17. Wat betekent…?

Wat betekent…? legt termen en uitdrukkingen uit m.b.t. aankoop, bezit, verhuur of verkoop van een huis in Spanje / Andalusië.

Klik hier voor de overige hoofdstukken van ´JURIDISCHE TIPS HUIS KOPEN ANDALUSIË´. 

Abogado:

De meeste mensen huren een gespecialiseerde advocaat (abogado) in voor de aankoop van hun huis omdat de juridische situatie in Spanje een stuk ingewikkelder ligt. In zijn juridische onderzoek checkt hij of alle bebouwingen legaal zijn, het type grond, vergunningen, schulden, etc. De advocaat kan zijn cliënt vertegenwoordigen tijdens de aankoop en het registratieproces via een notariële volmacht (poder). Hij staat ingeschreven onder zijn individuele licentienummer bij de betreffende Orde van Advocaten. Ook heeft hij een verplichte bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering.

Agencia Tributaria:

De Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) ofwel Agencia Tributaria is Spaanse Belastingdienst.

A.J.D. Actos Juridicos Documentados:

Belasting van 1,5% die wordt betaald over de officiële waarde in notariële documenten. De AJD Actos Juridicos Documentados betaal je bijvoorbeeld over Nieuwbouwverklaringen (Declaracion de Obra Nueva). In 2018 is de wet veranderd en sinds dit moment betaalt de bank de AJD belasting over hypotheken.

Apostilla de La Haya:

De Apostille van Den Haag (Apostilla de la Haya) is een internationaal keurmerk certificaat voor officiële documenten. Het kan via de rechtbank in eigen land worden aangevraagd.

Casa Rural (Bed & Breakfast platteland):

Naast de verhuurlicentie van het RTA register heeft een Casa Rural een openingsvergunning nodig die via een architect moet worden aangevraagd bij de Gemeente. Als aan alle technische en administratieve eisen wordt voldaan, mag je dan het hele jaar door verhuren (i.p.v. enkel 3 maanden). Ook kun je aanvullende diensten bieden zoals ontbijt (in tegenstelling tot de Vivienda Rural).

Catastro:

Het Catastro of Kadaster is onderdeel van het ministerie van Economische zaken en op basis van o.a.  luchtfoto´s en technische tekeningen wordt hier de kadasterwaarde vastgesteld (valor catastral). Van de kadasterwaarde wordt de minimale fiscale waarde (valor minimo fiscal) afgeleid door deze te vermenigvuldigen met een coëfficiënt die per gemeente verschilt. Ook de IBI (jaarlijkse gemeentelijke onroerend goed belasting) wordt van de kadasterwaarde afgeleid. Inschrijving in het Catastro is uiteraard verplicht.

Comunidad (de Propietarios):

De Comunidad de Propietarios is de Vereniging van Eigenaren (VVE) van een gebouw of woongemeenschap.

Contrato de reserva:

Reserveringscontract (contrato de reserva) van de makelaar waarbij een huis enkele weken van de markt wordt gehaald tijdens het eerste deel van het juridisch onderzoek van de advocaat. Het is gebruikelijk om hierbij een reserveringssom van tussen de € 3.000 en € 5.000 te betalen. Zonder betaling is het reserveringscontract niet geldig.

Contrato privado:

Het contrato privado is het tijdelijk privé koopcontract van de advocaat waarbij 10% van de aankoopprijs van een huis of perceel wordt aanbetaald (min de reeds betaalde reserveringssom). De verkoper verlangt de 10% als extra financiële zekerheid tot aan de overdracht bij de notaris. De koper laat daarom via het ´contrato privado´ de condities vastleggen waarin hij zijn geld terugkrijgt als de koop uiteindelijk niet door mocht gaan.

Copia Simple:

De Copia Simple is een versie van een notariële akte (escritura) zonder bijlagen.

D.O.N. Declaracion de Obra Nueva:

De DON oftewel notariële nieuwbouwverklaring is soms nodig om een huis volledig correct in te laten schrijven in het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister). Er is een architectenrapport nodig en op het platteland moet de architect ook een oudheidsverklaring opstellen om aan te tonen dat de verantwoordelijkheid van de Gemeente tegen de illegale bebouwing is verjaard. Over een D.O.N. Declaracion de Obra Nueva wordt 1,5% AJD (Actos Juridicos Documentados) belasting betaald.

