10 Juridische tips van de advocaat voor een veilige huisaankoop in Spanje

Heb je altijd al gedroomd van je eigen gezellige townhouse in een typisch Spaans dorp, een romantische finca op het platteland of een luxe appartement aan de kust voor je eigen vakantie en verhuur? Als je serieuze plannen hebt om deze droom om te zetten in werkelijkheid, bedenk dan dat een Spaans aankoopproces er behoorlijk anders uitziet dan in Nederland of België en je te maken hebt met een andere taal, wetten en gebruiken. Aangezien deze financiële investering waarschijnlijk een van de grootste in je leven zal zijn, doe je er goed aan om deze pagina te lezen met 10 juridische tip voor een probleemloze, stressvrije en vooral veilige huisaankoop in Spanje. Deze hebben namelijk een anders perspectief dan de verkoopinformatie van de makelaar.

Mijn naam is Ariane van Wijk en in 2006 ben in naar het altijd zonnige Andalusië geëmigreerd. Sinds 2013 werk ik met veel plezier op een Spaans advocatenkantoor gespecialiseerd in vastgoedrecht en erfrecht en in deze baan begeleid ik voornamelijk Nederlandse en Belgische cliënten. Ook heb ik zelf 2 keer een huis gekocht, dus ik spreek zowel vanuit professionele als persoonlijke ervaring en weet dus precies tegen welke problemen en cultuurverschillen buitenlandse kopers aanlopen.

Op deze website geef ik algemene informatie. Voor iedere huisaankoop in Spanje is echter altijd een individuele juridische beoordeling nodig op basis van de documentatie en huidige registraties, aanvullende informatie van externe partijen zoals overheidsinstanties, de Gemeente en vaak een architect en daarnaast van de individuele omstandigheden en wensen van de koper en verkoper. Daarbij is het goed om alvast de belangrijkste punten te weten waarin het Spaanse proces afwijkt van wat je waarschijnlijk gewend bent:

  • Notaris, makelaar en advocaat: Ten eerste. De Spaanse notaris heeft slechts een beperkte rol in het proces en houdt zich niet bezig met de legaliteit van het huis, eventuele schulden of met de verschillende betalingen. Daarom is het gebruikelijk om een advocaat in te huren die een juridisch onderzoek uitvoert en je juridisch vertegenwoordigt van de reservering t/m de eindbalansmeeting.
  • Kadaster vs. Register: Ten tweede heb je in Spanje te maken met 2 aparte autoriteiten voor het registeren van onroerend goed, het Kadaster en Eigendomsregister. Deze hebben verschillende functies en vaak komen hun gegevens niet overeen, vooral op het platteland. Je advocaat moet beoordelen of er eventuele wijzigingen nodig zijn vóór, tijdens of na je huisaankoop in Spanje.
  • Autonome deelstaten: Ten derde, de 17 autonome deelstaten in Spanje hebben ieder hun eigen wetten, belastingen en instituten. Meerdere begrippen in deze video hebben specifiek betrekking op Andalusie zoals het DAFO-certificaat, RTA-verhuurlicentie, de ITP overdrachtsbelasting en het samenlevingsregister.

Veel potentiële clienten contacteren ons advocatenkantoor met de blije mededeling dat ze een huis gekocht hebben en nu dus een advocaat nodig hebben, terwijl ze bedoelen dat ze enkel een mondelinge prijsafspraak hebben. Het huis is echter pas van jou als de koopakte getekend is. Zowel met het reserveringscontract als het privé koopcontract kan niemand verplicht worden een huis te kopen of verkopen. Je kunt echter wel je tot dan toe betaalde bedragen verliezen, je droomhuis mislopen of uiteindelijk toch een huis kopen met juridische problemen of schulden.

