Is de aankoop van Spaans vastgoed via BV gunstiger dan een aankoop als particulier? Spanje blijft een geliefde bestemming voor Nederlandse investeerders die dromen van een tweede huis in de zon voor commercieel en eigen gebruik.
Bij het overwegen van vastgoedbeleggingen in Spanje rijst de vraag: is het voordeliger of rendabeler om een woning te kopen via een Nederlandse Besloten Vennootschap (BV) in plaats van vanuit privépersoon? Lees hier de voor- en nadelen, rekening houdend met recente belastingwijzigingen die de mogelijkheden voor het lenen van geld vanuit de eigen BV beperken.
Inhoud
Voordelen van een BV-structuur
Fiscale Voordelen in Nederland en Spanje
Een van de belangrijkste voordelen van het kopen van een huis in Spanje voor (vakantie)verhuur via een Nederlandse BV zijn de fiscale overwegingen. De BV-structuur kan in Nederland belastingvoordelen bieden, zoals de mogelijkheid om belastingen te optimaliseren en winsten op een efficiënte manier te beheren.
– Geen belastingvoordeel in ITP-overdrachtsbelasting in Spanje
In Spanje zelf is er voor de aankoop zelf geen verschil in de ITP overdrachtsbelasting, die in Andalusie 7% bedraagt. Er is vanuit dit oogpunt dus geen argument om speciaal een BV op te richten.
– Spaanse inkomstenbelasting (IRNR)
De verplichting voor een BV of privépersoon om in Spanje IRNR inkomstenbelasting (voor niet-fiscaal ingezetenen) over een woning te betalen, werkt als volgt:
- Woning van privepersoon zonder toeristenverhuur: betaalt 1x per jaar IRNR inkomstenbelasting over de economische waarde van de woning.
- Huis van privepersoon met toeristenverhuur: betaalt 4x per jaar IRNR inkomstenbelasting over de nettowinst van de verhuur (momenteel 19%).
- Woning van BV zonder toeristenverhuur: betaalt geen IRNR.
- Huis van BV met toeristenverhuur: betaalt 4x per jaar IRNR inkomstenbelasting over de nettowinst van de verhuur (momenteel 19%). Deze is aftrekbaar in Nederland als daar nog aanvullende belasting betaald moet worden.
Aansprakelijkheidsbeperking
Een BV biedt aansprakelijkheidsbeperking voor de eigenaren. Dit betekent dat het persoonlijke vermogen van de eigenaren in principe niet kan worden aangesproken in geval van schulden of claims met betrekking tot het eigendom in Spanje.
Erfopvolging en Overdraagbaarheid
In geval van overlijden biedt een BV-structuur een gestroomlijnde erfopvolging, waardoor de overgang van het eigendom aan erfgenamen soepeler kan verlopen. Daarnaast kan de overdraagbaarheid van aandelen in een BV eenvoudiger zijn dan de overdracht van individueel eigendom via de Spaanse erfakte.
Nadelen van een BV-structuur na Belastingwijzigingen
Beperkingen op het lenen vanuit de BV
Een recente belastingwijziging in Nederland heeft betrekking op de beperkingen op het lenen van geld vanuit de eigen BV. Voorheen konden eigenaren geld lenen vanuit hun BV voor bijvoorbeeld vastgoedinvesteringen. Echter, de nieuwe regelgeving beperkt deze mogelijkheid, wat de financiële flexibiliteit kan verminderen.
– Bestaande BV vs nieuw op te richten BV
Het wordt dus minder aantrekkelijk om jezelf geld te lenen vanuit je bestaande BV en dan als privépersoon te investeren in een (vakantie)huis in Spanje. Aangezien het veel belasting kost om het geld vanuit je BV naar prive over te hevelen, zullen dus meer Nederlanders hun Spaans vastgoed willen aanschaffen via hun bestaande BV. Zoals hierboven echter al genoemd is, zijn de belastingvoordelen voor een BV beperkt tot Nederland, want in Spanje is er geen verschil tijdens de aankoop.
Oprichtings- en Onderhoudskosten van de BV
Het opzetten en onderhouden van een BV brengt kosten met zich mee, waaronder notariskosten, registratiekosten en jaarlijkse administratieve lasten. Deze kosten moeten worden afgewogen tegen de potentiële voordelen van de BV-structuur. Voor kleine vastgoedinvesteringen kan de BV-structuur minder praktisch en kosteneffectief zijn. De bijkomende kosten en administratieve verplichtingen kunnen zwaarder wegen dan de voordelen.
Belangrijk: Hou er hiermee rekening dat de Spaanse belastingdienst het overhevelen van een huis van BV naar privépersoon ziet aan een normale aankoop/verkoop. Dit betekent dus dat als je op gegeven moment toch je BV wilt opdoeken, je temaken krijgt met de volgende belastingen en kosten:
– ITP overdrachtsbelasting
ITP overdrachtsbelasting voor de koper (privépersoon) over de waarde in de akte (dit moet mimimaal de nieuwe referentiewaarde van het Kadaster zijn).
