Zoals hopelijk nu duidelijk is; het kopen van een huis in Spanje is een stuk ingewikkelder dan in Nederland of België. In dit hoofdstuk ´10 voorbeelden problemen aankoop huis Spanje´ kun je lezen waarom. Soms lijdt dit tot problemen bij de aankoop. De notaris draagt hier geen verantwoordelijkheid voor onderzoek naar de juridische status van het huis of naar eventuele openstaande schulden. Ook zijn er 2 instanties voor registraties -het Kadaster en Eigendomsregister– die niet automatisch aan elkaar gekoppeld zijn. Dit zorgt vaak voor administratieve en juridische problemen, vooral op het platteland.
De meeste kopers weten goed dat het verstandig is om een advocaat in te huren als je een huis koopt in Andalusie. Ik ben dan ook altijd weer lichtelijk verbijsterd als er weer nieuwe clienten op de stoep van ons kantoor staan die vanwege uiteenlopende problemen juridische hulp moeten inhuren nadat ze al gekocht hebben. Dit gebeurt ons naar schattig 5 tot 10 keer per jaar.
Inhoud
Goedkoop of duurkoop?
Sommige kopers zijn simpelweg naief of te goedgelovig. Anderen ´slimme´ kopers echter dat je met een beetje Googlelen en Google Translate mooi die 1% advocaatkosten kunt uitsparen. En -ik moet eerlijk zijn- vooral Nederlanders en Belgen hebben hier een handje van… De problemen waar kopers tegenaan kunnen lopen zijn echter echt heel divers. Het ligt maar net aan de exacte omstandigheden of de problemen nog (kostenloos) te verhelpen zijn of niet. Vrijwel altijd kost het oplossen van problemen veel meer dan de intitiele kosten van de advocaat.
De meeste aankopen verlopen met weinig tot geen problemen
Het kan echter ook zijn dat de situatie niet meer kan worden opgelost. In het slechtste geval blijven de eigenaren dan met het probleem van een onverkoopbaar huis zitten. Of met een aanzienlijk lagere verkoopwaarde. Deze praktijkvoorbeelden zijn uiteraard niet bedoeld om kopers af te schrikken. De overgrote meederheid van de buitenlandse kopers koopt absoluut zonder problemen en zijn heel blij met hun investering. Zorg er echter absoluut voor dat je een advocaat inhuurt. En het liefst één die echt gespecialiseerd is in onroerend goed recht.
Hieronder beschrijf ik een aantal voorbeelden bij huisaankoop uit de praktijk die ik sinds 2013 op ons advocatenkantoor heb meegemaakt. Overigens zijn het niet allemaal clienten die zonder advocaat hebben gekocht, maar ook cases van ´normale´ clienten die absoluut verkeerd geëindigd zouden zijn zonder de juiste juridische begeleiding.
De namen zijn uiteraard gefingeerd en soms ook de namen van de betreffende Gemeentes. Aangezien ik zelf geen advocate ben, ga ik verder niet in op de technische/juridische onderbouwing.
Klik hier voor de overige hoofdstukken van GRATIS JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN.
1. Correct ingeschreven in het Kadaster en Register maar toch illegaal
zonder DAFO-certificaat
Hendrik en Peter waren sympathieke cliënten die in 2017 een huis wilde kopen in klein dorp in de Axarquia. Op papier zag alles er goed uit en leken alle vierkante meters correct ingeschreven in zowel het Kadaster als Register. Tot zo ver reikt de check die veel makelaars zelf ook al doen (al zijn ze daar niet toe verplicht).
Een advocaat neemt echter altijd ook contact op met de Gemeente voor meerdere vraagstukken. Zo kwam hij er achter dat het plattelandshuis op grond bleek te staan dat een aantal jaar geleden tot beschermd natuurreservaat was verklaard. De bebouwingen waren meer dan 6 jaar oud zoals de wet van de Junta de Andalusia voorschrijft op het platteland. Maar in dit geval was dit dus niet voldoende. In beschermd natuurgebied moet je namelijk terugtellen vanaf het jaar van inwerkingtreding van de bescherming. Afhankelijk van de datum is dit 4 tot 6 jaar. Het bleek dus dat het huis volledig illegaal was en niet meer ´gelegaliseerd / geregulariseerd´ zou kunnen worden via een DAFO-certificaat.