D.A.F.O. Declaracion Asimilacion Fuera de Ordanacion:

De DAFO (Declaracion Asimilacion Fuera de Ordanacion) is een belangrijk gemeentelijk certificaat. Het bevestigt dat een huis op het platteland is gebouwd buiten het officiële bestemmingsplan en dus zonder geldige (bouw)vergunning. Het is niet verplicht, maar de meeste kopers verlangen dit certificaat tegenwoordig van de verkoper bij een aankoop. De DAFO bevestigt namelijk dat er geen juridische procedures tegen het huis zijn (geweest), om wat voor soort grond het gaat, dat alle bebouwingen oud genoeg zijn om geen sancties meer te kunnen krijgen en dat alle servicevoorzieningen volgens de regels zijn. Het is verstandig om de kosten mee te onderhandelen in de initiële prijsovereenkomst en deze bepaling op te laten nemen in het reserveringscontract van de makelaar.

Escritura:

De escritura is de notariële akte die doorgaans door de advocaat word voorbereid. Het kan hier dus om allerlei soorten document gaan zoals de escritura de compraventa (aankoopakte), escritura de herencia (erfakte) of escritura de hipoteca (hypotheekakte). De versie zonder bijlagen heet de ´Nota Simple´.

Gestor:

Een gestor is een Spaanse professional die zich bezighoudt met boekhouding, administratie, belastingen en vaak ook verzekeringen (op commissiebasis). De gestor is doorgaans goedkoper dan een advocaat maar heeft niet dezelfde juridische kennis als het om vastgoed gaat. Controleer of je gestor het optionele kwaliteitskeurmerk heeft.

Guardia Civil:

De Guardia Civil is een onderdeel van de politie. Als je een huis hebt voor vakantieverhuur dan dien je alle afzonderlijke boekingen online door te geven aan deze dienst. Daarnaast ben je verplicht een jaar lang alle documentatie bewaren voor eventuele inspecties.

Hacienda:

Hacienda is de Spaanse Belastingdienst.

I.B.I. Impuestos de Bien Inmuebles:

De IBI Impuestos de Bien Inmuebles is de jaarlijkse gemeentelijke onroerend-goed belasting die wordt betaald/geïncasseerd via het Patronato de Recaudacion. De belasting wordt gebaseerd op de minale fiscale waarde en kan jaarlijks worden aangepast. Meestal zit de milieuheffing (basura) hier automatisch aan gekoppeld.

Inmobiliaria:

De makelaar (inmobiliaria) brengt vraag en aanbod samen op de huizenmarkt. Vaak hebben koper en verkoper hun eigen makelaar. Als de makelaar echter beiden vertegenwoordigt, dan heeft hij dubbele commissie (normaal gesproken 5%) dus dit zal altijd zijn voorkeur hebben. De makelaar(s) worden doorgaans door de verkoper betaald (provincie Malaga).

I.R.N.R. Impuestos de la Renta para Non-Residentes:

Dit is de IRNR inkomstenbelasting voor niet-fiscaal residenten met een huis in Spanje. Aangifte moet voor het eind van het jaar actief gedaan worden (je krijgt geen uitnodiging). Het wordt gerekend over het voorgaande jaar per persoon per kadasterreferentie van de bebouwing. Als je verhuurt op korte termijn (minder dan 2 maanden), dan moet je ieder kwartaal aangifte doen. Er zijn aftrekposten toegestaan van officiële proportionele kosten. De IRNR heeft niets te maken met de IBI (deze wordt betaald of automatisch geïncasseerd in de zomer) en de aangifte kan worden verzorgd door een gestor of advocaat.

I.T.P. Impuestos Transmisiones Patrimoniales:

De ITP betreft de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis. In Andalusië bedraagt deze doorgaans 8% en moet binnen 30 dagen na de overdracht betaald zijn. Voor meubels geldt een percentage van 4%. ITP is niet van toepassing bij nieuwbouwhuizen, waarbij IVA (BTW) en AJD (Actos Juridicos Documentados belasting) wordt betaald.

