5. Eigendomsregister & Kadaster

Het Eigendomsregister & Kadaster (Registro de la Propiedad & Catastro) zijn 2 verschillende overheidsorganen voor registratie van onroerend goed in Andalusië. Ze hebben ieder hun eigen functies en procedures. Het komt vaak voor dat de registraties van de bebouwde vierkante meters of het perceel niet overeenkomen. Vooral op het platteland. Daarom zal de advocaat in zijn juridisch onderzoek checken of het nodig en mogelijk is om deze gegevens aan te passen. Meestal is hiervoor een rapport nodig van een architect of topograafDe advocaat (of bank in geval van hypotheek) zorgt voor de juiste inschrijvingen na de aankoop bij de notaris tijdens de after-sales fase.

Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´. 

Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)

Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)

Het Registro registreert eigendom en schulden, zoals hypotheken, beslagleggingen en ook belastingschulden. Het 2 pagina´s tellende uittreksel van dit register heet de Nota Simple. Inschrijving van een eigendom via de Eigendomsakte of een Nieuwbouwverklaring (D.O.N.) is niet verplicht, maar absoluut aan te raden omdat het de eigendomsrechten onaanvechtbaar maakt. Dit in tegenstelling tot een privé contract dat ook voor de aankoop van een eigendom getekend kan worden.

Waardebepaling van meubels worden overigens niet ingeschreven als onderdeel van de aankoopprijs van het huis. Dit betekent dat er belastingconsequenties zijn voor de waardevermeerderingsbelasting bij een toekomstige verkoop.

De Gemeente ontvangt bericht van het Register als er een (ver)koopakte is ingeschreven. Sommige plattelands Gemeentes starten hierdoor automatisch de DAFO procedure.

Nieuwbouwverklaring (Declaracion de Obre Nueva / D.O.N.)

Als niet alle bebouwde vierkante meters correct geregistreerd staan, dan wordt geadviseerd om voor de overdracht een notariële Nieuwbouwverklaring (Declaracion de la Obra Nueva / D.O.N.) te tekenen. Hiervoor is een architectenrapport nodig, eventueel met Oudheidsverklaring. Via het inschrijving in het Register kun je later ook het Kadaster aanpassen. Meestal houdt dit geval de advocaat een inhouding  / retentie in op de verkoopprijs ter compensatie van de latere kosten. Deze wordt dan uiteindelijk afgerekend met de verkopers op basis van de uiteindelijke betaalde facturen.

Catastro (Kadaster)

Kadaster (Catastro): registreert grenzen, oppervlakte, IBI en fiscale waardeHet Catastro (Kadaster) maakt onderdeel uit van het Ministerie van Financiën en deze instantie bepaalt op basis van luchtfoto´s e.d. de kadastrale waarde. De minimale fiscale waarde is vervolgens gerelateerd aan de kadasterwaarde en daarmee tevens de IBI (de lokale jaarlijkse onroerend goed belasting). Hiervoor wordt de kadasterwaarde vermenigvuldigd met een coëfficiënt die per gemeente verschilt.

Minimale fiscale waarde

Het is belangrijk dat de advocaat voor de overdracht controleert of de minimale fiscale waarde misschien boven de verkoopprijs ligt. In dit geval reken je de 8% ITP overdrachtsbelasting namelijk over het hoogste bedrag. Dit betekent dat  je nog op een na-heffing van de belastingdienst kunt rekenen. Dit is natuurlijk niet prettig, maar je kunt het ook zien als een zeer scherp onderhandelde aankoopprijs. In sommige gevallen kan de advocaat de minimale fiscale waarde nog aan te vechten. Dan mag de bezwaartermijn uiteraard niet verstreken zijn.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan hier.

©2019, Ariane van Wijk