Illegale Licentie van Eerste Bewoning maakt Gemeente aansprakelijk
In dit geval hebben de cliënten toch besloten om het huis te kopen. Dit omdat ze na onze onderhandeling met de verkoper een zeer forse prijsverlaging konden krijgen. Doorslaggevend was hierbij dat het huis destijds een Licentie van Eerste Bewoning had verkregen van de Gemeente waardoor deze financieel aansprakelijk gesteld zou kunnen worden in geval van een gedwongen sloop. De Gemeente is dus volledig op de hoogte van de situatie maar zal nooit actief optreden tegen deze illegale bebouwing. Uiteraard hebben we de situatie zeer duidelijk aan Peter en Hendrik uitgelegd. Uiteindelijk was de prijsverlaging zo fors dat ze deze juridische handicap op de koop toe hebben genomen. Uiteraard zullen ze nooit met een DAFO kunnen verkopen dus dan zal het huis minder opbrengen dan een geregulariseerd huis.
2. Een zwembad aanleggen op het platteland
Een mooi huis op het platteland zónder zwembad is een grote frustratie van zowel potentiele kopers als makelaars. Ik zeg het nog maar eens; het is in Andalusië niet toegestaan om op het platteland te bouwen of te verbouwen. Alles moet minimaal 6 jaar of soms nog ouder zijn. Dit geldt ook voor zwembaden en dit is in het algemeen vrij duidelijk te controleren d.m.v. luchtfoto’s (Google). Wij kregen echter een Nederlands echtpaar over de vloer die van een zeer ´slimme´ verkoper wilde kopen. De deal was al practisch rond en ze stonden al op het punt om naar de notaris te gaan.
Creatieve ´oplossing´ voor vast zwembad
Deze Engels verkoper Alcaucin had op een betonnen basis de omtrek van het zwembad geschilderd in prachtig zwembadblauw. Hij dacht dus slim te zijn omdat dit er vanuit de lucht uitziet als een zwembad. Het was zijn idee dat als hij inspectie zou krijgen hij niet een compleet zwembad zou hoeven te verwijderen. Hooguit de betonnen plaat met een minimale boete. Maar als hij binnen 6 jaar geen controle zou krijgen, dan was zijn beredenatie dat hij alsnog probleemloos een zwembad zou kunnen aanleggen zonder risico op juridische sancties.
DAFO inspectie constateert illegale bebouwing
Onze advocaten hebben onder de tafel gelegen van de slappelach om deze ´vindingrijkheid´. In dit geval hebben ze de client echter geadviseerd het huis niet te kopen. Het zwembad was namelijk essentieel voor onze kopers. De ´slimme´ verkoper wist namelijk niet dat in deze specifieke gemeente zou de DAFO procedure standaard naar aanleiding van iedere verkoop verplicht wordt. Dit betekent dus dat de ingehuurde architect een plan in moet dienen met bijbehorende foto’s van de werkelijke situatie. En de gemeentearchitect komt de situatie persoonlijk beoordelen. In dit geval lag er dus een 4 jaar oude beton constructie met een mooie blauwe kleur die illegaal is. De kopers zouden dus hoe dan ook verplicht worden om de constructie weg te halen en het zou uiteraard overduidelijk zijn dat er geen zwembad van 6 jaar oud aanwezig was.
Bovengronds flexibel zwembad
Het echtpaar heeft uiteindelijk een ander huis gekozen dat wel een legaal en correct ingeschreven zwembad had. Een andere optie waar kopers in dergelijke gevallen voor kiezen, is een flexibel / verwijderbaar bovengronds zwembad. Dit moet dan echter wel echt volledig weg te halen zijn en mag geen vaste installaties hebben als tegels eromheen of een douche.
3. Illegaal huis met gerechtelijke sloopverordening
Onze huidige cliënten Piet en Sara hadden een huis in Competa op het oog dat ze iedere zomervakantie huren en heel graag willen kopen. Bij navraag bij de Gemeente bleek echter tot ieders grote spijt dat er een gemeentelijke juridische procedure met verordering tot sloop tegen het huis loopt. Het huis is illegaal verklaard nadat er speciale natuurbescherming in werking is getreden. De verkoper was hier in dit geval echt niet van op de hoogte omdat dit met terugwerkende kracht was gebeurd. Aangezien hij zelf zonder advocaat had gekocht, was er destijds geen contact geweest met de Gemeente.
In de praktijk zijn er vrijwel nooit huizen gesloopt in Andalusie en Gemeentes hebben hier absoluut geen belang bij. Aan- of verkoop van een huis met een sloopverordening is opzichzelf ook niet illegaal. Maar het is wel een serieuze juridische handicap die grote invloed heeft op de verkoopbaarheid en markwaarde van het onroerend goed.