Er zijn kopers zijn die zonder enige twijfel ieder contract of zelfs koopaktes tekenen dat onder hun neus wordt geschoven, wat uiteraard niet verstandig is. Anderzijds zijn er echter ook mensen die zich te bang laten maken door wilde cowboyverhalen op het internet en dat is ook weer niet nodig. Je kunt echt wel veilige huisaankoop in Spanje hebben, mits je weet wat je doet. Neem dus vooral even de tijd om deze video tot het einde uit te kijken en dan ben je in het globaal op de hoogte van alle aspecten van het koopproces waarop je moet letten.

1. Contracteer een gespecialiseerde en onafhankelijke advocaat

De enige professional die de informatie en documentatie van een onroerend goed op de juiste wijze kan interpreteren is een advocaat met ervaring in vastgoedrecht of onroerend goed recht, en dus niet een makelaar en ook geen gestor. Probeer dus alsjeblief niet op deze advocaatkosten te besparen. Als er echt zaken mis zijn met je huisaankoop in Spanje, dan ben je echt veel verder van huis. Dit geldt overigens niet alleen op het platteland, wat mensen soms denken, maar ook zeker voor huizen binnen de bebouwde kom.

In tegenstelling tot de makelaardij is de advocatuur een beschermd beroep en moet de advocaat zijn licentie en verplichte aansprakelijkheidsverzekering hebben. Hij heeft dus een professionele verantwoordelijk, maar ondanks dat zou ik toch altijd aanraden om zelf een onafhankelijke advocaat te zoeken, dus vooral niet de vaste advocaat van de makelaar.

Buiten veilig is het inhuren van een advocaat ook heel praktisch, want als je een volmacht afgeeft hoef je niet in Spanje aanwezig te zijn tijdens het proces.

  • KOSTENCALCULATIE: Je advocaat berekent alle Kosten Koper en belastingen en geeft je fiscaal advies, zodat je je koopbudget kunt bepalen.
  • RESERVERINGSCONTRACT: Hij controleert desgewenst het reserveringscontract van de makelaar en handelt alle betalingen af gedurende het proces.
  • EXTRA DIENSTEN: Ook verzorgt hij allerlei extra diensten via derden namens zijn klant zoals het aanvragen van een fiscale NIE nummer, bankrekening, hypotheek, taxatie, bouwkundige keuring, topografisch rapport, verhuurvergunning, etc.
  • JURIDISCH ONDERZOEK: De belangrijkste taak van de advocaat is echter het uitvoeren van het juridisch onderzoek uit naar legaliteit, schulden. Hiervoor beoordeelt hij alle documenten, heeft hij contact met de betrokken instanties, zoals Kadaster, Register, Gemeente, Belastingdienst, etc en beoordeelt hij of er aanvullende aktes getekend moeten.
  • ONDERHANDELINGEN: Hij onderhandelt secundaire koopvoorwaarden in het prive koopcontract (voorlopig koopcontract) met de verkoper en hierin heeft hij vaak een toegevoegde waarde vanwege zijn ervaring en kennis.
  • PRIVE KOOPCONTRACT: Als er groen licht is na zijn onderzoek, maakt hij een uitvoerig prive koopcontract op om je 10% aanbetaling te garanderen tot aan de notariële aankoop.
  • ONDERTEKENING AKTES: Tijdens de overdracht zorgt je advocaat dat alle aktes correct en volgens de eerdere afspraken worden getekend, zoals koopakte en eventuele hypotheekakte, nieuwbouwverklaringen, landsgrenzencorrecties, etc.
  • AFTER-SALES: Na de aankoop zorgt hij tot slot voor de belastingbetalingen, het omzetten van de registraties, servicecontracten en incasso´s, afrekening van retentie en geeft hij persoonlijk advies over testamenten en erfrecht.

De advocaatkosten voor het juridisch onderzoek zijn meestal 1% + BTW. Mocht je een voorbeeldofferte voor de totale kosten koper willen ontvangen van een aankoop binnen Andalusië, – deze bedragen ongeveer 12%- stuur me dan even een mailtje met je budget.

