11. Nieuwbouw

Nieuwbouw projecten heb je in verschillende gradaties; van eigen ontwikkeling of ´off-plan´ tot bijna voltooid turn-key promotie. Je kunt een turn-key huis vinden dat (praktisch) al af is gebouwd en alleen nog ingeschreven (via notariële Nieuwbouwverklaringhoeft te worden voor de sleuteloverdracht. Of juist een off-plan project van een promotor dat nog op de tekentafel ligt. De meeste vrijheid én verantwoordelijkheid heb je bij een eigen ontwikkeling (auto-promocion) naar je eigen wensen. Het voordeel van off-plan nieuwbouw, is uiteraard dat de eigenaar nog (deels) zijn eigen wensen kan laten realiseren qua plattegrond, materialen, apparaten, etc. Kwaliteitsspecificaties moeten dan uiteraard zo gedetalleerd mogelijk worden opgenomen in het privé koopcontract.

Hou er echter rekening mee dat een advocaat geen technische achtergrond heeft en het niet verantwoordelijk is voor de communicatie en opvolging over technische afwerking door de promotor.

Voor alle duidelijkheid: op het platteland van Andalusie mag je per definitie niet bouwen, dus het gaat hier alleen om ´urban´ ontwikkelingen (binnen de bebouwde kom).

Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´. 

Nieuwbouw bankgarantie (aval)

Nieuwbouw

De ontwikkelaar of bouwonderneming hoort tegenwoordig altijd over een officiële bankgarantie (aval) te beschikken voor nieuwbouwprojecten. Daarmee garandeert Spanje dat de koper zijn geld terugkrijgt als het bedrijf onverhoopt failliet mocht gaan tijdens het bouwproces. Of als de bouw grote vertraging oploopt door schuld van de bouwer of promotor, wat uiteraard niet ondenkbaar is. De exacte condities dienen in het voorlopig koopcontract te worden aangegeven. Laat de bankgarantie controleren door een advocaat, hoewel de tweede, individuele garantie normaal pas afgegeven wordt na het privé koopcontract. Dit contract wordt in geval van nieuwbouw meestal opgesteld door de Promoter en in pratijk zijn deze weinig flexibel in het doorvoeren van wijzigingen.

Overigens is het bij nieuwbouwprojecten vaak mogelijk om de hypotheek van de Promotor over te nemen.

IVA (BTW) en AJD belasting

BTW-en-AJD-belasting i.p.v. overdrachtsbelastingBij nieuwbouw betaal je geen ITP overdrachtsbelasting. In plaats hiervan is het 10% IVA (BTW) plus 1,5% AJD belasting (impuestos Actos Juridicos Documentados). Over apart gekochte grond betaal je 21% BTW, net als voor los aangekochte garages. Ook de kosten van de advocaat zijn hoger, omdat er meer papierwerk is en het project vaak over langere tijd loopt, met name bij off-plan projecten.

Eigen ontwikkeling: auto-promotor

Nu de financiële crisis voorbij is, zie je weer steeds meer constructies in eigen ontwikkeling. De prijzen voor deze nog te bouwen huizen zijn doorgaans een stuk lager, omdat de koper alle verantwoordelijkheid draagt. Aan de andere kant zijn er vele redenen waardoor de kosten en de bouwtijd fors kunnen oplopen. In veel gevallen is de Gemeente hierin de beperkende factor dus begin liever niet aan een eigen ontwikkeling onder tijdsdruk. Laat je goed adviseren door je advocaat over de financiële, fiscale en juridische consequenties van eigen ontwikkelingen zonder Promotor.

Nieuwe servicecontracten & Comunidad (Vereniging van Eigenaren)

Nieuwe contracten voor water en elektriciteit zullen duurder uitvallen. De reden hiervoor is dat in sommige gevallen een gecertificeerde elektricien of loodgieter een speciaal ´boletín´ (technisch rapport) moet opstellen. Het hele proces van het aanmelden van nieuwe servicecontracten kan daarnaast nog meerder weken kosten. Plan dus geen vakantie of verhuizing direct na geplande opleveringsdatum. Sowieso kan er ook vertraging optreden in het afgeven van de Vergunning voor Eerste Bewoning (LPO, Licencia de Primera Ocupacion) door de Gemeente.

Bij nieuwbouw is er nog geen Comunidad (VVE) opgericht en weet je dus niet wat de toekomstige jaarlijkse kosten en services zullen zijn. Lees hierover meer in de paragraaf: Nieuwe Vereniging van Eigenaren nieuwbouw. 

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan hier.

©2019, Ariane van Wijk