Uitstel van aankoop beste juridische advies
Na uitvoerige bestudering van exacte inhoud van de gerechtelijke verordening bleek dat deze in dit geval binnen 2 jaar zal vervallen. Wij hebben onze cliënten daarom aangeraden om hierop te wachten en van de verkoper te verlangen om vervolgens eerst de DAFO aan te vragen voor de aankoop om zo geen enkel risico te lopen. Daarbij hebben we ze 2 aankoopscenario´s voorgesteld.
De eerste was om alvast een privé koopcontract te ondertekenen onder voorbehoud van de DAFO-afgifte en een aanbetaling te doen, om zo in ieder geval een goede prijsgarantie te hebben. Tweede optie was om nog niets te tekenen en volledige vrijheid te houden. De verkoper kan nu immers toch nog niet met zijn huis de markt op. Zodra de Gemeente echter de juridische zaak officieel gesloten heeft en hij wel zijn DAFO heeft kunnen verkrijgen, dan heeft de verkoper uiteraard alle vrijheid om het alsnog aan een hogere bieder te verkopen. Ik ben dus benieuwd hoe deze zaak zal aflopen.
4. Onverwachte gemeentelijke urbanisatiekosten van €30.000
Ook ´urbano´ huizen binnen de bebouwde kom hebben zo hun eigen problemen. Een factor die veel advocaten niet controleren is of de wijk financieel is afgerond in de boekhouding van de Gemeente. Voor alle duidelijkheid, ik heb het hier dus niet over de Comunidad de Propietarios (VVE / Vereniging van Eigenaren) maar over een Gemeentelijke kwestie. Zeker als het om een oudere wijk gaat dan bestaat dit vermoeden vaak niet bij veel advocaten en wordt dit dus niet gecontroleerd.
Normaal gesproken is de ontwikkelaar tot zekere hoogte verantwoordelijk voor deze kosten en worden deze gereserveerd tot alle straten met hun publieke voorzieningen zijn afgerond. In een enkel geval zijn de kosten die aan de eigenaren kunnen worden toegeschreven echter toch heel hoog. Zo hadden wij een Deense cliënt die een huis in Nerja wilde kopen in een bestaande wijk van zeker 30 jaar oud. Bij de controle van de advocaat bleek dus echter dat in dit specifieke geval er nog zeker €30.000 per huishouden in rekening gebracht zouden gaan worden voor de ontwikkeling van groenzones, speeltuinen, lantaarnpalen, etcetera.
Schikking door deling van de kosten
Ik kan me de exacte reden van het hoge bedrag en de lange doorlooptijd niet meer herinneren, maar in 30 jaar tijd kunnen vele factoren en bijbehorende kosten in de ontwikkeling van een wijk veranderen. De moeilijkheid van deze situatie is dat de koper ook nog eens moet kopen zonder defintieve zekerheid van deze kosten, omdat het slechts om een begrotingsinschatting van de Gemeente gaat. In dit geval leek de verkoper zich niet van bewust van de toekomstige kosten en uiteindelijk hebben beide partijen ervoor gekozen om de verwachte € 30.000 aan kosten te delen.
5. Interieurverbouwing en renovaties op het platteland
Veel mensen weten inmiddels dat het nu toe is gestaan om een huis te bouwen, uit te breiden of verbouwen op het platteland van Andalusië. Vanuit de lucht is uiteraard duidelijk te zien of je een extra schuur hebt gebouwd of een zwembad hebt aangelegd. Binnenshuis is het echter lastiger om verbouwingen te constateren en het wordt daarom op grote schaal toch illegaal gedaan. Makelaars hebben weinig motief om clienten voor het eventuele risico te behoeden en zijn natuurlijk gefocussed op het verkopen. Onze advocaten waarschuwen altijd ervoor dat ook renovaties binnen niet zijn toegestaan en er kan dus geen bouwvergunning worden aangevraagd bij de Gemeente. Dat is immers onze juridische verantwoordelijkheid.
Aangifte illegale verbouwing bij politie
We hebben een Belgische cliënt die al meerdere huizen via ons heeft gekocht om te verbouwen in Ibizastijl en vervolgens te verhuren aan toeristen. Hij was van mening dat wij altijd te streng en negatief zijn in onze informatie over illegale interieurverbouwingen. Totdat echter de politie op de deur klopte midden tijdens een overduidelijke interne verbouwing (uiteraard zonder bouwlicentie of vergunning). Waarschijnlijk door een buurman die geklaagd heeft over geluidsoverlast. De betreffende Gemeente staat erom bekend om zelf niet actief in actie te komen tegen inwoners die ´aan het klussen´ zijn en verwelkomt juist nieuwe investeerders met open armen. Als ze echter een melding krijgen door de Guardia Civil, dan moeten ze wel. Anders zijn ze zelf in overtreding.
