Legaliteit platteland & DAFO certifikaat zijn hot-items voor kopers van rustico/rural of campo huizen in Andalusie. De juridische situatie -met of zonder DAFO/AFO- ligt voor deze eigendommennamelijk enigszins gecompliceerd. Ze zijn beduidend goedkoper en bieden meer leefruimte. Maar schrik niet…. 90% van deze huizen heeft men in de laatste tientallen jaren illegaal gebouwd. Met of zonder bouwvergunning van de Gemeente, maar altijd tegen de regels van de overkoepelende Junta de Andalucia.
Deze regionale overheid beindigt nu de wildgroei op het platteland via controles, boetes en afbraaksancties. Dit geldt echter in het algemeen alleen voor bebouwingen van minder dan 6 jaar oud (verjaringstermijn). Om de juridische situatie op schrift te krijgen, is het DAFO certificaat gecreeerd.
Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN.
Inhoud
Legaliteit platteland: juridisch onderzoek advocaat
Voor deze huizen op het platteland is het juridisch onderzoek van de advocaat dus extra belangrijk. Alle huizen zijn legaal verkoopbaar, zelf die in beschermd natuurgebied met een gerechtelijk sloopbevel, dus weet wat je koopt. Met de meeste eigendommen is echter niets mis. Ze genieten de gewone servicefaciliteiten en je kunt een normale hypotheek krijgen, zelfs met een DAFO die is ingeschreven in het Eigendomsregister.
Nieuwe wetgeving bebouwing op het platteland van Andalusie
Ik wil graag aangeven dat in november 2021 er een nieuw wetsvoorstel is ingediend bij de Junta de Andalucia die de regels van bebouwing op het platteland minder streng zal maken. Tot nu toe is namelijk natuurbescherming de belangrijkste factor geweest in het restrictieve beleid van de deelstaat. Spanje heeft echter ook een behoorlijk probleem met de leegloop van het platteland dat leidt tot veel (bijna) verlaten dorpen en met de versoepeling van de wetgeving wil men hier verandering in brengen. In uitzonderlijke situaties wordt het mogelijk om nieuw te bouwen op het platteland, maar daarvoor moet het perceel wel minimaal 25 hectaren groot zijn (25.000 m2) en al bepaalde eisen voldoen. Wat voor de meeste huiseigenaren interessanter is, is dat het beleid voor bouwvergunningen voor huizen met een DAFO wordt verruimd. De wetgeving is echer nog niet goedgekeurd of uitgerold bij de Gemeentes en het kan nog jaren duren voordat deze daadwerkelijk in praktijk toegepast wordt. Deze pagina gaat verder dus enkel over de regelgeving van dit moment.
Verjaringstermijn illegale bebouwing
Bij ´normaal platteland´ verjaart de verantwoordelijkheid van de gemeente over illegale bebouwing na 6 jaar. Hierdoor kunnen er geen sancties of boetes meer volgen.
De advocaat checkt binnen het juridisch onderzoek van een aankoop onder meer de bouwdatum, de vierkante meters en status van alle onderdelen van de bebouwing. Dit gebeurt via luchtfoto´s en eventueel een architectenrapport met oudheidsverklaring. Mochten er verbouwingen/uitbreidingen zijn gedaan die verjaard zijn, dan kunnen deze eventueel vóór de aankoop worden ingeschreven in het Eigendomsregister via een notariële Nieuwbouwverklaring (Declaracion de Obra Nueva) met oudheidverklaring.
De advocaat gaat bij de Gemeente na of er geen juridische procedures lopen (of zijn geweest), verifieert om wat voor soort grond het precies gaat en of alle faciliteiten op orde zijn (elektriciteit, water, septic tank). Als er gekocht wordt zonder (afgeronde) DAFO, dan is het verstandig om in ieder geval een urbanistisch certifcaat bij de Gemeente aan te vragen.
Verjaringstermijn beschermd natuurgebied
Voor beschermd natuurgebied geldt een verjaringstermijn van 6 jaar vanaf het moment van inwerkingtreding van de natuurbescherming. (In de overgangsperiode van dit decreet geldt een termijn van 4 jaar.) Na deze natum is er géén verjaringstermijn meer en kan de Gemeente altijd nog optreden tegen illegale bebouwingen.
Als alle bebouwing dus oud genoeg is, kun je dus meestal gewoon een DAFO aanvragen. Alles hangt echter af van de betreffende Gemeente en de exacte soort van de natuurbescherming.
