13. After-sales & registraties

De after-sales & registraties van het huis na de overdracht bij de notaris bestaan uit: registratie Eigendomsregister & Kadaster, betaling belasting en het overzetten van de servicecontracten. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd door de advocaat. In geval van een aankoop met Spaanse hypotheek zorgt de bank echter de belastingbetaling en registraties.

Vergeet je huisverzekering of Spaans testament niet en bewaar ALLE facturen plus betalingsbewijzen. Alleen dan zijn deze kosten aftrekbaar van de waardevermeerderingsbelasting bij een toekomstige verkoop met winst.

Het duurt vaak minimaal 3 maanden tot de eindbalansmeeting van de advocaat kan plaatsvinden. Op dit moment krijgt de cliënt alle officiële documentatie, facturen en de eindafrekening van het project.

Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN. 

After-sales en Registraties

Na de ondertekening van de Eigendomsakte moet de advocaat nog flink wat werkzaamheden afronden voordat het huis correct ingeschreven is.

Registraties en belastingen voor de koper

• Overdrachtsbelasting: Betaling 7% ITP overdrachtsbelasting (permanent verlaagd) binnen 30 dagen over huis en eventueel 4% ITP over de meubels 
• Actos Juridicos Documentados: Betaling van 1,2% Actos Juridicos Documentados belasting (permanent verlaagd) over bepaalde notariële aktes zoals Nieuwbouwverklaring (sinds november 2018 betaalt de bank de AJD belasting over de garantiewaarde van de hypotheek)
• Oficina Liquidadora: Presentatie akte aan Oficina de Liquidadora met bewijs van belastingbetaling
• Patronato: Aanvraag naamswijziging IBI en factuur Plusvalia belasting (verkoper) via Patronato de Recaudacion
• Eigendomsregister: Registratie bij Registro de la Propiedad (eventueel met vertaling huwelijkse voorwaarden voor Nederlanders en Belgen)
• Kadaster: Registratie van de aankoop van eigendom in het Kadaster

After-sales werkzaamheden namens de koper

• Servicecontracten & incasso´s: Naamswijzigingen servicecontracten & opzetten incasso´s Spaanse bankrekening: elektriciteit, water, IBI onroerend goed belasting, basura / milieuheffing, comunidad/VVE, etc. (Bij nieuwbouw zijn hiervoor boletin rapporten nodig van elektricien en loodgieter. Dit kan enkele weken duren.)
• Verhuurlicentie: Eventuele aanvraag RTA (urbano) of vivienda rural (rustico) verhuurlicentie (in veel gevallen is het nodig om een kopie van de Licentie van Eerste Bewoning aan te vragen bij de Gemeente of een nieuwe te laten maken, aangezien dit niet bij de standaard verplichte documentatie van de huisaankoop hoort)

• Inboedel/huisverzekering: Activatie verzekering huis vanaf dag 1 (vooral op het platteland)
• Spaans testament: Ondertekenen Spaans testament bij de notaris om uw nationale erfrecht aan te wijzen en de erfgenamen van uw Spaanse bezittingen vast te stellen
• Eindbalans: De advocaat zal zijn klant alle officiële documentatie en facturen overhandigen met een afrekening van alle kosten.

Voor het overnemen van bestaande contracten van internet, telefoon, televisie en specifieke zaken als beveiliging kun je het best je makelaar of de verkoper vragen.

Retenties en belastingingen namens de verkoper

• Plusvalia: Als de verkoper niet fiscaal-resident is in Spanje, dan zal de advocaat van de koper een retentie inhouden voor de ingeschatte Plusvalia (meerwaardebelasting van de Gemeente over de toegenomen waarde van de grond per jaar), de factuur aanvragen bij de Gemeente en deze betalen plus afrekenen met de verkoper
• Waardevermeerderingsbelasting: Zie de onderstaande paragraaf voor meer informatie over de 3% inhouding voor de waardevermeerderingsbelasting (kapitaalwinstbelasting) van niet-fiscaal residente verkopers.
• Retenties verkoper: Afrekening ingehouden financiële retenties door de advocaat (bijvoorbeeld voor DAFO (platteland) of overige onderhandelde procedures) op basis van de uiteindelijke facturen. Dit punt is niet van belang voor de koper.

