15. Verhuurvergunning (RTA / VTAR)

In Andalusie is een RTA– (urbano/stedelijk) of VTAR– (rustico/platteland) verhuurvergunning verplicht bij commerciele verhuur van je woning minder dan 2 maanden aan dezelfde persoon. Let op de Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion) bij woningen binnen de stad. Ook moeten alle boekingen gemeld worden bij de Guardia Civil via je digitale certificaat. Daarnaast zijn de inkomsten zijn onderhevig aan IRNR inkomstenbelasting.

Alles bij elkaar dus een hoop kosten en werk, vooral wanneer je koopt als commerciële investering. Wees daarom realistisch over je bezettingsgraad en winstberekening. Ook je exacte bedrijfsformule is van belang voor het type verhuurvergunning.

Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN. 

RTA Verhuurvergunning vakantiewoning Andalusië

Veel mensen kopen een huis in Andalusië als investering voor de korte-termijn verhuur aan toeristen. In totaal zijn er toch behoorlijk wat kosten en kanttekeningen. Vraag dus voldoende advies (advocaat, makelaar, internet). En maak een realistische inschatting van de verhuurpotentie. Er is ontzettend veel concurrentie op verhuurgebied, vooral in laagseizoen. Wees dus kritisch als de inkomsten je hoofddoel van je aankoop zijn, vooral op het platteland.

Verplichtingen & kosten verhuur

• RTA Verhuurlicentie: Ten eerste moet je verhuurlicentie hebben van het Registro de Turismo Andalucia, anders wordt je niet geaccepteerd op verhuurwebsites als AirBNB, Booking.com etc. Lees hieronder méér over de verschillende verhuurlicenties.
• Inkomstenbelasting: Ten tweede moet je inkomstenbelasting betalen over de verhuurwinst. Fiscaal residenten in Spanje doen dat via de IRPF inkomstenbelasting. Niet-fiscaal residenten moeten IRNR inkomstenbelasting aangifte doen. Het belastingpercentage bedraagt 19% voor Europeanen en er zijn enkele proportionele aftrekposten via officiële facturen toegestaan. Vroeg of laat zullen de systemen gekoppeld worden. En op dat moment kan de Belastingdienst dus controleren of je alle inkomsten wel eerlijk opgeeft. Als je een RTA licentie hebt, maar geen aangifte doet, dan kan in theorie je RTA licentie worden ingetrokken.
• Guardia Civil: Ten derde moet officieel iedere afzonderlijke boeking binnen 24 uur online na aankomst worden aangemeld bij de Guardia Civil. Net als bij een hotelreservering, dus. Het papierwerk (contract met handtekening en kopie paspoorten) moet een jaar lang bewaard blijven voor inspectiecontroles. Er wordt momenteel nog niet veel gecontroleerd, maar je kunt wel problemen krijgen. Bijvoorbeeld als je huurders om een andere reden in aanraking komen met de Guardia Civil.
• Overige kosten:
  • Verhuurcommissie makelaar
  • Publiciteitskosten
  • Sleutelbeheer en onderhoud
  • Schoonmaak
  • Stroom- en waterverbruik
  • Administratiekosten gestor / accountant
  • Afschrijving meubels, etc.

Niet professioneel verhuren aan familie en vrienden mag overigens wel zonder registratienummer en zonder belastingaangifte.

Er zijn vele soorten licenties voor korte-termijn / vakantieverhuur maar dit zijn de belangrijkste. Het RTA houdt meestal het verschil tussen stedelijk en platteland aan zoals dit in het Kadaster/Register staat.

a. Verhuurlicentie RTA Urbano

Voor stedelijke / urbano eigendommen is er sinds mei 2016 een nieuw verplicht verhuurregister (RTA) en deze is in februari 2024 geupdate.

Dit Registro de Turismo Andalucia checkt of de ´vivienda turistica urbana´ aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Op de checklijst vind je onder meer:

• EHBO-kit
• Brandblusser
• Toeristische informatie

• Nood telefoonnummers
• Reglement van de Vereniging van Eigenaren
• Gebruiksaanwijzingen elektrische apparaten
• Officiëel klachtenboek (met zichtbare notificatie)

• Ramen en ventilatie in iedere kamer

• Max. 4 gasten per kamer.
• Maximale aantal gasten per huis: 15 indien in totaal verhuurd en 6 indien als je per kamer verhuurt (als je méér wilt dan moet je een andere licentie aanvragen en een openingsvergunning voor een bedrijf hebben).
• 2 Badkamers bij meer dan 5 personen en bij meer dan 8 personen 3 badkamers.
• Verwarming in bepaalde maanden in de winter en airco in de zomer (je kunt deze periodes echter uitsluiten in je licentie)

Het RTA houdt regelmatig steekproefcontroles maar deze kondigen ze wel van te voren aan.

Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion/LPO)

Een lastig punt bij de RTA verhuurlicentie van een urbano woning is de LPO. Dit is de afkorting van de Licencia de Primera Ocupacion (Licentie van Eerste Bewoning). Met de aanvraag voor het verhuurregister verklaar je deze te hebben, anders krijg je dus geen registratienummer. Maar de veel oudere woningen hebben deze vergunning niet of niet meer. De LPO hoort namelijk niet bij de standaard verkoopeisen binnen het juridisch onderzoek van de advocaat.

