprijzen van huizen in Spanje, Nerja, de Costa del Sol en Andalusie bijvoorbeeld www.kyero.com
 

Huis in Spanje kopen

Over het kopen van een huis in Spanje of Andalusie gaan nogal wat spookverhalen de ronde en wellicht niet helemaal onterecht. Het is aan de andere kant ook weer niet zo dat het onmogelijk is om op een normale manier een goed huis te kopen. Zoals altijd in het leven: als iets 'to good to be true' lijkt, dan is het dat waarschijnlijk ook.

Onderzoek
Ga na wat voor prijs er voor vergelijkbare huizen gevraagd wordt (via makelaars, advertentiemagazines en het internet). Staat de woning bij verschillende makelaars uit en geven die allemaal dezelfde prijs aan? De verkoper kan bijvoorbeeld in prijs gezakt zijn, zonder dit aan alle makelaars door te geven. Vergeet ook niet gewoon de omgeving te verkennen, het liefst in verschillende seizoenen. Dit kan ook zeker van belang zijn als u uw huis of appartement wilt verhuren aan toeristen (over de officiele huurinkomsten wordt overigens wel belasting geheven). 

Kijk wat de locale media te melden hebben over de wijk of het gebied. Wat zijn de toekomstplannen voor wat betreft nieuwbouw (van nieuwbouwwijken voor je deur tot nieuwe golfbanen, havens of waterzuiveringsinstallaties). Zul je over 10 jaar vanuit jouw huis nog hetzelfde uitzicht hebben? Wellicht weet men bij de gemeente meer (vraag desnoods iemand mee die kan vertalen). Een praatje met de buren of in het cafe om de hoek kan ook al een hoop duidelijkheid geven. 

Meerkosten: Als je in Spanje een huis koopt, moet je altijd rekenen op 10 tot 11% meerkosten ten opzichte van de verkoopprijs. Dit zijn kosten voor onder meer overdrachtsbelasting (7%), de registratie, de notaris, de advocaat etc.

Urbanisatie- of comunidadkosten
In Spanje maken veel huizen deel uit van een urbanisatie (een soort vereniging van eigenaren) voor zaken als tuinonderhoud, beveiliging, gezamenlijk zwembad etc. De kosten hiervoor zullen ook deel uitmaken van uw maandelijkse lasten. Je draait ook automatisch op voor zaken als extra of achterstallig onderhoud. Ga dus goed na hoe de zaken achter de schermen ervoor staan. Vraag desnoods de president van de urbanisatie zelf.

Gemeubileerd
Zowel een huurhuis als koophuis is doorgaans gemeubileerd en het is gebruikelijk dat men hiervoor met inventarisatielijsten werkt voor onder andere de meubels en apparatuur die zich in de woning bevinden (dit kan ook door middel van foto’s). Als je het meubilair niet wilt overnemen, dan moeten hier aparte afspraken over gemaakt worden.

18% belasting over winst op huis
Het komt nog altijd voor dat de verkoper wil dat er een substantieel deel contant c.q. zwart ‘onder de tafel’ betaald wordt. Maak hier goede afspraken over met de verkoper, want dit kan (in de toekomst) een hoop belastinggeld kosten als het huis weer verkocht mocht worden. Je betaalt in Spanje namelijk 18% belasting over de winst op de officieel geregistreerde waarde in de eigendomsakte, de escriturawaarde. (Tegenwoordig wordt aangeraden om hooguit 10% zwart te betalen. Voor alle duidelijkheid: het is officieel niet toegestaan om een lagere escriturawaarde aan te geven dan de verkoopwaarde.) Tevens betaalt de verkoper 'Plusvalia': een percentage van waardevermeerdering van het huis gebaseerd op de kadastrale waarde. 

N.B. Bij verkopende niet-residenten wordt er bij de overdracht 3% van de escriturawaarde ingehouden. Volgens de wet moet je de retentiebelasting binnen 30 dagen na de overdracht betalen. Deze regeling is ingevoerd om te voorkomen dat niet-residenten Spanje verlaten zonder belasting te betalen. 
Overigens is de voormalige 30% belasting voor Europese niet-residenten van de baan, omdat dit in strijd is met Europese gelijkheidsbepalingen.

De makelaar
Je bent niet verplicht om een eigen makelaar in de arm te nemen op je zoektocht naar een geschikt huis (via het internet kom je tegenwoordig ook al een heel eind). Toch heeft een goede makelaar wel een aantal voordelen. Ten eerste moet hij op basis van zijn ervaring een goede inschatting kunnen maken van de vraagprijs en kan hij als neutraal persoon de onderhandeling voeren. Ten tweede heeft hij al een hoop huizen zelf van binnen gezien en kent hij de locatie plus alle achtergronden die niet van een foto zijn af te lezen. Ten derde weet hij welk huis nieuw is op de markt of welke woningen bijvoorbeeld al heel lang te koop staan (dan wil de verkoper wellicht wel aardig zakken in prijs).
De makelaar is een commercieel tussenpersoon (net als in Nederland is dit geen ‘beschermd beroep’). Ga dus na of je wel met een echt professioneel bedrijf te maken hebt. De makelaarsmarge is doorgaans 5% van de verkoopwaarde van het huis en dit percentage wordt gedeeld als er 2 makelaars - van de kopende en verkopende partij - betrokken zijn bij de (ver)koop. De kosten voor de makelaar(s) worden betaald door de verkoper. 

