Voor een Spaanse hypotheek bieden banken een dekkingsgraad van maximaal 80% voor fiscaal residenten en 70% voor niet-fiscaal residenten over de taxatiewaarde. Hou er rekening mee dat je voor huizen op het platteland relatief minder hypotheek krijgt. De reden hiervoor is dat bij rustico/campo huizen de taxatiewaarde meestal ruim onder de marktwaarde ligt vanwege hun juridische situatie. Hierbij maakt het overigens niet uit of er wel of geen DAFO-certificaat is. In een enkel geval is de verkoopprijs lager dan de taxatie en deze prijs aangehouden als waarde voor de hypotheek.
Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN.
Inhoud
Reservering onder voorbehoud hypotheek of taxatie
In Spanje is het niet gebruikelijk om een reserveringscontract te tekenen onder voorbehoud van een hypotheek (subject to mortgage) of een bepaalde taxatiewaarde. Indien de verkoper echter akkoord gaat, kan het handig zijn om deze clausule toch op te nemen om je reserveringssom te garanderen.
Als je snel wilt kunnen schakelen is het altijd om een ´economische voorstudie´ te laten doen voor de bezichtigingen. Dit geeft je meer zekerheid over je koopbudget en maximale maandlasten. Je mag maximaal 30% van je inkomen aan huisvestiging besteden en je hebt hiervoor een BKR schuldenrapport nodig uit eigen land. De advocaat kan faciliteren in de aanvraag en de belangrijkste voorwaarden uitleggen/vertalen.
Zorg sowieso dat je in een vroeg stadium over je fiscale NIE-nummer (privepersoon) of CIF-nummer (Nederlandse BV) beschikt, want zonder dit nummer kan de aanvraag niet naar het risicodepartement gestuurd worden voor de FEIN offerte.
Na de uiteindelijke taxatie en economische goedkeuring blijft de offerte van de Spaanse hypotheek maximaal 3 maanden geldig gedurende het aankoopproces.
Kosten Spaanse hypotheek
Je kunt kiezen uit een vaste rente of een flexibele rente plus EURIBOR. Met de lage rentestand van tegenwoordig kiezen veel mensen de eerste optie. Vergelijken en onderhandelen met de banken loont! Vraag hierbij vooral ook naar de totale initiële, eenmalige openingscommissie. Vooral ten opzichte van een lage hypotheek kunnen deze namelijk flink hoog uitpakken. En er zijn ook nog kosten verbonden aan de toekomstige annulering.
Tot 2019 betaalde de hypotheeknemer ook de volgende lasten binnen zijn Kosten Koper en overdrachtsbelasting. Dit is echter niet meer het geval en deze kosten kunnen met terugwerkende kracht worden teruggevorderd. Dit kan al dan niet door een juridische procedure.
- Taxatie (= kosten van derden)
- Hypotheekakte notaris
- Kosten Eigendomsregister
- Openingscommissie
- Administratiekosten/After-sales
- Verplichte huisverzekering en levensverzekering (deze geven vaak korting op de hypotheek)
AJD belasting (Actos Juridicos Documentados)
Na veel commotie heeft de Spaanse regering in november 2018 de wet veranderd en betaalt de klant géén 1,2% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) (permanent verlaagd) meer. Deze belasting werd standaard over de garantiewaarde gerekend (deze is hoger dan de hypotheekwaarde). Aangezien de kosten nu voor de bank zijn, wordt wel verwacht dat de banken andere kosten of de rente zullen verhogen.
Hypotheekakte en registratie
De hypotheekakte (Escritura de Hipoteca) wordt bij de notaris getekend op de dag van de overdracht met de vertegenwoordiger van de bank. Het document is vaak meer dan 60 pagina´s dik en niemand heeft ooit méér gelezen dan de eerste 20 pagina´s… Vervolgens worden in de after-sales fase de eigendomsakte en hypotheekakte door de bank ingeschreven bij het Eigendomsregister en het Kadaster. In het geval van een aankoop met Spaanse hypotheek verschafte de bank dus de eindbalans van het project. De advocaat zorgt meestal alleen voor het overzetten van de servicecontracten en de ondertekening van het Spaanse testament (met advies erfbelasting).
Hypotheekannulering
Hypotheken worden ingeschreven in het Eigendomsregister en verschijnen dus in de Nota Simple. In het geval dat de verkoper zijn resthypotheek nog niet afbetaald of uitgeschreven heeft, dan kan de advocaat van de koper hiervoor zorgen. Voor het dekken van de kosten doet de advocaat een prijsretentie die hij later met de verkoper afrekent. Dit zijn de kosten voor de akte van de hypotheekannulering, het Eigendomsregister en eventuele administratiekosten.
Wettelijk gezien moet een huis schuldenvrij worden overgedragen. Maar er zijn ook kopers die anders overeenkomen en de Spaanse hypotheek bewust overnemen. Dit is vaak het geval bij nieuwbouwprojecten van een Promotor.
Taxatie
In iedere aankoop kan er een taxateur ingehuurd worden om de waarde van het huis te bepalen. (Bij een Spaanse hypotheek is dit verplicht en dit gebeurt altijd via een technisch taxatierapport van een door de bank aangewezen taxateur). Het brengt wel kosten met zich mee en er wordt in Spanje minder waarde aan gehecht dan in Nederland of België. In de meeste gevallen ligt de taxatiewaarde sowieso ruim onder de commerciële marktwaarde, vooral op het platteland. Het dekkingspercentage van de hypotheek is van toepassing op de laagste waarde van of de taxatie of de aankoopprijs.
Papieren taxatie
Sommige banken maken op verzoek ook een ´papieren taxatie´ (op basis van Nota Simple en Kadaster) om kosten te besparen voor dat moment. Maar deze kan toch flink afwijken van de uiteindelijke taxatie van de gecertificeerde taxateur.
Tweede taxatie kans op hogere hypotheek
Tip: Officieel schijnt er een regel voor centrale registratie van de taxatie. Maar de praktijk leert dat dit vaak niet het geval is. Je kunt dus gewoon een tweede taxatie laten uitvoeren met kans op een hoger taxatiebedrag. Alleen moet je dan wel naar een andere bank in dit geval.
Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan op de link.
©2024, Ariane van Wijk