3. De advocaat & prive koopcontract

De advocaat maakt het privé koopcontract en voert het juridisch onderzoek uit tijdens het Spaanse aankoopproces.  Vanaf de reservering via de makelaar loopt het project volledig via hem, inclusief het ondertekenen van de Eigendomsakte bij de notaris en de registraties / after-sales. Aangezien dit anders is dan in Nederland en België is het belangrijk om de taakverdeling en verantwoordelijkheden van makelaar, advocaat en notaris duidelijk te hebben.

Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´. 

Full-service aankoop via volmacht advocaat

AdvocaatIn Spanje huur je dus geen advocaat bij problemen, maar juist om deze te voorkomen. De advocaat kan zijn cliënt juridisch vertegenwoordigen via een notariële machtiging / volmacht, wat vooral handig is voor buitenlandse kopers. Bijvoorbeeld omdat de overdracht nogal eens op het laatste moment uitgesteld wordt. De advocaat kan de volgende werkzaamheden voor zijn cliënt uitvoeren.

Werkzaamheden advocaat

  • Overzicht kosten koper & belastingen: Via de offerte van de advocaat kun je je koopbudget vaststellen
  • NIE-nummers: Aanvraag fiscale document voor aankoop bij de politie (deze moet je hebben ten tijde van de overdracht)
  • Spaanse bankrekening: Openen betaalrekening voor incasso´s servicecontracten (betalingen voor de aankoop zelf gaan via derde rekening advocaat)
  • Juridisch onderzoek / advies: Check legaliteit eigendom (DAFO) en schulden (zie onderstaand)
  • Privé koopcontract: Opstellen uitgebreid contract met alle condities van de verkoop (zie onderstaand)
  • Betalingen aankoop: De 10% betaling, eindbetaling en desgewenst ook de reserveringssom worden via de derde rekening van de advocaat betaald
  • Architect: Advies en referentie voor werkzaamheden architect (bouwkundig onderzoek, metingen huis of terrein, nieuwbouwverklaringen, DAFO, etc.)
  • Hypotheek aanvraag: Faciliteren aanvraag Spaanse bank, regelen taxatie en het ondertekenen van de hypotheekakte met de bank bij de notaris (op dag van de overdracht)
  • Nieuwbouw: Check vergunningen, bankgarantie en overige documentatie plus faciliteren van deelbetalingen
  • Registraties: Correcte inschrijvingen na overdracht in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en Kadaster (Catastro)
  • Belastingbetalingen ITP overdrachtsbelasting voor huis en eventueel meubel, 1,5% Actos Juridicos Documentados (AJD), de 3% waardevermeerderingsbelasting van niet-fiscaal residente verkoper.
  • Servicecontracten: Naamswijzigingen en incasso´s van elektriciteit, water, milieubelasting (basura), comunidad/VVE, IBI onroerend goed belasting, etc.) 
  • Spaans testament & erfbelasting: Fiscaal & juridisch advies plus faciliteren ondertekening Spaans testament bij notaris
  • Verhuurlicentie: Advies over verhuur woning en aanvraag RTA verhuurlicentie, licentie Vivienda Rural (platteland of dorp) en Licentie Eerste Bewoning/LPO (voor een B&B of Casa Rural heb je een openingsvergunning voor een bedrijf nodig)

Volmacht/machtiging

De volmacht tekenen in Spanje is het goedkoopst en snelst. Lukt dit niet op tijd? Dan kan het ook in een Spaanse ambassade/consulaat in eigen land (afhankelijk van wachttijden). Desnoods kan het eventueel nog bij een notaris in eigen land. In dit geval heb je echter extra kosten van de notaris en is een Apostille van Den Haag nodig met mogelijk een juridische vertaling.

Het juridisch onderzoek

De Spaanse notaris is niet verantwoordelijk voor de controle van de legaliteit en schulden van het eigendom. En ook niet voor de juiste registraties of belastingbetaling na de overdracht. Probeer dus niet te besparen op net die éne procent van de aankoopprijs en laat het juridisch onderzoek door een goede advocaat verrichten. Vooral als je op het platteland koopt! De legale situatie kan door de verschillende niveaus van wetgeving ingewikkeld in elkaar zitten (bijvoorbeeld i.v.m. het DAFO certificaat) en de advocaat is de enige professional die is opgeleid voor dit werk. Als een makelaar een (inschattings)fout maakt, dan ben je qua problemen en kosten véél verder van huis. Hetzelfde geldt uiteraard ook voor een gestor (administratiekantoor / accountant). Ook is hij de advocaat enige met een dekkende bedrijfsaansprakelijksheidsverzekering.

Vooral bij plattelandshuizen (rustico/campo) is het vrij gebruikelijk dat deze niet correct geregistreerd zijn in het Eigendomsregister en Kadaster. De advocaat controleert of dit ongunstige gevolgen kan hebben, hoe de problemen opgelost kunnen worden en onderhandelt over de kosten. Op het platteland is het DAFO certificaat een belangrijk onderwerp, maar er kunnen allerlei bijzondere omstandigheden zijn. Denk bijvoorbeeld aan aanvullende notariële aktes, de situatie van de Comunidad, licenties, benodigde prijsretenties, de check van de minimale fiscale waarde, het verzoek om zwart geld of waardebepaling meubels, etc. Je advocaat informeert je over alle juridische én fiscale consequenties en onderhandelt namens zijn cliënt.

Voorlopig / privé koopcontract

voorlopig of prive koopcontract advocaatVoor alle duidelijkheid: de werkelijke aankoop van het huis vindt pas plaats tijdens de notariële overdracht via de eigendomsakte / overdrachtsakte. Na het tekenen van het voorlopig / privé koopcontract is de aanbetaling van 10% het risicobedrag. Dit gebeurt halverwege tijden het juridisch onderzoek en meestal geldt het risico voor beide partijen. Een goede advocaat zal aan deze aanbetaling echter allerlei condities verbinden. Het contract bestaat vaak uit wel 10 pagina´s. Al die clausules garanderen dat de koper zijn aanbetaling terugkrijgt als er onoplosbare juridische problemen zijn. Overigens gaat het om de 10% van de aankoopprijs min de reeds betaalde reserveringssom.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan hier.

©2019, Ariane van Wijk