6. Kosten koper & overdrachtsbelasting

Qua de Kosten Kopen en overdrachtsbelasting (ITP) moet je in Andalusië standaard rekenen op 11 tot 12% extra kosten (bij bestaande huizen zonder hypotheek). Vraag je advocaat altijd om een gedetailleerde offerte en laat het juridisch onderzoek of de registraties niet over aan de makelaar om kosten te besparen. Alle kosten worden aan/via de advocaat betaald in een full-service aankoop. 

Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´. 

Kosten koper aankoop huis Andalusië

  • Kosten koper & belasting: Bepaal je aankoopbudgetOverdrachtsbelasting: 8% ITP overdrachtsbelasting (in Andalusië tot € 400.000) over het huis (en eventueel 4% over de meubels)
  • Juridisch onderzoek: Legal fees van de advocaat voor het juridisch onderzoek
  • Machtiging: De notariële volmacht aan de advocaat
  • NIE nummers: Aanvraag fiscale NIE nummers (Numero Identificacion Extranjeros) bij de Politie
  • Notaris: Notariskosten van de Eigendomsakte
  • Bankrekening: Openen Spaanse bankrekening via volmacht
  • Registratie: Registraties na de overdracht (Register & Kadaster) en belastingbetaling door advocaat
  • Eigendomsregister: Factuur van het Registro de la Propiedad voor de inschrijving
  • Servicecontracten: Overzetten servicecontracten (elektriciteit, water, IBI onroerend goed belasting, basura/milieuheffing, comunidad, etc.)
  • Spaans testament: Tekenen testament bij de notaris om de erfenis / nalatenschap van de Spaanse bezittingen (huis, bankrekening, auto, etc.) vast te leggen
  • Verhuur licentie: Eventuele aanvraag verhuurlicentie RTA (uban) / VTAR (Vivienda Rural) in rustic areas or in towns under 20.000 inhabitants

Bij Nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, maar 10% BTW (IVA) en 1,5% Actos Juridicos Documentados (AJD belasting). Voor los verkochte garages en bouwgrond wordt 21% BTW betaald.

Huwelijkse staat bepalend voor overdrachtsbelasting

ITP-OverdrachtsbelastingIn Andalusië betaal je 8% ITP overdrachtsbelasting over de eerste € 400.000. Daarna is het 9% tot € 700.000 en hierboven 10%. Hiervoor is je huwelijkse status van bepalend belang. Als je op huwelijkse voorwaarden bent getrouwd (standaard in Groot-Brittannië, Duitsland en Zweden), dan wordt dit bedrag per persoon gerekend, niet per echtpaar. Voor duurdere eigendommen is dit uiteraard goedkoper.

Dus, als je een huis koopt van boven de € 400.000 dan is het fiscaal gunstig als je in scheiding van goederen bent getrouwd in plaats van op huwelijkse voorwaarden (de standaard in Nederland tot 1 januari 2018). Dit omdat je dan pas boven de € 800.000 in de 9% schijf valt. Wel moet je je huwelijkse voorwaarden met internationale Apostille van Den Haag en juridische vertaling inleveren bij het Eigendomsregister als de koopakte gepresenteerd wordt.

Vaste lasten huis in Spanje 

Voor vrijwel alle vaste lasten kan een automatische incasso opgezet worden via de Spaanse bankrekening. Deze rekening kan de advocaat namens zijn cliënten openen via de notariële volmacht. Vraag hem welke van de onderstaande contracten en terugkerende kostenposten binnen zijn after-sales werkzaamheden vallen.

  • IBI (jaarlijkse gemeentelijke onroerend goed belasting)
  • Basura (milieuheffing)
  • Elektriciteit / gas (niet de buthaangas flessen)
  • Water / Comunidad de Regantes (platteland)
  • Comunidad de Propietarios (VVE)
  • Inboedelverzekering
  • TV, telefoon, internet
  • Uitrit belasting (voor parkeergarages met directe uitrit op de weg)
  • Aangifte IRNR (jaarlijkse inkomstenbelasting voor niet-fiscaal residenten met een huis in Spanje.)
  • Eventueel hypotheeklasten (n.b. in Spanje niet aftrekbaar van inkomstenbelasting)
  • Bij verhuur: óf IRNR inkomstenbelasting voor niet-fiscaal residenten (4x per jaar) óf IRPF inkomstenbelasting voor fiscaal residenten, administratiekosten, commissie verhuurmakelaar, reclamekosten, schoonmaak, onderhoud, etc.

Lees ook het artikel budgettips voor residenten

Onverwachte kosten

Normaal gesproken zijn de kosten voor correcte initiële inschrijving in het Eigendomsregister & Kadaster en de kosten voor het DAFO-certificaat (platteland) voor rekening van de verkoper. Alles is echter een kwestie van onderhandelen en dit moet duidelijk zijn vóór de overdracht vanwege het juridisch onderzoek van de advocaat.

Hou er rekening mee dat je het huis in diens huidige staat koopt. Verborgen technische gebreken kunnen achteraf niet worden verhaald op de verkoper. Het kan goed zijn om een bouwkundig onderzoek te laten doen door een architect als je twijfels hebt, maar hou in gedachte dat hij natuurlijk ook alleen visueel zichtbare gebreken kan detecteren. Zorg ervoor dat de makelaar de conditie van het huis, de meubels en de servicecontracten controleert kort voor de overdracht bij de notaris.

Hou er op het platteland in gedachte dat je altijd verplicht kan worden om het DAFO certificaat aan te vragen als je zonder koopt. De belastingdienst zal je daarnaast een extra rekening sturen als de fiscale waarde hoger is dan de verkoopprijs. Ook kan het elektriciteitsbedrijf (Endesa) een boletin (technisch rapport) eisen als de installatie te oud is. Dit kan een probleem zijn bij de naamswijziging of de verhoging van de capaciteit van het contract (kW). Koop je in een stedelijke zone? Vraag dan voor de zekerheid of je geen kosten meer kunt verwachten van de Gemeente voor de urbanisatie.

Zorg dat je een goede verzekering voor je huis hebt vanaf dag 1.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan hier.

©2019, Ariane van Wijk