Tweede inspectie door Gemeente
Gelukkig waren de verbouwingen niet heel extreem. Het ging om het verzetten van een muur, het construeren van een buitendouche en het metselen van enkele objecten als vaste meubels. De gemeentearchitect werd echter echt bijzonder boos toen zelfs na de eerste waarschuwing bleek dat de werkzaamheden nog altijd niet gestaakt waren. Hoewel het enkel om een schilders en een electricien ging, zijn er ook bij de tweede inspectie bewijsfoto´s genomen die moeilijk te verdedigen waren.
Schikking met Gemeente door gedeeltelijke afbraak en boete
Het heeft de advocaat -en ook de architect van de verbouwing- daarom ontzettend veel tijd en diplomatie gekost om met de gemeente in gesprek te komen over hoe de zaak toch gesetteld kon worden. Uiteindelijk is daarom een lijst opgesteld met items die verwijderd moesten worden en constructies die mochten blijven. Uiteraard moest er een boete van een paar duizend euro betaald worden en het heeft veel tijd gekost. Maar wonder boven wonder heeft het huis toch het DAFO-certificaat verkregen en is nu klaar voor de toekomst op juridisch gebied. Dat is maar goed ook aangezien het ook nog eens om beschermd natuurgebied ging waardoor de illegale bebouwing nooit meer zouden verjaren.
Onafhankelijke advocaat informeert over risico´s
Ons advocatenkantoor adviseert nooit of je wel of niet moet verkopen of verbouwen. Je moet alleen weten dat de eventuele risico´s en consequesties zijn. In dit geval was het verplichte afbraak plus 70% boete over de bouwwaarde kan zijn, plus uiteraard eventuele bijkomende kosten voor de architect en/of advocaat. Op basis daarvan moeten kopers dus afwegen of het ingecaluleerde risico de investering waard is en of deze cruciaal belang is voor de huisaankoop. Veel makelaars en ook advocaten laten deze informatie echter achterwege omdat ze niet willen dat de aankoop afketst. In gevallen wanneer makelaars doorverwijzen naar een vaste advocaat, zetten ook deze druk om deze informatie niet expliciet te melden. Dan is uiteraard de onafhankelijkheid van de advocaat in het geding.
6. Een prachtig Andalusisch huis dat officieel niet bestaat
Eén van de langstlopende zaken van ons kantoor is de situatie van Britse stel John en Amanda. Zij hebben 20 jaar geleden een huis gekocht in een gemeente La Viñuela waar een groot fraudeschandaal heeft plaatsgevonden. Zowel de burgemeester als de gemeentelijke architect zijn in de gevangenis beland en het bestemmingsplan is anno 2020 nog altijd niet goedgekeurd. Er zijn helaas heel veel huiseigenaren slachtoffer geworden van deze situatie. Dit stel heeft een huis gekocht met een foutieve registratie in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) plus Kadaster en in dit geval is dat behoorlijk dramatisch…
Fouten in de aankoopakte door fraude
In die tijd van de aankoop was het nog niet verplicht om het Kadasternummer in de eigendomsakte op te nemen en hier is het volledig misgegaan. Vanwege de bovenstaande situatie is het niet meer mogelijk de aankoopakte te rectificeren. Hun huis staat in het Kadaster op het grond stuk van iemand anders en hun eigen grondstuk ligt ook op een andere plek dan waar het zou moeten liggen op de plattegrond van het Kadaster. Daarnaast is het probleem dat het huis niet onder het juiste ´fincanummer´ is ingeschreven in het Eigendomsregister.
Officieel bestaat het dus niet, terwijl ze wel gewoon IBI onroerend goed belasting betalen (overigens wel een incorrect bedrag). Echt een puinhoop en het meest ironische van het verhaal is dat zelfs hun bank gewoon een hypotheek heeft afgegeven. Als deze clienten in theorie de aflossingen van hun maandelijkse hypotheek niet meer zouden betalen, dan heeft zelfs de bank geen mogelijkheid om het huis in beslag te nemen.
