Advocaat in Nerja

Advocaat in Nerja voor aankoop huis
Advocaat in Nerja voor aankoop huis

Ben je op zoek naar een betrouwbare en onafhankelijke advocaat in Nerja (Malaga) voor de aankoop van een huis? In de gemeente Nerja zijn tussen de 20 en 30 grote en kleine advocatenkantoren gevestigd. Hiervan zijn er enkele gespecialiseerd in aankoop van onroerend, maar ook hoger-opgeleiden spreken in Spanje helaas vaak geen of niet goed Engels. Voor zover mij bekend is, zijn er geen Nederlandstalige kantoren in Nerja gevestigd.

Voor een aankoop of verkoop is het echter ook niet nodig om voor een advocaat in dezelfde Gemeente te kiezen. Heel Andalusië valt namelijk onder dezelfde autonome wetgeving. Daarnaast communiceren de meeste advocaten grotendeels via email en telefoon. Daarom is een persoonlijke ontmoeting in feite maar 1 of 2 keer nodig gedurende het totale aankoopproces, dat meestal rond de 3 maanden duurt.

Nederlandstalige aankoopbegeleiding

Sinds 2013 werk ik op een Spaans advocatenkantoor (C&D Solicitors) in Torrox-Costa (10 km ten westen van Nerja). Dit kantoor is gespecialiseerd in onroerend goed recht in de Axarquia streek (oostelijke provincie Malaga) waar ook Nerja deel van uitmaakt. Nerja en de Axarquia zijn de laatste jaren sterk in trek is bij toeristen en daarmee ook investeerders. En het uitleggen en begeleiden van het aankoopproces aan Nederlanders en Belgen is dan ook mijn dagelijks werk. Dit geldt zowel voor rustico (platteland) als urbano (stedelijke bebouwing) woningen en appartementen.

De kosten voor het juridisch onderzoek liggen bij vrijwel alle advocaten in Andalusie rond de 1% + btw. In totaal kom je dan uit op ongeveer 12% kosten koper (inclusief 8% overdrachtsbelasting) voor bestaande bouw. Voor nieuwbouw ligt het nog iets hoger, want hier betaal je BTW en AJD belasting in plaats van ITP overdrachtsbelasting. Heb je interesse is een voorbeeldofferte met een duidelijke Nederlandse uitleg van het proces? Laat het dan graag even weten via een mailtje met je budget of aankoopprijs.

Juridisch onderzoek advocaat

Het juridisch onderzoek voor de aankoop wordt in Spanje dus niet gedaan door de notaris maar door een advocaat. Uiteraard geldt dit ook voor aankopen in Nerja. Via een volmacht kan de advocaat zijn client juridisch vertegenwoordigen en zorg dragen voor o.a.:

  • Controlen van het reserveringscontract van de makelaar
  • Checkt de legaliteit (licenties, bestemmingsplan, DAFO-certificaat, etc.) van het huis
  • Controle van de registraties in het Kadaster (Catastro) en Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
  • Check van de schulden (hypotheken, belastingschulden, beslagleggingen, schulden voor water, elektriciteit, IBI onroerend goed belasting, VVE/Comunidad, etc.)
  • Het faciliteren van technisch rapporten van de architect of topograaf
  • Regelen van het tekenen van eventuele aanvullende aktes (erfenis, nieuwbouw, aanpassing landsgrenzen, etc)
  • Het regelen van het DAFO certificaat op het platteland (inclusief septic tank)
  • Onderhandelingen met de verkoper over de secundaire voorwaarden van de aankoop
  • Opstellen van het privé koopcontract
  • Het geven van juridisch- en belastingadvies op persoonlijke basis
  • Aanvragen van fiscaal NIE nummer
  • Openen Spaanse bankrekening voor incasso´s van de servicebedrijven
  • Faciliteren aanvraag Spaanse hypotheek en tekenen van de hypotheekakte
  • Berekenen van de minimale fiscale waarde i.v.m. de ITP overdrachtsbelasting
  • Coördineren van betalingen via de derdenrekening
  • Het ondertekenen (via volmacht) of begeleiden van de overdrachtsakte bij de notaris

Na het tekenen van de koopakte

In de after-sales fase na de overdracht via de eigendomsakte bij de notaris zorgt een goede advocaat nog voor de volgende zaken.