2. Vind een goede aankoopmakelaar

In de provincie Malaga met diens Costa del Sol betaalt de koper meestal geen makelaarscommissie. De verkoper daarentegen betaalt 5% plus BTW en als er 2 verschillende makelaars in het spel zijn, dan delen ze de commissie. Het is dus verstandig om een goede aankoopmakelaar vinden die jouw eigen belangen behartigt. Een ervaren makelaar kent de locale markt, de prijzen en veel huizen heeft hij al van binnen gezien, wat je een hoop tijd bespaart. Hou er wel rekening mee dat hij in eerste instantie zal proberen je huizen uit z´n eigen portefeuille te verkopen –uiteraard vanwege de dubbele commissie- maar vervolgens kan hij je ieder gewenst huis laten zien dat op de markt is. Daarbij is het belangrijk dat je zelf dus geen contact zoekt met een verkoopmakelaar, want dan sta je meteen geregistreerd en zet je je eigen makelaar qua commissie buiten spel.

Als je je droomhuis hebt gevonden en je bent een mondelinge prijs overeengekomen, dan moet er zo snel mogelijk een reserveringcontract getekend worden om het huis een aantal weken van de markt te halen tijdens het eerste deel van het juridisch onderzoek. Het is verstandig het contract door je advocaat te laten controleren of aanvullen, bijvoorbeeld dat het huis correct ingeschreven, schuldenvrij en zonder huurders of krakers moet zijn. Betaal de reserveringsom van 3 a 6 duizend euro pas nadat beide handtekeningen zijn gezet.

Het reserveringscontract is een kort contract van meestal 1,5 pagina met de gegevens van beide partijen, het onroerend goed, de prijs, de reserveringssom en minimaal 1 deadline. Eventueel kunnen hier korte bepalingen in opgenomen worden zoals ´prijs inclusief meubels, onder voorbehoud van hypotheek of inclusief kosten voor de DAFO op het platteland´. Een reservering waarin de verkoper hetzelfde financiële risico aangaat als de koper heet een Contrato de Arras, maar dit is juridisch gezien eigenlijk al een soort kort prive koopcontract. Als de verkoper een eigen advocaat heeft, hoeft de makelaar vanaf de ondertekening in feite alleen nog de meubellijst en de eindinspectie van het huis te verzorgen.

Door meningen van onze cliënten weet ik dat er zeer professionele makelaars zijn met veel toegevoegde waarde, maar helaas ook ronduit slechte. Check dus altijd of je genoeg positieve, externe referenties vindt, kijk of het werkgebied aansluit en het contact prettig verloopt. Er zijn ook makelaars met een beroepslicentie, maar deze speelt in Spanje een minder grote rol. Mocht je een referentie willen voor een goede makelaar in de provincie Malaga op basis van gebied, taal of specialiteit, stuur me dan even een mailtje.

3. Onderhandel de DAFO-kosten op het platteland

Ben je van plan om een landhuis, cortijo of finca te kopen op het platteland van Andalusië? Hou er dan rekening met een andere juridische status van deze huizen, want in beginsel mag je van de Junta de Andalucia in ´rustico´ niet bouwen, verbouwen of renoveren. Dus: geen zwembad graven, garage uitbouwen, terras aanleggen, buitenkeukens metselen, etc. Je krijgt hiervoor geen vergunning en wijzigingen kunnen gemakkelijk aangetoond worden via luchtfoto´s. Illegale verbouwingen binnenshuis zijn moeilijker aan te tonen, maar als je de politie op de stoep krijgt omdat je buurman klaagt over overlast, dan krijg je toch echt een juridische zaak tegen je.

Huisaankoop in Spanje op het platteland
Huisaankoop in Spanje op het platteland

Omdat in de afgelopen decennia echter toch veel gebouwd is op het platteland en de Gemeentes hier vaak een rol in hadden, heeft de Junta hier een streep onder getrokken en worden bebouwingen van 6 jaar en ouder nu officieel gedoogd als het om normaal platteland gaat. Er kunnen dan dus geen juridische procedures meer gestart worden waarbij verplichte afbraak hoort en een boete van 70% van de nieuwbouwwaarde. Indien je koopt in beschermd natuurgebied, dan wordt er meestal teruggerekend vanaf de beschermingsdatum en verjaren nieuwe illegale bebouwingen nooit.