Nieuw in de wet van februari 2024 is echter dat er ook EQUIVALENTE DOCUMENTEN geaccepteerd worden.

Overigens heb je wel een individuele watermeter nodig en sommige gemeentes accepteren alleen bepaalde waterleveranciers. Daarnaast moet je nog een belasting betaling die je architect voor je kan berekenen. Vraag je advocaat om meer informatie.

Als je dus geen LPO hebt, maar toch wilt verhuren aan toeristen, dan heb je 2 opties:

• Kopie document Gemeente: Je advocaat kan proberen een kopie van de oude LPO te verkrijgen bij de Gemeente -als deze bestaat- via een standaard brief. In sommige plaatsen kan het antwoord wel vele maanden duren.
• Nieuw document Gemeente: Als de Gemeente geen kopie kan verschaffen, dan kun je een nieuwe licentie of equivalent proberen aan te vragen. Het slechte nieuws is echter dat de kosten inclusief belasting en architect wel kunnen oplopen en dat de Gemeente eisen stelt waar het huis wellicht niet aan kan voldoen.

Nieuwbouwprojecten beschikken altijd over een Licentie van Eerste Bewoning, anders wordt de overdracht niet getekend.

Je advocaat of gestor kan de aanvraag van der RTA verhuurvergunning bij de Junta de Andalucia verzorgen en er zijn geen terugkerende kosten aan verbonden.

Restricties door de Vereniging van Eigenaren

De wetswijziging in februari 2024 stelt dat de VVE toeristenverhuur alleen kan verbieden als dit explicitiet op deze manier in de statuten vermeld staat. Er is echter juridische tegenspraak door diverse rechters op dit gebied over welk percentage stemmen hiervoor nodig is. Eén rechter heeft geoordeeld dat 3/5 (=60%) van de stemmen voldoende is, terwijl de ander (en onze advocaten) van mening zijn dat de wet hiervoor unanimiteit verlangt (100%).

Limitering door de Gemeente

De nieuwe wet van 2024 geeft Gemeentes de mogelijkheid om RTA vakantieverhuur in bepaalde zones en/of gebieden te limiteren. Dit zal echter in de praktijk moeilijk in te voeren zijn en waarschijnlijk niet gelden voor woningen die nu al verhuren en aan alle verdere eisen voldoen.

TIP LANGE-TERMIJN VERHUUR: Overigens kun je ook altijd nog aan lange-termijn verhuur denken (maximale periode huursbescherming is 5 jaar). Als iemand zich inschrijft op het adres als eerste residentie, levert dat een reductie op van ongeveer de helft van de belasting. Daarnaast zijn de kosten sowieso ook veel lager.

b. VTAR Verhuurlicentie platteland

Voor huizen op het platteland of in gemeenten is er een andere licentie: VTAR. De meest belangrijke vormen zijn de Alojamiento turistico rural en de Casa Rural Basico of Superior. Dit werkt bijna hetzelfde en de controleurs inspecteren volgens dezelfde lijst als vermeld bij a. Verhuurlicentie RTA. Voor de VTAR licentie zijn er echter enkele belangrijke verschillen.

• Airco: Airco is officieel niet verplicht
• DAFO: Gezien de juridische status van huizen op het platteland wordt er in de praktijk door de meeste inspecteurs niet naar de Licentie van Eerste Bewoning (LPO) gekeken. Het DAFO certificaat is geen vereiste om te hebben (als equivalent van de LPO bij urbano).
• Naambordje : Je moet een standaard entreebordje hebben met de vermelding van het type RTA licentie, je registratienummer, de officiele naam van het huis en het logo van de Junta de Andalucia.

Belangrijk: Steeds meer gemeentes starten automatisch de DAFO procedure voor een huis op het plattelend als ze bericht krijgen van het afgeven van o.a. een verhuurlicentie door het RTA. Check dus van te voren bij je advocaat of dit geen probleem vormt en informeer naar de kosten.  

c. Openingsvergunning bedrijf (B&B, hostal, Casa Rural)

Heb je grotere plannen met meer 20 gasten ? Dan moet je een Openingsvergunning voor een bedrijf aanvragen bij de Gemeente. Dit is echter wel een stuk duurder, gecompliceerder en het heeft belastingconsequenties. Daarnaast kun je vanwege capaciteitsgebrek in kleine plattelandsgemeentes simpelweg geen vergunning krijgen.

Bedenk dat je geen garanties vóór je aankoop zult hebben. Dit omdat de vergunningverlening snel 6 tot 12 maanden duurt of nog langer. Daarnaast zal geen enkele verkoper dit punt als beperkende voorwaarde in het privé koopcontract accepteren. Simpelweg omdat deze vergunning niets te maken heeft met de aankoop zelf en het koopproces veel korter duurt.

Aanvraag Openingsvergunning door architect

Een openingsvergunning moet worden ingediend via de Gemeente door een architect. Deze kan kan je vertellen aan welke technische eisen ieder bedrijfsvorm moet voldoen, maar 100% garantie voor de toekomstige toekenning van de openingsvergunning kan hij nooit bieden. Indien je dit risico volledig wilt vermijden, kun je het beste zoeken naar een bestaand bedrijf dat je kunt overnemen.

Check je verzekering

Vergeet niet je verzekering aan te passen als je verhuurt aan toeristen.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat

Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan op de link.

©2024, Ariane van Wijk