Probleem correcte initiele registratie in Eigendomsregister (inmatriculacion)
Deze situatie is zo complex dat ik de exacte details niet kan navertellen, maar dat kan de advocaat van deze zaak natuurlijk wel. Het probleem voor hem is daarbij dat er geen standaard procedures bestaan voor zo’n uitzonderlijke situatie. Dit betekent dus dat de advocaat volledig afhankelijk is van de goodwill van de directeur van het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en die wil zijn handen niet branden aan deze problematische case van de initiele inmatriculacion. Wij zijn daarom namens deze cliënten al meerdere jaren bezig om via creatieve tussenstappen dit huis toch correct ingeschreven te krijgen in het Eigendomsregister. Hoewel onze advocaten echt experts zijn op dit gebied hangt de beslissing helaas niet van ons af. Gelukkig wonen onze cliënten er met plezier en hebben ze vooralsnog geen wens of noodzaak om te verkopen. To be continued…
7. Een zeer onbetrouwbare makelaar
a. Makelaar veroorzaakt schulden bij belastingdienst
In deze case kwamen onze cliënten pas bij ons toen het kwaad al geschied was en ze na de aankoop al in hun nieuwe huis in Torrox getrokken waren. Els en Fred hadden zich door de zeer aardige makelaar om laten praten om geen advocaat in te schakelen bij hun aankoop. Zo konden ze zo ´mooi kosten besparen´ en alles wat de advocaat doet kon deze makelaar ook zonder aanbieden als extra ´klantenservice´ . De aankoop van het huis het is dus volledig geregeld door deze makelaar in plaats van door een advocaat of op zijn minst een gestor (administratiekantoor / accountant).
Toen de cliënten echter naar hun koopakte en de bijbehorende bewijzen van belastingbetalingen vroegen, gaf de aardige makelaar echter niet meer thuis. Na dreiging met gerechtelijke procedures lukte het onze advocaat toch om in gesprek met de makelaar te raken over het exacte probleem. In dit geval was er weinig andere optie dan bemiddeling omdat de makelaar de teugels in handen had.
Betaal de Kosten Koper nooit aan de makelaar
Het bleek dat de akte wel was ingediend bij het Register maar niet kon worden verwerkt omdat de belastingen niet betaald waren. De cliënten hadden namelijk naast de aankoopsom ook alle Kosten Koper inclusief de 7% overdrachtsbelasting (permanent verlaagd) naar de makelaar overgemaakt. Daarnaast waren ze wettelijk verplicht de 3% inhouding van de winstbelasting namens de verkopers aan de belastingdienst te betalen omdat de verkoper geen fiscaal resident was. Deze specifieke makelaar had helaas overduidelijk zorgwekkende geldproblemen en was via allerlei creatieve financiele constructies het ene gat met het andere gat aan het dichten. Het kwam er kortweg op neer dat onze cliënten nu allerlei schulden voor onbetaalde belastingen hadden opgebouwd en dat de makelaar geen geld had om deze te voldoen. Het ging om zeker € 35.000.
Gelijk hebben is niet hetzelfde als gelijk krijgen
Uiteraard hebben we samen met de cliënten bekeken of er gerechtelijke stappen deze tegen deze fraudulente makelaar genomen konden worden. Er waren echter twee problemen. Ten eerste was de makelaar zo slim geweest om de betalingen via haar bedrijfsrekening te laten verlopen. Dit maakt de gerechtelijke procedure juridisch gezien een heel stuk moeilijker. En het tweede probleem was uiteraard dat ze het geld toch niet had. Ze had het immers allemaal al uitgegeven.
Uiteindelijk hebben de cliënten ervoor gekozen om gezien de negatieve vooruitzichten niet voor de gerechtelijke weg te kiezen. De makelaar beloofde keer op keer spoedige betaling van alle kosten plus schulden… Hoe triest dan ook, dit betekent dat deze makelaar waarschijnlijk met deze praktijken doorgaat. Onze cliënten ´hopen´ dat ze betaald zullen worden op het moment dat ze een nieuwe nietsvermoedende cliënt aan de haak slaat. Een client die zonder advocaat wil kopen waardoor het probleem zich naar de volgende verplaatst. Zelfs het plaatsen van een negatieve online review is dus niet in hun belang van onze clienten.
b. Een prive-koopcontract is geen notariële eigendomsakte
In mijn begin periode bij dit bedrijf maakte ik kennis met een alleraardigst maar extreem conflictmijdend Engels stel. Het waren bescheiden mensen die op ieder moment absoluut wilde confrontatie wilde voorkomen met de makelaar die hen had misleid. (En ja, dat is dezelfde makelaar als in het voorgaande praktijkvoorbeeld). Daar waren ze simpelweg te lief voor en al die stress was niet goed voor hun gezondheid.