Sinds enkele jaren is het mogelijk om de huidige juridische status van de Gemeente op papier te krijgen via het DAFO-certificaat. Het is niet verplicht om te kopen of verkopen met een DAFO, maar vroeg of laat ga je met deze kosten te maken krijgen en deze liggen snel tussen de 6 en 12 duizend euro. Het advies is daarom om te onderhandelen dat de verkoper deze betaalt en een prijs af te spreken inclusief DAFO-kosten. Omdat de DAFO procedure langer duurt dan de aankoop, controleert de advocaat eventuele risico´s, houdt de ingeschatte kosten in op de verkoopprijs en rekent later af met de verkoper.

Het DAFO certificaat van de Gemeente geeft dus zwart op wit dat alle bebouwingen oud genoeg zijn, maar ook dat er geen juridische zaken lopen en de servicevoorzieningen (elektriciteit, water –wat vaak een issue is- en septic tank) voldoen aan de wettelijke normen. Daarnaast kun je met een DAFO kleine bouwlicenties aanvragen in het kader van hygiëne, veiligheid en leefbaarheid. De exacte interpretatie hiervan is afhankelijk van en de Gemeente-architect. Ter informatie: ook als je huis al een DAFO mocht hebben, moet de advocaat toch weer alles controleren. Daarnaast is het certificaat ook geen garantie dat de registraties in het Kadaster en Register van het huis en de grond correct zijn. Een gedegen juridisch onderzoek zal dus altijd nodig blijven.

4. Check je Licentie van Eerste bewoning bij RTA-verhuur

Wil je je nieuwe huis in Andalusie verhuren aan toeristen, een B&B beginnen of gewoon enkele kamers verhuren? Dan heb je een RTA-verhuurlicentie nodig van het Registro de Turismo de Andalusia. Met het bijbehorende RTA-nummer kun je je aanmelden op de bekende verhuursites. Er is een lijst met praktische voorwaarden waaraan je moet voldoen zoals het hebben van een brandblusser, EHBO-kit en klachtenformulieren. Het register houdt aangekondigde steekproefcontroles en de winst moet worden aangegeven via de IRNR inkomstenbelasting voor niet-fiscaal residenten (dit is ongeveer 19%) of de normale IRPF. Ook moeten gasten binnen 24 uur na aankomst aangemeld worden via een platform van de politie, net als bij hotels.

Als je een urbano woning (binnen bestemmingsplan) wilt verhuren aan toeristen (dit betekent korter dan 2 maanden), dan ben je verplicht de Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion) te hebben. Bij oudere woningen moet de KOPER deze vaak nog aanvragen, omdat deze licentie pas in de jaren 80 en 90 verplicht is geworden en deze LPO licentie geen wettelijke eis bij verkoop is. In totaal kost een nieuwe LPO tussen 1500 en 2000 euro. Als de woning echter niet aan huidige technische eisen voldoet, bijvoorbeeld als er geen individueel watercontract is, dan mag je geen LPO aanvragen en mag je daarom dus ook niet verhuren aan toeristen. Als verhuur dus cruciaal is voor je aankoop en je koopt een ouder urbano huis of appartement, dan kun je eventueel een architect inhuren om dit thema te checken bij de Gemeente.

Er zijn meer dan 30 verschillende RTA-licenties. Op het platteland gelden specifieke regels die je moet weten als je een B&B (met ontbijt) of Casa Rural wilt beginnen en ik raad je aan dit na te vragen bij je advocaat. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat het aanvragen van een openingsvergunning voor een bedrijf een lange, dure procedure is waarbij je vóór je aankoop geen garanties kunt krijgen.

Nog 2 tips bij verhuur: check of je aansprakelijkheidsverzekering uitgebreid moet worden bij commerciële verhuur en laat je advocaat bij de VVE (Comunidad) controleren of er speciale bepalingen zijn over verhuur.