I.V.A. Impuesto sobre el Valor Añadido:

IVA is de BTW en deze bedraagt in Spanje momenteel 21%. BTW wordt bij nieuwbouwpromoties betaald in plaats van de ITP overdrachtsbelasting.

Junta de Andalucia:

De Junta de Andalucia is de regionale regering van de autonome deelstaat Andalusië.

Licencia de Apertura:

De Licencia de Apertura is de Openingsvergunning voor een bedrijf, zoals een restaurant, Bed & Breakfast of Casa Rural. Deze moet worden aangevraagd bij de Gemeente via een architect via een speciaal architectenrapport en er moet uiteraard aan bepaalde technische en administratieve eisen worden voldaan.

L.P.O. Licencia de Primera Ocupacion:

Deze gemeentelijke LPO, oftewel Licentie van Eerste Bewoning was nooit onderdeel van het juridisch onderzoek van de advocaat bij de aankoop van een huis. Sinds de oprichting van het RTA (Registro de Turismo Andalucia) in 2015 is dit echter wel een punt van aandacht als je een stedelijk / urbano huis koopt voor de verhuur. Het RTA kan namelijk boetes uitdelen als je deze vergunning niet hebt.

Nota Simple:

De Nota Simple is het uittreksel van het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). In de Nota Simple staan eigendommen beschreven (per referentienummer, de ´referencia registral´), de eigenaren en schulden (zoals belasting, hypotheek of beslaglegging). In principe kun je het uittreksel alleen aanpassen via een notariële akte / escritura.

Notario / Notaria:

El notario is de persoon de notaris en la notaria het notariskantoor. Het betreft hier een ambtenaar van de Spaanse staat en deze is niet verantwoordelijk voor de controle van legaliteit, schulden, belastingbetaling of voor de correcte inschrijving in het Catastro en Registro de la Propiedad. Dit zijn de verantwoordelijkheden van de advocaat.

Oficina de Liquidadora:

De Oficina de Liquidadora is een overheidsinstantie die controleert of de juiste belastingen zijn betaald, bijvoorbeeld over een aankoop. Met de juiste waarmerken kan de akte (escritura) dan gepresenteerd worden aan het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Patronato (de la Recaudacion):

Het Patronato de la Recaudacion is een overheidsinstantie die rekeningen van gemeentelijke heffingen verstuurt zoals IBI (jaarlijkse lokale onroerend goed belasting), basura (milieuheffing) en soms ook de gemeentelijke waterrekening.

P.G.O.U. Plan General de Ordenación Urbana:

De PGOU is het gemeentelijk urbanistisch bestemmingsplan. Bebouwingen op het platteland vallen per definitie buiten dit plan and zijn daarom in principe illegaal (hoewel meestal officieel gedoogd na 6 jaar).

Plusvalia:

De Plusvalia (Plusvalue) is de Gemeentelijke waardevermeerdingsbelasting of winstbelasting die wordt berekend over de toegenomen waarde van de grond tijdens de duur van het bezit van het eigendom. De officiële naam is overigens veranderd, maar de Spanjaarden noemen deze belasting nog altijd Plusvalia. Bij verkoop moet je naast Plusvalia ook landelijke waardevermeerderingsbelasting betalen over de winst volgens de aktes.

Poder:

Een machtiging of volmacht (poder) kan in Spanje alleen bij de notaris getekend worden. De meeste huiskopers geven volmacht aan een advocaat. Maar het kan desgewenst ook aan een makelaar, gestor of niet-professionele persoon. Uiteraard is alleen de Spaanse versie geldig. Het is ook mogelijk om een volmacht te tekenen in het buitenland op het Spaanse consulaat of bij een notaris (dan is een Apostille van Den Haag vereist).

Registro de Pareja de Hecho:

Het Registro de Pareja de Hecho is het Spaanse samenlevingsregister. Nederlandse of Belgische samenlevingsregisters worden in Spanje niet erkend. Om hoge erfbelasting / successierechten te voorkomen is het voor niet-getrouwde stellen met een huis dus verstandig om óf te trouwen óf zich te laten registreren in het Registro de Pareja de Hecho. Uiteraard is het nodig om een (Spaans) testament te tekenen bij de notaris als je je Spaanse eigendommen wilt nalaten aan je partner.

