2. De makelaar & reserveringscontract

De makelaar is een commerciële dienstverlener en net als in Nederland of België is dit geen ‘beschermd beroep’. Ga dus na of je wel met een professioneel bedrijf te maken hebt, het liefst via objectieve referenties. Teken geen exclusiviteitscontract en laat je liever niet pushen onder tijdsdruk van ´andere gegadigden´.

Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´. 

Eigen aankoopmakelaar

Kies je eigen goede aankoopmakelaar

Een goede makelaar heeft ruime ervaring en kent de markt, de omgeving en het aanbod op zijn duimpje. Hou het het liefst bij 1 goede aankoopmakelaar waar je je goed bij voelt en ga niet alleen af op het zichtbare verkoopaanbod diens website. Als hij het huis niet in eigen bestand heeft, dan kan hij je namelijk gewoon aan ieder ander potentieel huis op de markt (het internet) helpen. Alleen niet als jullie je zelf al eerder bij die andere (verkoop) makelaar hebben aangemeld door informatie op te vragen over een bepaald huis.

De makelaarscommissie

Voor alle duidelijkheid: de makelaarscommissie kan zo een jaarinkomen zijn. De belangen zijn dus groot en de concurrentie is ´moordend´. Een verkoopcommissie is doorgaans 5% van de verkoopwaarde van het huis en dit percentage wordt gedeeld als er 2 makelaars betrokken zijn bij de verkoop. Aankoopmakelaar en verkoopmakelaar, dus. Hou er dus rekening dat een makelaar hierdoor uiteraard het liefst een huis verkoopt uit zijn eigen huizenbestand. De makelaarscommissie wordt betaald door de verkoper (provincie Malaga).

Juridisch onderzoek taak van advocaat

Er zijn makelaars die aanbieden om het gratis het juridisch onderzoek voor je doen. Wees verstandig en ga hier niet op in, vooral niet op het platteland. De makelaar heeft belang bij de koop en kan zijn commissie kwijtraken bij een negatief koopadvies. Hij is dus niet onpartijdig. Bij problemen ben je vaak veel verder van huis dan de 1% (+IVA / BTW) die de advocaat rekent. Ook gestors (accountants / administratiekantoren) hebben niet de specifieke kennis voor het juridisch onderzoek. Dit houdt in Spanje veel meer in dan het opvragen van de Nota Simple van het Eigendomsregister en een kadasteruittreksel. 

Het reserveringscontract

reserveringscontract makelaar

Met het korte reserveringscontract van de makelaar wordt het huis van de markt gehaald tijdens het eerste deel van het juridisch onderzoek.  Een mondelinge prijsovereenkomst is moeilijk te bewijzen als de verkoper toch onder de deal uit wil, dus teken zo snel mogelijk. Je kunt het altijd even door je advocaat laten checken. Hiervoor zal hij de makelaar om de Nota Simple van het Eigendomsregister vragen plus een KadasteruittrekselEen goed reserveringscontract bevat de volgende details:

  • Persoonsgegevens: Persoonlijke data zoals naam, adres en paspoortnummer van verkoper en koper (een fiscaal NIE nummer is nog niet nodig)
  • Gegevens huis: Details van het huis volgens de Nota Simple van het Eigendomsregister (adres, Register en finca nummer) plus het Kadasternummer
  • Datums: Maximale datum van de ondertekening van het prive koopcontract en/of overdrachtsdatum
  • Koopprijs: De prijs van het huis (eventueel met korte bijzonderheden, bijvoorbeeld voor waardering van de meubels of de kosten voor het DAFO certificaat op het platteland).
  • Reserveringssom: Het betaalde reserveringsbedrag (meestal tussen € 3.000 en € 5.000) dat op de bankrekening blijft van de makelaar/advocaat van de verkoper.
  • Condities reserveringssom: De reserveringssom is de koper kwijt als hij zich zonder geldige reden het contract annuleert. Het contract zou ook een clausule moeten bevatten met de conditie dat als de verkoper het contract zonder geldige reden annuleert, hij de reservering moet terugbetalen plus een boete van hetzelfde bedrag.
  • Beperkende voorwaarden: Eventuele speciale korte beperkende voorwaarden zoals ´onder voorbehoud van (positief) bouwkundig onderzoek´, ´onder voorbehoud van verkoop eigen huis´ of ´onder voorbehoud van hypotheekverlening´. Dit is echter niet gebruikelijk in Spanje en het ligt aan de verkoper of hij dit wil accepteren.

Welke rechten garandeert de reservering?

Dus ook als de verkoper een koper vindt die hoger biedt, is hij officieel toch aan het reserveringscontract gebonden. Volgens de wet is de prijs gebaseerd op een correct ingeschreven eigendom en moet je je reserveringssom terug krijgen als dit niet zo is. (Of je kunt nog een prijsverlaging afspreken ter compensatie van juridische handicaps.) Niet alle makelaars zijn echter flexibel met het terugboeken van je geld. Ook is er een grijs gebied omdat het contract snel moet en niet alle onderhandelingen kunnen al gedaan zijn. (Hiervoor teken je later het privé koopcontract.) In Spanje gaat ook niemand naar de rechtbank voor dit soort bedragen. Daarnaast krijg je uiteraard ook niet het geld terug voor de kosten van je advocaat. De keuze voor een goede makelaar met referenties is dus belangrijk.

Aan de andere kant kun je in gedachte houden dat er ´slechts´ risico gelopen wordt over het verliezen van de reserveringssom. Een reservering is immers nog géén aankoop.

Hou er rekening mee dat alleen de Spaanse versie geldig is en niet de Engelse of Nederlandse vertaling.

Het is aan te raden om in deze fase in Spanje al de volmacht aan de advocaat te tekenen, aangezien dit in Nederland of België omslachtiger en duurder is.

Meubellijst en controle voor overdracht

Ondanks dat bijna alle huizen in Spanje gemeubileerd verkocht worden, koop je officieel 4 muren en een dak. De verkoper mag alles meenemen, tot aan de keuken en elektrische installaties aan toe. Vraag dus je makelaar om een meubellijst te maken die in het privé koopcontract van de advocaat wordt toegevoegd. Als er zaken in het huis staan met veel waarde, laat deze dan in details beschrijven. Denk aan de luxe Amerikaanse koelkast die men vervangt voor een afdankertje. Het gebeurt niet vaak, maar ik heb het letterlijk meegemaakt. Zelfs heb ik in mijn werk eens meegemaakt dat een aankoop van € 800.000 stuk liep. De oorzaak hiervan was een discussie over 4 design barkrukken…

Maak afspraken met de makelaar over de inspectie van het huis op de voormiddag van de overdracht. Deze kan dan de meubellijst checken, de algemene staat (schoonmaak), actieve servicecontracten (elektriciteit / water) en andere bijzonderheden checken. Overigens; het hebben van een meubellijst betekent niet dat de meubels apart gewaardeerd moeten worden in de eigendomsakte van de notaris.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan hier.

©2019, Ariane van Wijk