5. Hou rekening met 6 tot 8 weken tot de bindende hypotheekofferte voor je huisaankoop in Spanje

Sinds een wetswijziging in 2019 duurt het Spaanse hypotheekproces beduidend langer en dit vormt een probleem met het parallelle aankoopproces. Veel verkopers zijn namelijk wel bereid om een reserveringscontract te tekenen onder voorbehoud van hypotheek, maar niet het prive koopcontract. De reservering geldt standaard echter maar 2 tot 4 weken terwijl de bindende hypotheekofferte, de bank snel 6 tot 8 weken nodig heeft voor de FEIN-aanbieding, Dat is dus een risico als je bankdirecteur je bepaalde condities belooft maar het risicodepartement je aanvraag toch afwijst. Mijn advies is daarom om te proberen een reserveringscontract o.v.v. hypotheek van 6 tot 8 weken te onderhandelen.

Zorg er daarnaast voor dat je zo vroeg mogelijk in het proces je fiscale NIE-nummer laat aanvragen, want hiervoor zijn lange wachttijden bij de Politie en het risicodepartement van de bank begint niet aan de beoordeling zonder dit nummer. De FEIN-aanbieding blijft overigens 3 maanden geldig en een taxatie 6 maanden.

Je advocaat kan de hypotheekaanvraag volledig voor je verzorgen tot aan het onderteken van de hypotheekakte en je daarnaast informeren over alle voorwaarden zoals rentepercentage, looptijd, kortingspunten voor secundaire producten als verzekeringen, commissies voor de opening of voor vroegtijdige annulering, etc. Hoeveel hypotheekkapitaal je kunt krijgen hangt af van 5 factoren:

  • NETTO JAARINKOMEN: Je mag ongeveer tot 30% van je laatste netto jaarinkomen besteden aan woonlasten en schulden in Spanje en eigen land.
  • TAXATIE: De taxatie wordt gedaan door een officiële taxateur en hou er rekening mee dat deze meestal lager uitvallen dan de marktwaarde, vooral op het platteland. Soms kunnen ze ook aanvullende juridische eisen bevatten.
  • RESIDENTIE: Bij residentie in Spanje kun je meestal tot 80% financiering van de taxatiewaarden krijgen en anders maximaal 70%
  • TYPE HUIS: Spaanse banken kijken ook naar het type huis en niet alle banken geven hypotheek op het platteland. Als ze dit wel doen is het percentage vaak minimaal 10% lager.
  • INTERNE TARGETS: Het risicodepartement kijkt overigens niet alleen naar de situatie van het huis of de persoon maar ook naar z´n interne targets.

6. Check financiële, juridische en praktische verschillen bij nieuwbouw

De meeste makelaars vertellen correct dat je over nieuwbouw aankoop van een ontwikkelaar BTW betaalt in plaats van de goedkopere overdrachtsbelasting. Wat ze echter vaak NIET vertellen, is dat je naast BTW ook nog AJD-belasting betaalt over de ingeschreven waarde. De totale kosten koper vallen dus een stuk hoger uit dan bij bestaande bouw.

Wat je ook moet weten, is dat de ontwikkelaar verplicht is je betaalde bedragen vast te zetten bij de bank en het project zelf moet financieren met hypotheken. Dit is om te voorkomen dat de koper z´n geld kwijt is als het bedrijf failliet mocht gaan. Je advocaat controleert deze bankgarantie, of ´aval´, voor je en ook de officiële boetebepalingen in het prive koopcontract bij vertragingen wat uiteraard ook een belangrijk aandachtspunt is.

Ontwikkelaars zijn door de grote vraag naar nieuwbouw vaak veel dominanter dan normale verkopers. Zo werken ze standaard met hun eigen, inflexibele contracten en zetten ze bij het einde van de bouw veel druk op de kopers voor een snelle overdracht. Dit ondanks dat de juridische documentatie vaak nog niet op orde is, waardoor al het risico bij de koper komt te liggen. Je advocaat zal daarom altijd eerst het Einde Bouw-certificaat, de Licentie van Eerste Bewoning en de boletin certificaten voor water en elektriciteit eisen voor de koopakte getekend wordt.

