De comunidad & urbanisatie (VVE & wijk) van Spaanse huizen zijn termen die vaak door elkaar gehaald worden. Het zijn begrippen waar normaal gesproken alleen woningen binnen de bebouwde kom (urbano) mee te maken hebben. Je huis of appartement maakt dan vaak deel uit van een groter geheel, de Comunidad de Propietarios. Deze gemeenschap bestaat meestal uit een gebouw maar het kan ook een groep huizen zijn die gemeenschappelijke faciliteiten delen.
Sinds februari 2024 is er een update in de wet die RTA vakantieverhuur regelt voor ´urbano´ woningen. Onder de nieuwe wet kan de VVE deze verhuur verbieden in de grondstatuten voor nieuwe licenties. Er is echter juridische tegenspraak of hiervoor 60% of 100% van de stemmen nodig zijn.
Een urbanisatie is een administratieve term van het Gemeentehuis voor een bepaalde wijk. In sommige gevallen is de grootte van de Comunidad en de urbanisatie even groot, dus dit geeft some verwarring over de naam.
Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN.
Inhoud
Comunidad (VVE)
In Spanje maken veel huizen en appartementen deel uit van een Comunidad de Propietarios (Vereniging van Eigenaren), bijvoorbeeld voor de volgende gemeenschappelijke faciliteiten.
- Tuinonderhoud
- Zwembad
- Schoonmaak/onderhoud
- Lift
- Privé weg
- Beveiliging
- Receptie
- Verzekering
- Watervoorziening op het platteland (Comunidad de Regantes)
Vraag de makelaar naar de jaarlijkse kosten, want deze kunnen onverwachts hoog uitpakken. De meeste advocaten kijken in het juridisch onderzoek alleen of de verkoper geen schulden heeft bij de comunidad (via een certificaat). Maar een onderzoek naar de financiële situatie van de VVE waarvan je automatisch deel zult uitmaken zelf is normaal gesproken niet inbegrepen. De makelaar of advocaat kan op verzoek wel de nodige documentatie opvragen. Deze bestaat uit notulen van de laatste jaarvergadering inclusief financiële balans/budget plus reglementen, etc.).
Buitengewone kosten in jaarvergadering
Hou er rekening mee dat je alleen de huidige situatie kunt weten. Zo lang er in de officiële jaarvergadering geen akkoord is bereikt over buitengewone kosten (bijvoorbeeld het vernieuwen van een gezamenlijk dak) dan kun je niet van een verkoper verwachten dat hij deze potentiële toekomstige kosten betaalt. Deze kun je uiteraard niet verhalen ná de aankoop (als verborgen gebreken of kosten). Een voorbeeld hiervan is als een meerderheid van de VVE besluit tot jaarlijke kostenverhoging of een eenmalige extra bijdragen door alle leden voor een bepaald doel.
De grootte van je woning bepaalt de verdeelsleutel / het percentage van het totaal op basis waarvan alle kosten worden doorgerekend. Dit percentage wordt geregistreerd in het Eigendomsregister en staat in de Nota Simple van je eigendom.
Nieuwe Vereniging van Eigenaren voor nieuwbouw
Voor nieuwbouw projecten is er vaak nog geen Comunidad en zijn de jaarlijkse kosten nog onbekend. Alle eigenaren kiezen gezamenlijk een voorzitter (president), vice-voorzitter en een accountant (vrijwillig en niet-betaald). Zij houden contact met een commercieel administratiekantoor (gestoria of Administracion de Fincas). Zij zijn normaal gesproken op de hoogte van de standaard regels en de verplichte verzekeringen van de Comunidad.
Urbanisatie (wijk)
Een goede advocaat controleert bij de Gemeente of de totale urbanisatie (wijk) administratief afgerond is. Bijvoorbeeld voor wat betreft groenvoorzieningen, wegen of andere infrastructuur. Zo niet, dan kunnen hiervoor vele jaren later nog aanzienlijke extra kosten in rekening worden gebracht door de Gemeente aan de eigenaren van dat moment. Dit echter enkel als de bankgarantie (aval) van de ontwikkelaar niet toereikend mocht zijn. Vanzelfsprekend is dit met name een belangrijk controlepunt voor nieuwbouwhuizen maar het kan ook gelden voor huizen van 20 jaar oud. Lees hier een praktijkvoorbeeld van een probleem hierbij bij de aankoop.
Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan op de link.
©2024, Ariane van Wijk