– Kapitaalwinstbelasting
Kapitaalwinstbelasting voor de verkoper (BV) indien er (netto)winst is tussen de waarde in de aankoop- en verkoopakte (afhankelijk van de referentiewaarde van het Kadaster).
– Plusvaliabelasting
Gemeentelijke Plusvalia waardevermeerderingsbelasting over de grond voor de verkoper (BV) indien van toepassing (meestal niet van toepassing op het platteland)
– Overige kosten aankoop Spaans vastgoed via BV
Aangezien het over een normale notariële aankoop/verkoop gaat, heb je uiteraard ook te maken met de kosten voor de notaris, Register, advocaat, volmacht, etc.
Extra kosten en papierwerk Spanje voor het kopen via een BV en/of Holding
Als je via een BV koopt, dan moet de volmacht aan de Spaanse advocaat vanuit deze naam worden opgesteld om de aankoop namens zijn client te kunnen tekenen. De advocaat zal dan een persoonlijk NIE nummer voor de administrateur aanvragen en een CIF bedrijfsbelastingnummer voor de SL. Als er sprake is van een Nederlandse Holding die eigenaar van de kopende BV is, dan moet deze ook een CIF nummer krijgen. Voor de aankoop zijn uiteraard de KvK-registraties nodig met Apostille van Den Haag plus juridische vertaling.
Hou er rekening rekening mee dat in verband met de Europese anti-witwaswet de advocaat de herkomst van de investering moet kunnen garanderen en dit kan veel papierwerk plus vertaling met zich meebrengen.
Beperktere mogelijkheden voor hypotheekaanvraag
Als je via een BV een Spaanse hypotheek aanvraagt in plaats van via een privepersoon, dan kan dat soms minder gunstig uitpakken. De bank kan minder voordelige condities bieden of de hypotheek zelfs weigeren af te geven. Een probleem dat zich vaak voordoet, is dat een BV nog niet genoeg geschiedenis kan aantonen. Een Spaanse bank kijkt namelijk niet naar het toekomstige investeringspotentieel, enkel naar de inkomstengeschiedenis van zowel bedrijven als privépersonen.
Het oprichten van een Spaanse SL
In mijn opinie is het oprichten van een Spaanse SL (Sociedad Limitada) -de equivalent van de BV- enkel aantrekkelijk als het echt om één of meerder grote investeringen gaat. Je hebt hierbij uiteraard te maken met de oprichtingskosten die snel 5000 euro bedragen en er zijn daarnaast fiscale en praktische aspecten waar je rekening mee moet houden. Zo moet er een administrateur in Spanje woonachtig zijn die aansprakelijk gesteld kan worden. Ook bij het beheren van een Spaanse SL komt vrij veel administratie en communicatie kijken waarbij cultuurverschillen en misverstanden snel voor problemen kunnen zorgen.
Overigens kan er wel belastingvoordeel behaald worden op de ITP als een SL een huis koopt, bijvoorbeeld verbouwt en binnen 5 jaar weer verkoopt.
Conclusie: advies investering Spaans vastgoed via BV in Nederland en Spanje essentieel
In conclusie, de keuze tussen het kopen van een huis in Spanje via een Nederlandse BV of als particulier is geen one-size-fits-all beslissing. Het is van cruciaal belang om de specifieke omstandigheden, investeringsdoelen en financiële situatie zorgvuldig te overwegen. Met recente belastingwijzigingen met betrekking tot het lenen vanuit de eigen BV, is professioneel advies van fiscale experts en juridische adviseurs in zowel Nederland als Spanje essentieel om een weloverwogen beslissing te nemen die past bij de individuele behoeften en doelen.
Juridisch en fiscaal advies van een gespecialiseerde vastgoedadvocaat in Spanje
Vraag je Spaanse advocaat altijd naar de mogelijkheden en beperkingen op het gebied van toeristenverhuur. Belangrijk zijn hierbij de Licentie van Eerste Bewoning, de eisen van het verhuurregister (RTA in Andalusie) en eventuele beperkingen van de Vereniging van Eigenaren. Mochten er eventuele beperkingen zijn, dan kan langetermijnverhuur in sommige gevallen ook aantrekkelijk zijn. Ook kan de advocaat specifieke informatie geven over nieuwbouwwoningen en de fiscale plus practische verschillen. Daarnaast voert je advocaat natuurlijk het standaard juridisch onderzoek uit met o.a. de check van Register, Kadaster, schulden, licenties, plannen van ruimtelijke ordening, etc.
Wil je meer informatie over het kopen van Spaans onroerend goed via een BV, een voorbeeldofferte voor het juridisch onderzoek van de advocaat in Andalusie of een referentie voor een betrouwbare makelaar in de provincie Malaga? Stuur me dan een mailtje via avwholanda@gmail.com