Nog een tip bij nieuwbouw: hou er rekening mee dat het opzetten van nieuwe servicecontracten na de overdracht soms wel tot 8 weken kunnen duren en je niet kunt vertrouwen op goedbedoelde beloftes van de ontwikkelaar dat je bouwstroom of –water kunt gebruiken. Sta dus niet kort na de overdracht enthousiast met je koffers op de stoep voor je langgewenste vakantie.

Verder kunnen kosten zoals de IBI-belasting en vooral de ´Comunidad´ (Vereniging van Eigenaren) niet van te voren voorspeld worden omdat deze nog niet zijn vastgelegd.

7. Wees kritisch over zwart-geld deals of meubeltrucs

Het is helaas nog altijd een probleem voor sommige huiskopers dat ze door de verkoper voor het blok gezet worden met zwart geld deals om zo zijn winstbelasting uit te sparen. Ondanks dat dit je om dit moment ITP overdrachtsbelasting bespaart, kleven hier toch een aantal belangrijke nadelen aan. Buiten dat het immoreel en illegaal is, is het ook behoorlijk onpraktisch en onvoordelig op de lange termijn. Je mag uiteraard geen grote bedragen contact geld meenemen in het vliegtuig, je kunt bestolen worden en je bent verplicht om in persoon aanwezig te zijn tijdens de overdracht bij de notaris omdat je advocaat uiteraard niet kan faciliteren in illegale praktijken.

Daarnaast, komen deze praktijken gelukkig steeds minder voor en als je ooit weer verkoopt met winst, moet je alsnog zelf de winstbelasting over het bedrag betalen en deze bedraagt op dit moment ongeveer 20% voor niet-residenten. Bedenk dat je altijd ´nee´ kunt zeggen tegen de deal of desnoods het kostenverschil voor de verkoper kunt compenseren.

Voor het ontwijken van winstbelasting stellen sommige verkopers soms ook een extreem hoge waarde voor de meubels voor. Deze waarde komt dan wel in de aankoopakte, maar telt niet mee voor de winstbelasting en hierover wordt slechts de helft aan ITP overdrachtsbelasting gerekend over aangegeven meubelprijs. Hiervoor geldt echter hetzelfde nadeel dat je in de toekomst wellicht zelf de winstbelasting moet betalen en daarnaast kun je ook nog eens een na-aanslag van de belastingdienst krijgen. Je kunt een apart bedrag voor de meubels echter niet volledig weigeren, want dan mag de verkoper alles meenemen tot aan de keuken en boiler aan toe. Maar hou het bedrag redelijk, bijvoorbeeld tot maximaal 10% van de koopprijs.

8. Vraag naar je advocaat naar de VVE en urbanisatie

Spaanse advocaten vragen standaard een certificaat aan bij de Vereniging Van Eigenaren als garantie dat de verkoper geen openstaande schulden heeft, maar doen vaak geen verder onderzoek naar deze  Comunidad zelf. Dit is best een ingewikkeld en inhoudelijk thema, vooral als schulden zijn of dat er al extra toekomstige uitgaven zijn goedgekeurd in de jaarvergadering. Er zou dan naar de inhoud gekeken moeten worden en de advocaat kan in sommige gevallen onderhandelen dat de verkoper deze kosten betaalt. Vraag daarom aan je advocaat om de notulen van de jaarvergadering en of hij kan bekijken of er bijzonderheden zijn die je moet weten voor de huisaankoop in Spanje. Ook is het handig om het algemeen reglement te ontvangen, bijvoorbeeld met de openingstijden van het zwembad of eventuele verhuurbeperkingen.

