De makelaar is een commerciële dienstverlener en net als in Nederland of België is dit geen ‘beschermd beroep’. Ga dus na of je wel met een professioneel bedrijf te maken hebt, het liefst via objectieve, externe referenties en laat je niet pushen onder tijdsdruk van ´andere gegadigden´. Ook kun je het best niet de vaste advocaat van makelaar inhuren want deze kan minder onafhankelijk zijn dan zou moeten.
Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN.
Inhoud
Eigen aankoopmakelaar
Een goede makelaar heeft ruime ervaring en kent de lokale markt, de omgeving en het aanbod perfect. Hou het het liefst bij 1 goede aankoopmakelaar waar je je goed bij voelt en ga niet alleen af op het zichtbare verkoopaanbod diens website. Als hij het huis niet in eigen bestand heeft, dan kan hij je namelijk aan ieder ander potentieel huis op de markt (het internet) helpen.
De makelaarscommissie
Voor alle duidelijkheid: de makelaarscommissie kan zo een jaarinkomen zijn. De belangen zijn dus groot en de concurrentie is ´moordend´. Een verkoopcommissie is doorgaans 5% van de verkoopwaarde van het huis en dit percentage wordt gedeeld als er 2 makelaars betrokken zijn. Aankoopmakelaar en verkoopmakelaar, dus. Hou er dus rekening dat een makelaar hierdoor uiteraard het liefst een huis verkoopt uit zijn eigen huizenbestand. De makelaarscommissie wordt betaald door de verkoper in de provincie Malaga (Costa del Sol). Als je hier niet zeker over bent, vraag het dan nog even.
Tip: check vierkante meter prijzen voor je huisaankoop per gemeente en jaar via Idealista. Dit is één van de grootste online huizenplatforms in Spanje.
Het juridisch onderzoek is de verantwoordelijkheid van de advocaat
Er zijn makelaars die aanbieden om het gratis het juridisch onderzoek voor je doen. Wees verstandig en ga hier niet op in, vooral niet op het platteland. De makelaar heeft belang bij de verkoop en kan zijn commissie kwijtraken bij een negatief koopadvies. Hij is dus niet onpartijdig en heeft geen juridische achtergrond. Bij problemen ben je vaak veel meer geld kwijt dan de 1% (+IVA / BTW) die de advocaat rekent voor je juridische vertegenwoordiging. (Lees hierover enkele praktijkvoorbeelden van problemen bij de aankoop.)
Ook ´gestors´ (accountants / administratiekantoren) hebben niet de specifieke kennis van onroerend goed recht voor het juridisch onderzoek. Dit houdt in Spanje veel meer in dan het opvragen van de Nota Simple van het Eigendomsregister en een kadasteruittreksel. De makelaar is dus verplicht om de documentatie te hebben voor hij een huis aanbiedt, maar heeft niet de professionele verantwoordelijkheid om deze juridische informatie te kunnen beoordelen.
Het reserveringscontract van de makelaar
Met het korte reserveringscontract van de makelaar wordt het huis van de markt gehaald tijdens het eerste deel van het juridisch onderzoek. Een mondelinge prijsovereenkomst is moeilijk te bewijzen als de verkoper toch onder de deal uit wil. Teken dus zo snel mogelijk. Je kunt het altijd even door je advocaat laten checken. Hiervoor zal hij de makelaar om de Nota Simple van het Eigendomsregister vragen plus een Kadasteruittreksel. Een goed reserveringscontract bevat de volgende details:
- Persoonsgegevens: Persoonlijke data zoals naam, adres en paspoortnummer van verkoper en koper (een fiscaal NIE nummer is nog niet nodig). Sommige makelaars tekenen standaard via verbaal mandaat of volmacht maar dit geeft je uiteraard minder garantie over de deal.
- Gegevens huis: Details van het huis volgens de Nota Simple van het Eigendomsregister (adres, Register en finca nummer) plus het Kadasternummer
- Datums: Maximale datum/deadline van de ondertekening van het prive koopcontract en/of overdrachtsdatum
- Koopprijs: De prijs van het huis (eventueel met korte bijzonderheden, bijvoorbeeld voor waardering van de meubels of de kosten voor het DAFO certificaat op het platteland).
