Een bouwkundig onderzoek van een architect is bij bepaalde twijfels of bij oudere woningen aan te raden. Een dergelijk inspectierapport kost een paar honderd euro en de architect kan meteen een meting van alle bebouwingen uitvoeren. Dit is vooral op het platteland handig om te kijken of de inschrijvingen in het Register en Kadaster correct zijn. Eventueel kun je onderhandelen dat het bouwkundig onderzoek als beperkende voorwaarde wordt opgenomen in het reserveringscontract van de makelaar.
Waarschijnlijk kan de advocaat een gecertificeerde architect aanraden, want iedere architect heeft zijn eigen werkgebied. Je kunt een nieuwbouwarchitect niet vergelijken met een specialist in bouwkundig onderzoek of een topgraaf. De architect deze draagt wel zijn eigen professionele verantwoordelijkheid. Hij heeft -net als de advocaat- een licentie van zijn branche-organisatie.
Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN.
Inhoud
De architect
Naast het bouwkundig onderzoek tijdens het juridisch onderzoek van de advocaat worden architecten ook ingehuurd voor bijvoorbeeld de volgende zaken voor het verhelpen van problemen bij de aankoop. De eerste 2 procedures kunnen nodig zijn om het onroerend goed correct in te schrijven in het Registro de la Propiedad & Catastro.
- Notariële Nieuwbouwverklaring (hiervoor is een architectenrapport nodig met officiële meting van de bebouwingen, vaak met oudheidsververklaring)
- Notariële akte ´Exceso/Reducion de Cabida´ voor de correctie van de landgrenzen en oppervlakte op basis van topografisch onderzoek/meting (meestal platteland)
- Presentatie aanvraag DAFO certificaat aan de Gemeente
- Presentatie aanvraag Openingsvergunning (B&B / Casa Rural / Restaurant) via de Gemeente
- Vervaardigen Einde-Bouw verklaring in geval van nieuwbouw promoties
- Grote Bouwlicentie (Licencia de Obra Mayor)
Kosten voor koper of verkoper?
Normaal gesproken betaalt de verkoper de kosten en belastingen van de eerste 2 procedures. Dit is uiteindelijk echter altijd en kwestie van onderhandelen. Voor een hypotheek is het sowieso verplicht dat het huis correct ingeschreven staat in het Eigendomsregister. Zorg dat de afspraken zwart op wit komen in het privé koopcontract van de advocaat.
Bouwkundig onderzoek architect geen 100% garantie
Hou er echter rekening mee dat de architect nooit een ‘100%-goed garantie’ kan geven. Hij kan immers alleen visuele gebreken detecteren. Dit om het simpele feit dat hij bijvoorbeeld niet de muren open kan breken of onder de grond kan kijken. Hij kan dus niet de staat van de o.a. bekabeling, septic tank, bodemgesteldheid en de leidingen te controleren. Jammer genoeg kun je nu eenmaal niet alle mogelijke risico´s uitsluiten als je een huis koopt. Regel sowieso altijd vanaf het dag 1 van de aankoop een goede huisverzekering, vooral op het platteland.
Controle met makelaar
Let ook zelf met de makelaar op gebreken als elektriciteit, watertoevoer, riolering / septic tank, geluidsoverlast, bouwkundige tekortkomingen (lekkages, schimmel, scheuren in de muren, loszittende tegels, etc). Dit soort mankementen kunnen flink wat kosten met zich mee brengen en verborgen gebreken zijn niet te verhalen op de vorige eigenaar.
Daarom is het belangrijk dat de makelaar de woning zo kort mogelijk voor de aankoop nogmaals checkt. Maak hier goede afspraken over, want makelaar hebben het druk en het heeft niet altijd de hoogste prioriteit. De makelaar kijkt dan naar de algemene staat, schoonmaak, meubellijst, actieve servicecontract (water, elektriciteit) en andere bijzonderheden.
Bouwvergunningen
Als je een urbano woning (stedelijke bebouwing) wilt verbouwen of renoveren, heb je een bouwvergunning / bouwlicentie nodig. In veel gevallen kiest men voor de Obra Menor (klein), terwijl dit eigenlijk Obra Mayor (groot) moet zijn.
Voor rustico woningen (platteland) krijg je per definitie geen bouwvergunning, ondanks dat veel eigenaar toch illegaal verbouwen. Sommige verbouwingen kunnen echter ook binnen of na de DAFO aanvraag verantwoord worden in het kader van veiligheid en leefbaarheid.
Obra Menor (licentie kleine verbouwing)
De Licencia de Obra Menor is in principe bedoeld voor de renovatie van een badkamer of keuken en kan door de constructeur worden aangevraagd. Hiermee mag hij dan bijvooerbeeld een tijdelijke vuilcontainer plaatsen. Het bedrag voor de vergunning verschilt per gemeente.
Obra Mayor (licentie grote verbouwing)
De Licencia de Obra Mayor moet door een gecertificeerd architect worden aangevraagd. Deze maakt een technisch project dat ook de veiligheid van de werknemers garandeert. Dit betekent bijvoorbeeld dat er inspecties plaatsvinden. Het probleem is dat deze Obra Mayor vergunning veel duurder is en vaak lange wachttijden kent. Daarom kiest men dus vaak voor de kleine variant. Hou er echter rekening mee dat de huiseigenaar verantwoordelijk is. Deze kan bijvoorbeeld aansprakelijk worden gesteld als er een bedrijfsongeval plaatsvindt met een arbeider.
Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan op de link.
©2024, Ariane van Wijk