DAFO certificaat
Dus, om eigenaren op papier duidelijkheid te geven over de juridische status van hun eigendom is enkele jaren geleden het DAFO certificaat in het leven geroepen. Het is sindsdien standaard geworden om te onderhandelen dat de verkoper deze kosten draagt. Het is verstandig om deze afspraak in het reserveringscontract op te nemen, dus ´prijs inclusief DAFO (kosten)´.
De DAFO bewijst dus dat alle bebouwingen oud genoeg zijn volgend de regels die voor dit type grond gelden (er zijn ook verschillende soorten natuurscherming). Daarnaast bewijst het dat alle servicevoorzieningen (elektriciteit, water, riolering) aan de regels voldoen. En een ander voordeel: Binnen de DAFO kun je bouwvergunningen krijgen voor kleine verbouwingen in het kader van hygiene, veiligheid en leefbaarheid (zie onderstaand).
Met de DAFO erken je overigens wel dat het huis buiten het bestemmingsplan is gebouwd (niet-bebouwbare grond). Hierdoor worden eventuele onterecht afgegeven licenties (bouwvergunning of Licentie van Eerste Bewoning) automatisch ongeldig verklaard en vervalt automatisch de aansprakelijkheid van de Gemeente.
Gemeente kan DAFO verplichten
De DAFO is dus niet verplicht, maar het is ondanks te kosten wel degelijk aan te raden om hem te hebben. Het geeft zekerheid, ook als je in de toekomst weer wilt verkopen en de Gemeente kan ze sowieso op ieder moment verplichten om hem aan te vragen. Hoewel veel Gemeentes zich hier nog niet aan houden, zijn ze wettelijk verplicht om dit na iedere willekeurige officiële communicatie de DAFO procedure in gang te zetten. Afhankelijk van de betreffende Gemeente kan dit dus al zijn n.a.v. bijvoorbeeld:
- Eigendoms- / Aankoopakte
- Notariële Nieuwbouwverklaring
- Urbanistisch Rapport (aan te raden bij aankoop zonder DAFO)
- VTAR verhuurlicentie Vivienda Rural (RTA)*
- Openingvergunning Casa Rural/B&B
Sommige eigenaren willen juist géén DAFO, maar worden verplicht. En andere eigenaren willen dit certificaat, maar kunnen deze niet krijgen vanwege de legaliteit van hun huis of omdat de Gemeente simpelweg nog geen procedure heeft. Zorg dat de advocaat je goed informeert over dit thema.
* Het is goed denkbaar dat in de toekomst de DAFO als vervanging voor de Licentie van Eerste Bewoning standaard verplicht wordt voor de RTA/VTAR verhuurvergunning.
DAFO procedure & kosten
De DAFO procedure duurt in veel Gemeenten vele maanden en voor de aankoop nemen kopers vaak genoegen met een mondelinge toezegging, een tussentijds urbanistisch certificaat en een prijsretentie voor de toekomstige kosten. Deze kosten voor de DAFO liggen tussen de € 5.000 en € 12.000 voor:
- architectenrapport
- eventuele juridische begeleiding advocaat
- verplichte gesloten septic tank met biologisch filter en servicecontract (jaarlijkse leging)
- gemeentelijke belasting (variërend per gemeente van 2,5 tot 4,5% over de bouwwaarde per m2 volgens het register van architecten)
- eventuele aanvullende voorwaarde per gemeente (bijv. zonnepanelen, aanplanting bomen, etc in beschermd natuurgebied)
Urbanistisch rapport / certificaat
Overigens is het niet in iedere gemeente mogelijk om een urbanistisch rapport of certificaat te krijgen (onafhankelijk of je wel of geen DAFO wilt) en in een enkel geval zijn de kosten extreem hoog. Nog iets: je kunt ook een inspectie verwachten van de gemeente architect die wellicht illegale bebouwing constateert… Daarom is het altijd belangrijk dat jee advocaat goed geïnformeerd is over alle bijzonderheden, zeker als je nog een (illegale) interieurverbouwing gepland hebt.
Verbouwingen -buiten en binnen- op het platteland
Officieel mogen huizen op het platteland –zowel buiten als binnen- niet verbouwd worden en je krijgt dus geen bouwlicentie. Je mag je geen nieuw zwembad of terras aanleggen. Dit is echt illegaal en via luchtfoto´s gemakkelijk te controleren. Uiteraard kan dit later ook zorgen voor problemen bij de verkoop van het huis.