- Reserveringssom: Het betaalde reserveringsbedrag (meestal tussen € 3.000 en € 6.000) dat op de bankrekening blijft van de makelaar/advocaat van de verkoper.
- Condities reserveringssom: De reserveringssom is de koper kwijt als hij zich zonder geldige reden het contract annuleert. Het contract zou ook een clausule moeten bevatten met de conditie dat als de verkoper het contract zonder geldige reden annuleert, hij de reservering moet terugbetalen plus een boete van hetzelfde bedrag.
- Beperkende voorwaarden: Eventuele speciale korte beperkende voorwaarden zoals ´onder voorbehoud van (positief) bouwkundig onderzoek´, ´onder voorbehoud van verkoop eigen huis´ of ´onder voorbehoud van hypotheekverlening´. Dit is echter niet gebruikelijk in Spanje en het ligt aan de verkoper of hij dit wil accepteren.
Welke rechten garandeert de reservering?
Dus ook als de verkoper een koper vindt die hoger biedt, is hij officieel toch aan het reserveringscontract gebonden gedurende de geldigheid. Kunnen beide partijen tot aan de deadline het niet eens kunnen worden over de voorwaarden van het privé koopcontract? Dan vervalt de deal en komt het huis weer op de markt.
Volgens de wet is de prijs gebaseerd op een correct ingeschreven eigendom en moet je je reserveringssom terug krijgen als dit niet zo is. (Of je kunt nog een prijsverlaging afspreken ter compensatie van juridische handicaps.) Niet alle makelaars zijn echter flexibel met het terugboeken van je geld. Ook is er een grijs gebied omdat het contract snel moet en niet alle onderhandelingen kunnen al gedaan zijn. (Hiervoor teken je later het privé koopcontract.)
In Spanje gaat ook niemand naar de rechtbank voor dit soort bedragen. Daarnaast krijg je uiteraard ook niet het geld terug voor de kosten van je advocaat. De keuze voor een goede makelaar met referenties is dus belangrijk. Aan de andere kant kun je in gedachte houden dat je´slechts´ risico loopt over het verliezen van de reserveringssom. Een reservering is immers nog géén aankoop.
Hou er rekening mee dat alleen de Spaanse versie geldig is en niet de Engelse of Nederlandse vertaling.
Het is aan te raden om in deze fase in Spanje al de volmacht aan de advocaat te tekenen, aangezien dit in Nederland of België omslachtiger en duurder is.
Meubellijst en controle voor overdracht
Maak afspraken met de makelaar over de inspectie van het huis op de voormiddag van je huisaankoop. Deze kan dan de meubellijst checken, de algemene staat (schoonmaak), actieve servicecontracten (elektriciteit / water) en andere bijzonderheden checken. Overigens; het hebben van een meubellijst betekent niet dat de meubels apart gewaardeerd moeten worden in de eigendomsakte van de notaris.
Ondanks dat bijna alle huizen in Spanje gemeubileerd verkocht worden, koop je officieel 4 muren en een dak. De verkoper mag alles meenemen, tot aan de keuken en elektrische installaties aan toe. Vraag dus je makelaar om een meubellijst te maken die in het privé koopcontract van de advocaat wordt toegevoegd. Als er zaken in het huis staan met veel waarde, laat deze dan in details beschrijven. Denk aan de luxe Amerikaanse koelkast die men vervangt voor een afdankertje. Het gebeurt niet vaak, maar ik heb het letterlijk meegemaakt. Zelfs heb ik in mijn werk eens meegemaakt dat een aankoop van € 800.000 stuk liep. De oorzaak hiervan was een discussie over 4 design barkrukken…
Referenties & ervaringen voor een makelaar of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in de provincie Malaga, de Costa del Sol of Costa Tropical (Granada)? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen voor de kosten koper van een gespecialiseerde en onafhankelijke advocaat voor je aankoop in Andalusie? Klik dan op de bovenstaande link.
©2024, Ariane van Wijk