  • Zorg dragen voor belastingbetaling na de overdracht
  • Retenties afrekenen met de verkoper
  • Registratie bij Eigendomsregister & Kadaster
  • Naamswijzigingen servicecontracten en opzetten incasso´s
  • Fiscaal en juridisch advies erfrecht en testamenten (in het kader van de erfbelasting / successierechten kunnen niet getrouwde stellen zich het best laten registreren in het Registro de Pareja de Hecho, het Spaanse samenlevensregister)
  • Eindbalans meeting met clienten voor overdragen originele documentatie en facturen (tenzij er een Spaanse hypotheek is)
  • Optioneel: Aanvraag verhuurlicentie bij het RTA register
  • Indien nodig: Aanvraag Licentie van Eerste Bewoning bij gemeente Nerja

Verhuur van een vakantiewoning in Nerja

Nerja is sinds jaar en dag zeer in trek als gemeente om te investeren via de aankoop van een vakantiewoning voor verhuur aan toeristen. Behalve dat Nerja een sfeervolle badplaats is met volop toeristische faciliteiten, is vooral het unieke klimaat hier een belangrijke reden voor. Het zomerseizoen loopt maar liefst van Pasen tot de feria (stadsfeest) in de tweede week oktober. Nerja is hiermee met recht uniek te noemen in Europa. Daarnaast is ook het winterseizoen zeer populair bij overwinteraars, de ´pensionados´. Nerja heeft gemiddels 300 dagen zon per jaar en in de winter kan het regelmatig oplopen tot 20 graden. Het weer is hier zelfs nog gunstiger dan de bekendere westelijke Costa del Sol.

Daarnaast is ook de infrastructuur goed geregeld met Malaga Airport op 70 km afstand, goede wegen, tot wel 300 restaurants, Malaga en Granada binnen een uur rijden afstand, een natuurgebied op loopafstand en goede medische voorzieningen. De markt doet echter zijn werking en onroerend goed in Nerja is helaas relatief duur. Bekijk je investering daarom kritisch, vergelijk zo veel mogelijk huizen en kies vooral ook een goed makelaar. Ik geef hiervoor graag referenties aan de hand van het type huis en budget.

Op de volgende pagina van de Gemeente Nerja vindt je pdf´s van alle aanvraagformulieren. Een advocaat in Nerja of omstreken kan dit ook voor je doen.

RTA verhuurlicentie en Licentie Eerste Bewoning

Daarnaast mag je voor urbano woningen officieel geen RTA verhuurlicentie aanvragen als je geen Licentie van Eerste Bewoning bezit. Dit op risico van een boete en intrekking van je licentie, waardoor je niet meer kunt adverteren via commerciele websites. De afwezigheid van de LPO geldt voor zeker 70% van alle woningen in Nerja (zoals ook in de rest van Andalusie). Deze licentie vormde namelijk nooit een juridische eis bij de aankoop. Voor 1975 bestond deze licentie zelfs helemaal nog niet. Je kunt je advocaat dus vragen om na te gaan of de Gemeente Nerja hopelijk een kopie van de oude vergunning kan verschaffen. Wachttijd +/- 1 jaar, dus dit is helaas niet te regelen vóór de aankoop…

Als de licentie er niet blijkt te zijn en je wilt je vakantiehuis of -appertement in Nerja toch commercieel verhuren, dan kan een architect een nieuwe aanvraag indienen. De kosten hiervoor bedragen in totaal rond de 1500 euro, losstaand van de RTA aanvraag zelf. Nerja kent momenteel echter specifieke eisen waardoor aanvragen voor de Licentie van Eerste Bewoning kunnen worden afgewezen. Eén van die reden is op dit moment dat de waterleverancier alleen via Narixa Aguas mag zijn. Het thema Licencia de Primera Ocupacion is erg actueel in Nerja, omdat zeer veel huiseigenaren verhuren en de Gemeente zijn zaken niet goed op orde lijkt te hebben…

Populaire wijken in Nerja

Zoals iedere goede makelaar je kan vertellen ´DE´ gouden tip bestaat niet, als het gaat om locatie. Hoe beter de locatie, hoe duurder nu eenmaal het huis. Een goede makelaar kan echter wel helpen met je prioriteitenlijst. In Nerja is de grote vraag of je een huis wilt op loopafstand van het centrum of niet. Veel (gratis) parkeerplek is er in de binnenstad namelijk niet. Daarbij kun je je ook flink verkijken op het hoogteverschil.