Servicecontracten

De advocaat draagt meestal zorgt voor de overzetting van de bestaande contracten voor (indien van toepassing):

• Water
• Elektriciteit
• IBI (gemeentelijke onroerend goed belasting)
• Basura (milieuheffing)
• Comunidad (VVE)
• Uitritbelasting voor garages aan de straat
• Gas (alleen bij vaste aansluiting op netwerk en dus niet de flessen)

Hij zorgt uiteraard ook voor het opzetten van de bijbehorende automatische incasso´s van de Spaanse bankrekening. Vraag echter na hoe het zit met TV, internet en telefoon, vooral op het platteland.

Voor satelliet TV (CanalDigitaal) en voor internet via radio signaal of mobiele telefoon-signaal is het aan te raden eerst ter plekke de ontvangst te checken op locatie. Geen satelliet schotel mogelijk of te duur voor normale TV? Met een internetsnelheid vanaf 10 Mb is de online TV-dienst Netflix al een prima optie. Ook met een Spaans abonnement kun je voor Engelse taal en Nederlandse ondertiteling kiezen.

3% Belastinginhouding verkoper

Is de verkoper niet fiscaal-resident in Spanje? Volgens de wet moet er dan bij de overdracht 3% van de escriturawaarde ingehouden door de koper. Dit is een verplicht voorschot op de landelijke waardevermeerderingsbelasting van de verkoper. Volgens de wet moet de koper deze retentiebelasting namelijk binnen 4 maanden na de overdracht namens de verkoper aan de belastingdienst betalen. Daarna is de verkoper nog steeds verplicht om de rest van de afrekening met de Belastingdienst te doen.

Is er geen winst is tussen de aankoop- en verkoopwaarde (min aftrekposten)? Dan kan de verkoper zijn geld nadien alsnog terugvorderen. Uiteraard zijn er hiervoor wel administratiekosten en het duurt vele maanden.

Deze regeling is ingevoerd om te voorkomen dat niet-residenten Spanje verlaten zonder belasting te betalen. Let wel: de 3% regeling gaat voor de koper alleen om een inhouding / verrekening. Het zijn geen kosten voor hem en het bedrag heeft geen invloed op de koopprijs. 

Verzekering huis

Vergeet niet vanaf de dag van de overdracht een goede verzekering (inboedel-/opslag-/brandverzekering) te hebben. Dit geldt vooral op het platteland, want bij schade of brand mag je je eigendom per definitie niet herbouwen!

• Regel de offerteaanvraag van de verzekering minimaal een week voor de overdracht bij de notaris. Als dan de handtekening is gezet, hoef je alleen nog een mailtje te sturen voor de activatie.
• Reken niet op de verzekering van de comunidad/VVE in een appartementenblok. Die dekt in Spanje standaard namelijk minder dan in Nederland of België.
• Er zijn tussenpartijen die verzekeringen voor het huis aanbieden op commissiebasis zoals banken of gestors. Dit kan interessant zijn als deze partijen je ook bijstaan in de communicatie bij eventuele claims. 
• Laat na de aankoop bij de notaris het liefst ook alle sloten vervangen om begrijpelijke reden.

Tip: Bespaar geld, bewaar facturen met betalingsbewijzen

Heb je net een huis gekocht? Zorg dan dat je alle officiële bonnen en facturen bewaart plus de officiële betalingsbewijzen (geprinte bankafschriften). Dit zijn bijvoorbeeld:

• Legal fees advocaat
• Factuur notaris
• Kosten inschrijving register
• Betaling overdrachtsbelasting en AJD/IVA
• Taxaties
• Architect kosten en rapporten
• Kosten voor de DAFO
• Factuur voor septic tank
• Officiële facturen voor verbouwingen (die de waarde van het huis verhogen)
• Commissie makelaar (bij de verkoop)

Als je ooit gaat verkopen, dan zijn deze kosten aftrekbaar van de waardevermeerderingsbelasting over de winst (officiële aankoopprijs min verkoopprijs min aftrekposten x 19%). Bespaar tip: de facturen gelden officieel alleen in combinatie met de betalingsbewijzen. Deze zullen over zoveel jaar moeilijk boven water te krijgen zijn, dus print ze alvast.

Bekijk ook de checklist voor nieuwe huiseigenaren in Spanje.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat

Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan op de link.

©2024, Ariane van Wijk