Eventueel kan er een taxateur ingehuurd worden om de waarde van het huis te bepalen, maar dit brengt natuurlijk wel de nodige kosten met zich mee. Bij een hypotheek-aanvraag wordt er door de bank een onafhankelijke taxateur ingeschakeld om het huis te taxeren, maar dit gebeurt pas na de koop. 

Bouwkundige aspecten
Een officieel bouwkundig rapport van een woning laten opstellen is erg duur en gebeurt daarom niet vaak (alleen bij duurdere huizen). Een architect kan eventueel een inspectie uitvoeren, maar hij kan nooit echt een ‘100%-goed garantie’ geven. Dit om het simpele feit dat hij ook niet de muren open kan trekken om de staat van de bekabeling en de leidingen te controleren. Let zelf samen met de makelaar wel op zaken als elektriciteit (ziet de stoppenkast er professioneel uit en doen de schakelaars het?), watertoevoer (begint alles te piepen als je een kraan opendraait?), riolering (rare luchtjes, gerommel na het doortrekken?), geluidsoverlast (rij eens op verschillende tijdstippen voorbij), bouwkundige tekortkomingen (lekkages, schimmel, scheuren in de muren, loszittende tegels, etc). Zeker bij oudere huizen kunnen dit soort tekortkomingen flink wat kosten. Geborgen gebreken zijn namelijk moeilijk te verhalen op de vorige eigenaar.

Zeker bij een huis buiten de bebouwde kom zijn er regelmatig afwijkende situaties voor wat betreft de gebruikelijke infrastructuur. Denk bijvoorbeeld aan extra watervoorziening of zelfs illegale waterputten. En hoe zit het precies met de telefoon, het internet en de TV? Een schotel voor CanalDigitaal is zo geplaatst, maar voor internet in 'de campo' wordt meestal gebruik gemaakt van een radio-antenne in de buurt van je huis. Laat van tevoren dus testen hoe de ontvangst is. Stel zo veel mogelijk vragen aan de verkoper en wees kritisch.

Advocaat, gestor en notaris
De papierwinkel wordt geregeld door een advocaat, die o.a. legaliteit en openstaande rekeningen checkt. (Een goede gestor kan dit ook en is vaak goedkoper, maar een advocaat kun je -in theorie- achteraf aansprakelijk stellen wanneer hij fouten gemaakt mocht hebben.) Vervolgens zet de notaris nog zijn prijzige handtekening om alles officieel te maken. De betaling van het huis wordt dan doorgaans gedaan via een cheque op naam of door middel van een banktransfer.

Nederlandstalige gestor en/of verzekering in Nerja e.o.?

Zoek je een goede en betrouwbare Nederlandstalige gestor in de buurt van Nerja, Frigiliana of Torrox? Neem dan contact op met Gestoria Segura (Arend & Teresa) in Torrox. Zij regelen hun verzekeringen via verzekeringsmaatschappij ALLIANZ. Vergelijkende verzekeringsoffertes van ZURICH kun je opvragen bij de Nederlandstalige Karin Dijkshoorn uit Torrox-Costa.  

 

Bankgarantie bij nieuwbouw
Wil je nieuwbouw kopen? De bouwonderneming hoort tegenwoordig altijd met een bouwgarantie te werken. Daarmee wordt garandeerd dat de koper zijn geld terugkrijgt indien de bouwmaatschappij failliet mocht gaan of als de bouw van het huis vertraging oploopt. De extacte condities dienen in het koopcontract te worden aangegeven.  

Zelf bouwen
Mensen die een eigen huis willen bouwen, lopen door alle voorschriften en bepalingen vrijwel altijd tegen veel financiële en planmatige problemen en vertragingen op. Ga dit proces dus alleen in als u zeker weet dat u alle vergunningen rond kunt krijgen, voldoende buffer heeft qua tijd en financien, met een zeer betrouwbare professionele architect werkt en stalen zenuwen heeft. Per deelstaat en zelfs gemeente kunnen overigens zeer verschillende regels gelden. 

Een huis buiten de stad
Vraag bij je advocaat, gestor en de gemeente naar alle specifieke ins en outs, met name als je buiten bewoond gebied wilt gaan wonen. Daar gelden soms zeer strenge regels om de natuur te beschermen. In sommige gevallen kan de gemeente onteigeningsprocedures starten als er in het betreffende gebied bijvoorbeeld een weg aangelegd moet worden.

Eerst huren
Wij kunnen iedereen aanraden om eerst te huren om te kijken hoe wonen en leven in Spanje in de praktijk bevalt.

Nieuwsbrief voor emigranten
Een interessante nieuwsbrief over emigreren naar Spanje kun je vinden op www.hetroerom.com


Referentie voor makelaar
Interesse in een (vakantie) appartement of huis kopen in Nerja, Torrox, Frigiliana, Almuñecar of Torre del Mar? Persoonlijk hebben wij goede ervaringen met makelaar Nerjamar Real Estate (www.nerjamar.com) en het Nederlandse Casa Select (www.casaselection.com). 

N.B. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Check alle actuele ins en outs bij je advocaat, gestor en/of makelaar.