Registro de la Propiedad:

Met Registro de la Propiedad wordt het Eigendomsregister bedoeld waar eigendommen en schulden ingeschreven staan. Inschrijving is niet verplicht maar wel aan te raden omdat dit meer zekerheid biedt dan alleen een privé koopcontract. Het uittreksel aan de hand van de ingediende notariële aktes heet Nota Simple. Het Eigendomsregister staat los van het Kadaster en vaak komen de gegevens tussen beide niet overeen, vooral op het platteland. De advocaat moet in dit geval beoordelen of er aanpassingen moeten plaatsvinden.

R.T.A. Registro de Turismo de Andalucia:

Het Registro de Turismo de Andalucia verschaft verhuurlicenties aan stedelijke en plattelandswoningen (urbano en rustico) voor de korte-termijn verhuur. Dit betekent minder dan 2 maanden. Het registratienummer moet op de verhuurwebsites vermeld worden. Ook vinden er  inspecties plaats om te controleren of de huizen aan de basiseisen voldoen. Als het urbano woning niet over een Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion) beschikt, kan een boete volgen.

Urbanizacion:

De urbanizacion is een wijk of wooncomplex. De Gemeente kan soms kosten doorberekenen aan de bewoners als de urbanisatie nog niet administratief is afgerond.

Valor catastral:

Van de kadasterwaarde (valor catastral) wordt de minimale fiscale waarde en de IBI onroerend goed belasting afgeleid. De waarde kan door de Belastingdienst ten alle tijden herzien worden. In sommige gevallen kan er (gedeeltelijk) bezwaar worden aangetekend, bijvoorbeeld als de ITP overdrachtsbelasting over een minimale fiscale waarde wordt gerekend die hoger is dan de verkoopprijs.

Valor minimo fiscal:

De minimale fiscale waarde (valor minimo fiscal) van een huis wordt door een goede advocaat berekent vóór de aankoop. Dit doet hij door de kadasterwaarde te vermenigvuldigen met een coëfficiënt die per Gemeente verschilt. Bij plattelandshuizen vraagt hij de waarde aan bij de Gemeente. Is de valor minimo fiscal namelijk hoger  dan de aankoopwaarde? Dan wordt de ITP overdrachtsbelasting over dit bedrag berekend en zal er een na-aanslag van de Belastingdienst volgen.

Valoracion / tasacion:

Officiële taxatie voor de hypotheek door een erkend taxateur. De hypotheek wordt altijd berekend over de laagste waarde tussen de taxatiewaarde en de aankoopwaarde op basis van het dekkingspercentage. Het is in Spanje niet gebruikelijk om een taxatie uit te laten voeren als je geen hypotheek nodig hebt. Op het platteland ligt de taxatiewaarde normaal gesproken een stuk lager dan de commerciële verkoopwaarde.

Vivienda Rural:

De Vivienda Rural is de benaming voor de VTAR verhuurlicentie van het RTA (Registro Turismo Andalucia) voor een huis op het platteland. Het is een beperkte vergunning waarbij je maximaal 3 maanden in totaal mag verhuren. En je mag geen aanvullende diensten bieden zoals ontbijt. Als dit te beperkt is kun je eventueel een Casa Rural worden. Hierbij moet je via een architect een Openingsvergunning (Licencia de Apaertura) voor een bedrijf aanvragen bij de Gemeente.

Waardevermeerderingsbelasting:

De landelijke waardevermeerderingsbelasting of winstbelasting heet voluit: Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmueble. In het Engels is het de ´Capital Gain Tax´. Deze belasting van momenteel 19% betaalt de verkoper over zijn winst (officiële verkoopwaarde min aankoopwaarde volgens de akte / escritura). Op de waardevermeerderingsbelasting mogen bepaalde aftrekposten in mindering worden gebracht. Dit geldt voor zowel de aankoop als verkoop als men hiervoor facturen en betalingsbewijzen heeft.

Referenties & ervaringen makelaar en/of advocaat
Zoek je referenties en ervaringen voor een goede Nederlandstalige makelaar in Andalusië / Costa del Sol? Of wil je graag een voorbeeldofferte ontvangen van een gespecialiseerde advocaat voor je aankoop? Klik dan hier.

©2019, Ariane van Wijk