15. Verhuurvergunning (RTA / VTAR)

In Andalusie is een RTA– (stad) of VTAR– (vivienda rural) verhuurvergunning verplicht bij commerciele verhuur van je woning minder dan 2 maanden. Let op de Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion) bij woningen binnen de stad. Ook moeten alle boekingen gemeld worden bij de Guardia Civil. Daarnaast zijn de inkomsten zijn onderhevig aan IRNR inkomstenbelasting. Alles bij elkaar dus een hoop kosten en werk, vooral wanneer je koopt als commerciële investering. Wees daarom realistisch over je bezettingsgraad en winstberekening. Ook je exacte bedrijfsformule is van belang voor het type verhuurvergunning.

Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´. 

Verhuur vakantiewoning Andalusië

Veel mensen kopen een huis in Andalusië als investering voor de korte-termijn verhuur aan toeristen. In totaal zijn er toch behoorlijk wat kosten en kanttekeningen. Vraag dus voldoende advies (advocaat, makelaar, internet). En maak een realistische inschatting van de verhuurpotentie. Er is ontzettend veel concurrentie op verhuurgebied, vooral in laagseizoen. Wees dus kritisch als de inkomsten je hoofddoel van je aankoop zijn.

Verplichtingen & kosten verhuur

  • Verhuurlicentie: Ten eerste moet je verhuurlicentie hebben, anders wordt je tegenwoordig niet meer geaccepteerd op verhuurwebsites als AirBNB, VakantiehuizenSpanje, Booking.com etc. Lees hieronder méér over de verschillende verhuurlicenties.
  • Inkomstenbelasting: Ten tweede moet je belasting betalen over de inkomsten. Fiscaal residenten in Spanje doen dat 1 keer per jaar via de IRPF inkomstenbelasting. Niet-fiscaal residenten doen 4x per jaar IRNR inkomstenbelasting aangifte doen (i.p.v. 1 keer per jaar zonder verhuur) via een gestor (accountant). Het belastingpercentage bedraagt ongeveer 20% en er zijn enkele proportionele aftrekposten via officiële facturen toegestaan.
  • Guardia Civil: Ten derde moet officieel iedere afzonderlijke boeking binnen 24 uur online na aankomst worden aangemeld bij de Guardia Civil. Net als bij een hotelreservering, dus. Het papierwerk (contract met handtekening en kopie paspoorten) moet een jaar lang bewaard blijven voor inspectiecontroles. Er wordt momenteel nog niet veel gecontroleerd, maar je kunt wel problemen krijgen. Bijvoorbeeld als je huurders om een andere reden in aanraking komen met de Guardia Civil. Vroeg of laat zullen de systemen gekoppeld worden. En op dat moment kan de Belastingdienst dus controleren of je alle inkomsten wel eerlijk opgeeft.
  • Overige kosten:
    • Verhuurcommissie makelaar
    • Publiciteitskosten
    • Sleutelbeheer / onderhoud
    • Schoonmaak
    • Stroom- en waterverbruik
    • Administratiekosten gestor / accountant
    • Afschrijving meubels, etc.

Niet professioneel verhuren aan familie en vrienden mag overigens wel zonder registratienummer en zonder belastingaangifte.

Er zijn 3 soorten licenties voor korte-termijn / vakantieverhuur.

a. Verhuurlicentie RTA 

RTA verhuurlicentieVoor stedelijke / urbano eigendommen is er sinds mei 2016 een nieuw verplicht verhuurregister (RTA). Dit Registro de Turismo Andalucia checkt of de woningen aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Op de checklijst vind je onder meer:

    • EHBO-kit
    • Brandblusser
    • Toeristische informatie
    • Nood telefoonnummers
    • Reglement van de Vereniging van Eigenaren
    • Gebruiksaanwijzingen elektrische apparaten
    • Officiëel klachtenboek (met zichtbare notificatie)
    • Ramen in iedere kamer
      • Max. aantal bedden/huurders in totaal (15) en per kamer
    • Verwarming & Airco (hoewel discutabel en niet iedere inspecteur keurt ventilatoren af), etc.

Het RTA houdt regelmatig steekproefcontroles maar deze kondigen ze wel van te voren aan.

Belangrijk: Deze vergunning is geen licentie voor een bedrijf, dus dan mag je geen aanvullende diensten bieden als ontbijt. Als je dit wel wilt (Bed & Breakfast / hostal) dan moet je bij de Gemeente een Openingsvergunning aanvragen. Dit is de Licencia de Apertura (zie onderstaand).

Licentie van Eerste Bewoning (LPO)

Een lastig punt bij de RTA verhuurlicentie van een urbano woning is de LPO. Dit is de afkorting van de Licencia de Primera Ocupacion (Licentie van Eerste Bewoning). Met de aanvraag voor het verhuurregister verklaar je deze te hebben, anders krijg je dus geen registratienummer. Maar de veel woningen hebben deze vergunning niet of niet meer. De LPO hoort namelijk niet bij de standaard verkoopeisen binnen het juridisch onderzoek van de advocaat. En er is verder ook geen enkele autoriteit die om dit document vraagt… Sinds maart 2018 blijkt echter dat het RTA register van de Junta de Andalucia in sommige gevallen toch boetes uitdeelt.