Aan de ander kant, veel eigenaren doen het toch, zelfs op grote schaal. Een deel van deze mensen is zich vast niet bewust van de risico´s. Of ze luisteren naar de makelaar die wil verkoper en denken dat deze risico´s op sancties verwaarloosbaar zijn, vooral binnen. Het is uiteindelijk door niemand aan te geven hoe groot het risico op een boete werkelijk is. De Junta de Andalucia controleert o.a. met drones en ook de politie kan de Gemeente verplichten een santieprocedure te starten. Dit bijvoorbeeld n.a.v. klachten van de buren, dus dit geldt ook voor interieurverbouwingen.
Verbouwingen binnen DAFO (hygiene, veiligheid en leefbaarheid)
Uiteindelijk moet je natuurlijk zelf bepalen of het risico voor lief wilt nemen of niet (zie onderstaand ´Sancties & boetes illegale bebouwing´). Tegenwoordig is het echter ook mogelijk om kleine verbouwingen toch te verantwoorden binnen de DAFO aanvraag. Deze moeten dan echter voldoen aan de criteria van hygiene, veiligheid en leefbaarheid om een bouwvergunning te krijgen en deze hangen sterk af van de interpretatie van de betreffende Gemeente. Denk aan ramen als vluchtwegen, kapotte tegels met gevaar voor struikelen, verroeste waterleidingen, repareren lekkend dak, etc. Als je een hele keuken of badkamer wilt renoveren, vraag dan of je advocaat de mogelijkheden van te voren en mondeling bespreekt met de Gemeente architect.
(Mobiele) zwembaden en albercas
Een bestaand terras mag je wel overdekken met een flexibele schaduw constructie of afdak en men doet ook niet moeilijk over de frames met glazen uitneembare schuiframen. Maar zelfs over nieuwe mobiele zwembaden volledig boven de grond kan men soms moeilijk doen. Ze moeten dus echt volledig weg te halen zijn zonder cement of schroeven en mogen sowieso geen betegeling rondom hebben.
Veel bestaande zwembaden staan officieel geregistreerd als ´alberca´, wat eigenlijk een rustieke agrarische waterreservoir is. Op zich is dit geen probleem, maar het is dus niet handig om een alberca opeens te vergroten of blauw te schilderen. Deze veranderingen zijn namelijk gemakkelijk te zien op luchfotos´.
Sancties & boetes illegale bebouwing
De boete of fianciele sanctie over illegale bouwwerkzaamheden bedraagt 70% van de prijs plus verplichte afbraak. Daarnaast kun je met een open juridische zaak voorlopig geen DAFO krijgen tot de zaak verjaart is. Dit verkleint uiteraard je potentiele toekomstige verkoopkansen. Daarnaast heb je waarschijnlijk een advocaat nodig wat voor verder kosten zorgt. Als je geen gehoor geeft aan de officiele waarschuwingen van de Gemeente, kan het zelfs een echte strafzaak worden.
Aan de andere kant is het vrijwel nooit zo dat er in Andalusie echt complete huizen worden afgebroken. De Gemeente heeft hier geen belang bij en laat gerechtelijke uitspraken tot sloop simpelweg verjaren zonder in actie te komen. Als ze onterechte bouwvergunningen of zelfs Licentie van Eerste Bewoning hebben afgegeven zijn ze zelfs financieel aansprakelijk, omdat er dan sprake is van ´koop in goed vertrouwen (buena fé).
Infrastructuur en servicecontracten
Zeker bij een huis in de campo zijn er regelmatig afwijkende situaties voor wat betreft de infrastructuur. Denk bijvoorbeeld aan:
- Septic tank (verplicht binnen DAFO) in plaats van een ´pozo negro´ (lozing in de grond…)
- Zonnepanelen (in sommige gemeente een eis voor de DAFO)
- Aandelen in waterschappen (Agua de Regantes)
- Waterputten (pozo; deze hebben 2 verschillende soorten vergunningen)
- Secundaire/nood waterreservoirs met de buren
- Gemeenschappelijk onderhoud aan wegen
Vraag je makelaar of de verkoper hoe zit het precies zit met de telefoon, het internet en de TV en laat de ontvangst controleren, indien nodig.
Bouwkundig onderzoek of keuring van de architect
Als je een ouder huis koopt op het platteland, kan het verstandig zijn om een architect in te huren voor een bouwkundig onderzoek. Bekijk deze video over de waarde van deze bouwkunidge keuring.
Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan op de link.