De situatie waar ze zich erin bevonden was desalniettemin heel serieus. Deze makelaar had hen had hen namelijk een huis verkocht waarbij ze het totaalbedrag van de aankoop al hadden betaald bij de ondertekening van het privé koopcontract! Uiteraard is dit toch wel bijzonder naïef. Het bleek ook nog eens dat dit huis niet ingeschreven was in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Dit betekent dat nog € 18.000 aan belasting voor de notariële Nieuwbouwverklaring (Declaracion de la Obra Nueva) betaald moest worden. Gelukkig was het huis op zich niet illegaal dus het was bovenal een administratief / fiscaal en financieel probleem. Daarbovenop komt dat ze vroeg of laat ook nog zelf hun DAFO certificaat zullen moeten betalen. Dit zijn ook snel 10.000 euro extra.
Risico van volmacht aan de makelaar voor verkoop
Deze makelaar had via een notariële volmacht alle macht in handen. Het kwam er uiteindelijk op neer dat de cliënten boven op de eerder betaalde aankoopprijs nog eens € 25.000 extra moesten betalen om hun eigen huis in Frigiliana op hun eigen naam te krijgen in het Eigendomsregister. Dit zijn kosten die volgens de wet de verkoper moet betalen. De verkopers zijn tijdens het hele aankoopproces totaal niet in beeld geweest. We hebben geprobeerd hem via internet te lokaliseren maar dat is helaas niet gelukt. In theorie kon hij zelfs wel overleden zijn. De kans is dus groot dat deze makelaar een deel van de aankoopprijs in eigen zak heeft gestopt. De ´aanbetaling´ bij het privé koopcontract van € 240.000 is namelijk rechtstreeks naar de makelaar´s rekening gegaan. Haar naam stond namelijk als gemachtigede onder het contract.
Laat ik duidelijk zijn dat veruit het overgrote deel van de makelaars in Spanje serieus en betrouwbaar is. Daarbij zullen ze hun reputatie en de lange termijn van het bedrijf denken. De meeste raden sowieso altijd aan een advocaat in te huren voor het juridische deel. Helaas geldt dat niet voor alle makelaars…
c. Veronderstelde huurkoop zonder garanties
Onlangs hebben we weer een potentiële Finse client op kantoor gehad die met deze makelaar in zee is gegaan. Hij had al 10% van z´n huis betaald bij het prive koopcontract waar hij inmiddels tegen maandelijkse huurvergoeding van 500 euro in woonde. Een soort ´huurkoop-constructie´ dus. De makelaar hield hem al meer dan een jaar aan het lijntje. De eigendomsakte kon namelijk al die tijd niet getekend worden. Naar verluid ´door een probleem met de erfakte´ van de verkoper. En hij had het huis zelfs al verbouwd zonder het te bezitten! We hebben hem zijn juridische positie uitgelegd en hebben hem niet meer teruggezien…
Huurkoop, lease of huren vóór de overdracht
Of mensen om bepaalde redenen het huis dat ze kopen eerst willen huren, is natuurlijk aan henzelf. We waarschuwen echter altijd wel dat dit de onderhandelingspositie bij eventuele problemen of conflicten bij huurkoop flink verslechtert. (Uiteraard is het ook nooit slim om een huis te gaan verbouwen dat (nog) niet van jou is.)
De correcte constructie die in deze situatie gebruikt wordt, is het tekenen van een prive koopcontract met 10 procent aanbetaling. Dit in combinatie met een veel langere deadline voor de notariele overdracht. En daarnaast wordt er dus een aparte afspraak gemaakt voor de huur, liefst door middel van een normaal huurcontract. Huurcontracten met optie tot koop komen in Spanje in principe niet voor. Tegenover het vastleggen van een verkoopprijs staat namelijk altijd een aanbetaling en dan kom je automatisch uit bij een normaal prive koopcontract voor de aankoop.
8. Diverse problemen bij aankoop via erfenis
Ons advocatenkantoor heeft meerdere lopende aankopen die door een combinatie van factoren bijzonder moeilijk verlopen. Het komt veel voor dat kinderen een huis willen verkopen na het overlijden van hun ouders. Vaak is er echter geen geld om de correctie inschrijvingen, DAFO of erfbelasting te betalen. Daarnaast is het bij erfenissen ook heel moeilijk om alle erfgenamen op 1 lijn te krijgen. Er wordt menig familievete uitgevochten aan de tafel van notaris, als het überhaupt komt tot het onderteken van de aktes. Soms zijn de erfgenamen niet mobiel, onvindbaar, ontoerekeningsvatbaar of kunnen de erfbelasting niet betalen.