Je hebt dus uiteindelijk 4 opties als je wilt verhuren:

  • Kopie LPO: Je advocaat kan proberen een kopie van de oude LPO te verkrijgen bij de Gemeente via een standaard brief. In sommige plaatsen kan het antwoord wel meer dan een jaar duren.
  • Nieuwe LPO: Als de Gemeente geen kopie kan verschaffen, dan kun je een nieuwe licentie proberen aan te vragen. Het slechte nieuws is echter dat de kosten inclusief belasting en architect tussen tot twee duizend euro kunnen bedragen.
  • Risico boete accepteren: Heeft je Gemeente nog geen procedure (bijvoorbeeld Nerja)? Dan kun je overwegen om toch het risico te nemen op een mogelijke boete.
  • Wachten met aanvraag: Of je kunt wachten met de aanvraag van het RTA registratienummer en de uiteindelijke commerciële verhuur.

Nieuwbouwprojecten beschikken tegenwoordig altijd over een Licentie van Eerste Bewoning, anders wordt de overdracht niet getekend.

Je advocaat of gestor kan de aanvraag bij de Junta de Andalucia verzorgen en er zijn geen terugkerende kosten aan verbonden.

b. VTAR Verhuurlicentie Vivienda Rural

Voor huizen op het platteland of in gemeenten met minder dan 20.000 inwoners is er een andere licentie: VTAR (Vivienda de Turismo de Alojamiento Rural). Dit werkt bijna hetzelfde en de controleurs inspecteren volgens dezelfde lijst als vermeld bij a. Verhuurlicentie RTA. Voor de VTAR licentie zijn er echter enkele belangrijke verschillen.

  • Airco: Airco is officieel niet verplicht
  • LPO: Gezien de juridische status van huizen op het platteland wordt er in de praktijk door de meeste inspecteurs niet naar de Licentie van Eerste Bewoning (LPO) gekeken. Je kunt echter wel verwachten dat in de toekomst het DAFO certificaat standaard voorwaarde wordt voor de VTAR vergunning. Uiteraard is helaas niet te zeggen of dit ook voor reeds afgegeven vergunningen zal gelden.
  • Maximaal 3 maanden: Met de VTAR licentie mag in totaal maar maximaal 3 maanden in totaal per jaar (90 dagen) verhuren. Het is mij niet bekend dat hier momenteel op gecontroleerd wordt. In de toekomst zou dit echter wel kunnen via de verplichte registraties van alle boekingen bij de Guardia Civil en/of de aangifte van de inkomstenbelasting.
  • Bordje Vivienda Rural: Je moet een standaard entreebordje hebben met de vermelding Vivienda Rural, je registratienummer, de officiele naam van het huis en het logo van de Junta de Andalucia.

Net als bij de gewone RTA licentie: Aangezien je geen bedrijf bent, mag je geen aanvullende diensten aanbieden zoals ontbijt (B&B / Casa Rural: zie paragraaf Openingslicentie hieronder).

Belangrijk: Steeds meer gemeentes starten automatisch de DAFO procedure voor een huis op het plattelend als ze bericht krijgen van het afgeven van o.a. een verhuurlicentie door het RTA. Check dus van te voren bij je advocaat of dit geen probleem vormt en informeer naar de kosten.  

c. Openingsvergunning bedrijf (B&B, hostal, Casa Rural)

Heb je grotere plannen met meer 15 gasten, aanvullende diensten als ontbijt of -op het platteland- meer dan 3 maanden per jaar? Dan moet je een Openingsvergunning voor een bedrijf aanvragen bij de Gemeente. Dit is echter wel een stuk duurder, gecompliceerder en het heeft belastingconsequenties.

Bedenk daarbij dat je geen garanties vóór je aankoop zult hebben. Dit omdat de vergunningverlening snel 6 tot 12 maanden duurt of nog erger. Daarnaast zal vrijwel geen enkele verkoper dit punt als beperkende voorwaarde in het privé koopcontract accepteren. Simpelweg omdat deze vergunning niets te maken heeft met de aankoop zelf.

Aanvraag Openingsvergunning door architect

Een openingsvergunning moet worden ingediend via de Gemeente door een architect. Deze kan kan je vertellen aan welke technische eisen ieder bedrijfsvorm moet voldoen, maar 100% garantie voor de toekomstige toekenning van de openingsvergunning kan hij nooit bieden. Indien je dit risico volledig wilt vermijden, kun je het beste zoeken naar een bestaand bedrijf dat je kunt overnemen, al dan niet met financiele goodwill.

Toekomstige restricties verhuur vakantiewoning

Hou er rekening mee dat de politiek altijd kan beslissen om restricties aan te brengen in het verhuuraanbod. In de grote steden loopt deze discussie over het thema verhuur vakantiewoning vanwege overlast voor de buren (comunidad/VVE), die misschien wel stemrecht gaan krijgen. Daarnaast zijn veel eigenaren gewisseld zijn van lange-termijn verhuur naar korte termijn. Dit zorgt voor leegstand maar ook sterk opgedreven prijzen voor de inwoners van de stad (zowel koop als huur). Als er hier beperkende regels voor komen, dan gelden deze mogelijk alleen voor nieuwe licenties. Advies is dus om niet langer te wachten dan nodig met de aanvraag van een RTA verhuurlicentie, indien de Licentie van Eerste Bewoning aanwezig is.

Op het platteland is het goed mogelijk dat natuurbescherming een steeds belangrijker punt zal spelen en dat daarom op termijn de politiek zal beslissen het verhuuraanbod te beperken. Ook hier geldt dus dat het misschien verstandig is niet te wachten met de vergunning (voor huizen met DAFO).

Het hebben van een RTA / VTAR licentie is uiteraard geen verplichting om ook daarwerkelijk te verhuren. Buiten de aanvraag zijn geen kosten verbonden.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan hier.

©2019, Ariane van Wijk