Zorg dat je je prioriteiten helder hebt. Hecht je meer waarde aan zeezicht, je parkeerplek, die extra kamer of een zwembad? Of toch liever wat minder betalen? Hieronder een overzicht van de populaire wijken bij vakantiegangers, van West naar Oost:

West Nerja

  • Ladera del Mar I & II: op de grens met (Torrox, waar vergelijkbare wijken liggen als Tamango Hill en Calaceite). Ruime woningen, auto een absolute must want de wijk ligt geïsoleerd. Prachtig uitzicht, strand op loopafstand.
  • Punta Lara (Tropicana/Casa Blanca) achter Hotel Marinas de Nerja: Verschillende niveaus woningen, populair bij Engelsen, loopafstand Playazo strand, goed parkeren, vanaf lagere delen is het centrum 2 km lopen (ook bus).
  • La Noria/Pueblo Rocio (ten noord-westen van LIDL / industrieterrein Poligono Castillo Alto): Iets goedkoper wijk vanwege 3 km afstand tot centrum. Parkeren goed, busverbinding, minder zeezicht.
  • Exotica (ten oosten van LIDL): Wijk en infrastructuur in ontwikkeling met veel potentieel. Niet echt op loopafstand maar vaak wel met zeezicht.
  • Cortijos San Rafael / Las Lomas (Nerja-Frigiliana): San Rafael is de duurste villawijk met enorme vrijstaande huizen. Las Lomas grenst hieraan en heeft nieuwere maar ook luxe (rijtjes)huizen.

Nerja centrum

  • Almijara I, II & III: Spaanse wijk, dus goedkoper. Problemen met parkeren op dagen van de markt. Busverbinding. Loopafstand is te doen, maar wel bergopwaarts.
  • Centrum West van Balcon de Europa: Iets nieuwer dan centrum-oost. Parkeren problematisch. Van blok tot blok verschilt het niveau van de bebouwing. Niet veel groen en vaak geen zeezicht, wel veel stranden. Alle faciliteiten op loopafstand. Kans op geluidsoverlast.
  • Centrum Oost van Balcon de Europa: Oudste wijk, maar hierdoor wel zeer sfeervol. Weinig groen, parkeren zeer moeilijk (je kunt wel een jaarkaart voor de grote parkeerplaats van de feria kopen). Vaak geen zeezicht. Kans op geluidsoverlast.
  • Parador: Zeer populair en duur omdat deze wijk ruim is opgezet met meer groen maar het centrum is nog steeds op loopafstand, praktisch zonder niveauverschil. Parkeren problematisch.

Oost Nerja

  • Burriana / Capistrano Playa: Zeer populair, mooi en duur. Burriana is het populairste strand van Nerja met veel faciliteiten. Centrum op loopafstand, maar wel een flinke klim. Parkeren redelijk, afhankelijk van locatie. Uitzicht over het algemeen goed.
  • Capistrano Village / Pueblo: Populaire en mooie wijk. Iets verder van het strand en centrum maar net nog wel op loopafstand. Parkeren redelijk goed.
  • San Juan de Capistrano: Mooie wijk met prachtig uitzicht. Licht behoorlijk hoog, hierdoor niet op loopafstand.
  • Capistrano Oasis: Mooie en tropische wijk. Ligt wel wat geisoleerd en heeft helaas geen toegang tot strand. Parkeren geen probleem.
  • Fuente del Baden I & II: Ruime en duurdere wijk met grote individuele huizen. Parkeren prima. Loopafstand tot Nerja centrum iets verder, maar de wijk ligt niet zo hoog.
  • Fuente del Baden III: Wijk in ontwikkeling met verschillende soorten projecten. Ligt enigszins afgelegen, maar aantrekkelijk voor nieuwbouw-liefhebbers.
  • Nerja-Maro: 4 km van Nerja centrum en van oorsprong een eigen dorp. Rustig, niet veel groen en vaak geen zeezicht, maar wel een stuk goedkoper.

Vragen of referenties makelaar / advocaat in Nerja?

Heb je vragen, ben je op zoek naar een advocaat in Nerja of omgeving of heb je behoefte aan referenties voor goede makelaars. Laat het dan even weten in een mailtje. Of lees meer over dit onderwerp in het hoofdstuk Juridische Tips Huis Kopen.