Ook leven sommige verkopers nog in de vorige eeuw en vragen nog om illegale betaling in zwart geld. Het is daarom heel moeilijk om in dit soort situaties bindende afspraken op papier te krijgen over kosten en correcte inschrijvingen.
Problemen erfgenamen en erfprocedure
Sommige cases hebben echt alle problemen tegelijk. Zo hebben we momenteel een zaak in de provincie Malaga dat via een DAFO / SLFO-vergunning verbouwd moet worden. De bouwvergunning moet dus al voor de aankoop aangevraagd worden. Er zijn meerdere erfgenamen, die nog niet bevestigd zijn via de erfprocedure. We weten echter al dat één van de erfgenamen gehandicapt is en onder curatele staat. Hiervoor moet dus via de rechtbank toestemming voor de erfprocedure en verkoop gevraagd worden. De overige veronderstelde erfgenamen zijn 80+ in tijden van Corona…
Kosten verkoper voor Nieuwbouwverklaring, landsgrenscorrecties, erfprocedures en waterconnectie
Het huis is maar voor de helft ingeschreven in het Eigendomsregister, waarvoor nog zeker 10.000 euro aan belasting betaald moet worden. Daarnaast het dit pand maar liefst 6 verschillende fincaregistraties. De erfenis van iedere registratie moet dus eerst afzonderlijk geregeld worden. Ook zijn er 6 ándere registraties in het Kadaster. We verwachten dat de instanties de eigenaar zullen verplichten om deze eerst samen te voegen voor het huis op naam van de nieuwe eigenaar kan komen.
De kans is daarnaast groot dat ook de landsgrenzen niet correct geregistreerd zijn in het Kadaster. Landsgrenzencorrecties zijn een veelvoorkomend thema op het platteland. Dit is soms weer een probleem op zichzelf omdat de buren hierin instemmingrecht hebben. Ze kunnen dus bezwaar aantekenen zodat de corrigerende akte niet definitief bij de notaris getekend kan worden. Dan is ook nog eens het water in de (illegale) waterput op. Het huis moet daarom eerst op het centrale waternetwerk van de Gemeente worden aangesloten vanwege de SLFO/DAFO.
Afweging kosten en baten voor koper onroerend goed
Ondanks de puinhoop gaat het echter enkel om administratieve problemen en onze clienten zouden voor dit correct ingeschreven huis misschien wel het dubbele betalen. Als het allemaal gaat lukken, dan wordt het dus een zeer goede investering. Het probleem in dit soort zaken is vaak de communicatie. Veel verkopers verkopen zonder advocaat en alles draait in rondjes. De afspraken over zaken die geregeld moeten zijn voor de aankoop, kunnen in feite niet op papier gezet worden. Er is immers geen zekerheid over de tekeningsbevoegdheid. En zonder garantie van de bijbehorende aanbetaling willen veel verkopers zich niet commiteren aan het ´voorschieten´ van de kosten.
Communicatie en doorlooptijd grotere uitdaging dan admnistratieve problemen
De advocaat zorgt in dit geval dus voor de inventarisatie van alle zaken die eerst rechtgetrokken moeten worden. Ook is hij verantwoordelijk voor de communicatie hierover naar alle partijen. Daarnaast is het van groot belang dat op ieder moment in het lange proces duidelijk is welke financiele risico´s onze clienten lopen als het project toch niet doorgaat of te lang gaat duren. Zij hebben immers ook al kosten voor hun juridische begeleiding, architect, bouwvergunning, etc. Daarnaast zullen voorloopig geen verhuurinkomsten hebben van hun toekomstige B&B. Tel daarbij de bureaucratische wachttijden in Spanje op (met name de rechtbank) en de Coronacrisis… In dit geval kunnen we dus geen enkele garantie geven of de aankoop uiteindelijk zal plaatsvinden of niet. We hebben echter al veel van dit soort moeilijke projecten begeleid en gaan stap voor stap.
9. Nieuwbouw aankoop zonder wettelijke garanties
Een heel trieste situatie was die van een jong stel dat met een klein budget een nieuwbouwappartement in Torre del Mar had gekocht zonder advocaat. Na aankoop bleek het huis zeer serieuze verborgen gebreken te vertonen. Zo zeer zelfs dat het huis niet bewoonbaar was. Hierdoor zaten ze met dubbele lasten opgescheept van een huur plus hypotheek.
10 Jaar wettelijke bouwgarantie ontwikkelaar
Als je nieuwbouw koop in Spanje dan zit daar standaard tot 10 jaar wettelijke bouwgarantie van de ontwikkelaar op. Dit stel dacht dus dat ze hiermee gedekt waren maar dit was helaas niet het geval. Bij bestudering van de aankoopakte bleek namelijk dat het bedrijf waarvan ze hadden gekocht simpelweg niet de ontwikkelaar was. Het appartementenblok had door de crisis vele jaren onafgebouwd leegestaan en was sindsdien doorverkocht aan deze SL (BV). Eventuele bouwgarantie zou dus alleen door deze verkoper geclaimd kunnen worden. Het ging hier echter om een bedrijf aan de andere kant van Spanje en de wettelijke termijn van 6 maanden om verborgen gebreken te claimen door een architectenrapport, was al prakisch verlopen. We hebben deze mensen helaas moeten adviseren om hun geld liever in een verbouwing te investering. In dit geval was dit verstandiger dan in een langdurige en kostebare rechtzaak zonder garanties.
10. Verkoop via gestor in plaats van gespecialiseerde advocaat
Momenteel hebben we een project voor Britse clienten waarvan we nu al kunnen zien dat dit waarschijnlijk niet goed gaat aflopen voor de verkopers. Onze cliënten kopen een huis op het platteland van Competa waarvoor eerst enkele correcties gerealiseerd moeten worden in het Registro de la Propiedad. De makelaar heeft een gestor aangeraden wat normaal gesproken wat goedkoper is. Maar dit is nu juist een situatie waarbij het gebrek aan ervaring parten speelt.
Volgorde landsgrenzencorrectie, samenvoeging percelen en nieuwbouwverklaring essentieel
De gestor heeft voor zijn cliënt 3 notariele aktes getekend: ten eerste een landsgrenzencorrectie, vervolgens een samenvoeging van percelen en ten derde, in dit geval de belangrijkste, een nieuwbouw verklaring voor een schuur van 8 jaar oud en extra vierkante meters van het huis. Volgens de voorwaarden in het privé koopcontract moeten deze ingeschreven zijn in het Eigendomsregister voordat de overdracht bij de notaris kan plaatsvinden. Het is een behoorlijke dure procedure vanwege de notariële aktes plus belastingen. Ik schat dat de totale kosten € 13.000 bedragen. Het probleem is hier echter dat de gestor zich niet gerealiseerd heeft hoe belangrijk de volgorde in dit project is. Als 1 van de 9 buren namelijk bezwaar maakt tegen eerste akte, de landsgrenzen correctie, kunnen alle aktes niet worden ingeschreven vanwege een incorrect aantal vierkante meters. Ze zijn dan dus waardeloos, ondanks dat de belastingen al betaald zijn.
Het is zelfs zo dat de overdracht niet getekend zal kunnen worden. De buren hebben namelijk vele maanden om bezwaar te maken. Uiteraard kan de advocaat niet de gok nemen om de nieuwe vierkante meters in de aankoopakte op te nemen. Dit betekent namelijk dat de zelf aankoop niet ingeschreven kan worden als 1 van de buren toch nog bezwaar maakt. Dit is gezien de gewenste wijziging ten opzichte van de noordelijke buurman namelijk een reëel risico.
Dure oplossing van probleem voor verkopers
Wat de gestor had moeten doen, is de volgorde omdraaien. Eerst de belangrijkste nieuwbouwverklaring, dan pas de twee andere aktes. Als de noordelijke buurman namelijk bezwaar maakt tegen de landsgrenzencorrectie, dan is er namelijk nog een tussenoplossing. Dit is dat de landsgrenzencorrectie voor de 2 zuidelijke percelen wel doorgevoerd kan worden waardoor het grootste deel van de correctie toch kan lukken. Dit kan dan ook nog ná de aankoop en dan zijn tenminste de nieuwbouwverklaring en aankoop correct.
De partijen hebben een ´contrato de arras´ getekend met de voorwaarde voor de correcte inschrijving. Als ze tegen de deadline deze niet gerealiseerd hebben, moeten ze de 10% terugbetalen plus een 10% boete. Aangezien beide partijen dit uiteraard niet willen, is de enige andere oplossing een retentie van nogmaals € 13.000 om de procedure opnieuw uit te voeren. Dit maal echter door ons en in de juiste volgorde.
Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´.
Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan op de link.
©2024, Ariane van Wijk