De comunidad en urbanizacion zijn 2 begrippen die soms door elkaar gebruikt worden. Een urbanisatie is echter een wijk op gemeenteniveau. In nieuwbouwwijken is het gebruikelijk dat bewoners in de toekomst nog gezamenlijk bij moeten dragen aan de ontwikkelingskosten waardoor de wijk nog niet administratief is afgerond. Dit kan bijvoorbeeld voor bestrating, straatverlichting en groenzones zijn. Soms geldt dit echter ook nog voor oudere wijken en kun je dus nog voor onaangename financiële verrassingen komen te staan. Dit is één van de redenen waarom het ook bij urbano woningen verstandig is om een ervaren advocaat in te huren, want hij check dit soort zaken via het bestemmingsplan van de Gemeente.

9. Denk na over technische risico´s (bouwkundig onderzoek, verborgen gebreken en verzekering)

Het is altijd mogelijk om een architect in te huren voor een bouwkundig onderzoek van je huisaankoop in Spanje en voor een bedrag van 500 a 600 euro kan dit zeker geen kwaad. Ook kun je hem specifieke vragen stellen zoals ´Wat kan de oorzaak deze vochtplekken of wijzen die scheuren in de muur op bouwkundige problemen´. Bedenk echter wel dat een architect niet in de muren kan kijken, niet onder de grond en ook niet in de toekomst. Het is dus geen verzekering en mocht er achteraf toch wat mis blijken te zijn, dan betekent dat niet dat de architect verantwoordelijk is voor deze kosten.

In Spanje kun je verborgen gebreken claimen tot maximaal 6 maanden na de aankoop, maar gemakkelijk is het niet om meerdere redenen. Bedenk sowieso dat eventuele rechtszaken in Spanje altijd zeer duur en tijdrovend zijn en zorg er dus altijd voor dat er een grondige eindcheck gedaan wordt van het huis op dag vóór de aankoop. Als je zelf niet in Spanje bent, dan kan je je makelaar opdracht geven dit voor je doen, soms zelfs via een videomeeting. Zijn de meubels volgens de meubellijst achtergelaten, is het huis schoon en netjes, zijn er geen lekkages, werkt de zwembadpomp, zijn het water en de elektriciteit niet afgemeld? Mocht er iets niet in orde zijn, dan kan je advocaat tijdens de overdracht altijd nog geld inhouden op de verkoopprijs ter compensatie.

Het is daarnaast altijd belangrijk om voor de ondertekening bij de notaris alvast een offerte voor een goede huisverzekering aan te vragen die je kunt activeren zodra de handtekeningen zijn gezet. Dit is vooral belangrijk op het platteland. Mocht je huis afbranden, dan krijg je geen vergunning voor het herbouwen en daarom moet je dus altijd een goed dekkende verzekering hebben.

Daarnaast is het natuurlijk altijd verstandig om je nieuwe huis goed te controleren op brand- en inbraakveiligheid.

10. Eindelijk eigenaar en samenwonend of resident? Dan heb je een testament nodig.

Na de overdracht bij de notaris zorgt je advocaat voor de juiste registraties, belastingbetalingen, het overzetten van de servicecontracten en opzetten van automatische incasso´s. In de eindbalansmeeting, enkele maanden na de notariële overdracht, ontvang je alle originele documentatie en facturen. Bewaar deze goed, samen met bankafschriften en officiële facturen voor eventuele waardevermeerderende verbouwingen. Deze zijn namelijk aftrekbaar van de eventuele toekomstige winstbelasting.

En dan qua erfrecht: Ben je een niet-getrouwd stel of wil je resident worden in Spanje? Wil je daarbij zoals de meeste buitenlandse kopers dat de langstlevende het huis erft? Dan heb je een testament nodig dat deze gewenste erfgenaam en je nationale erfrecht aanwijst.

Je advocaat geeft advies op maat over Spaans erfrecht en over erfbelasting. In Andalusie geldt er bijvoorbeeld geen erfbelasting tussen echtgenoten en eerstegraads familieleden zoals kinderen. Als je echter niet getrouwd bent en je wilt hoge erfbelasting voor de langstlevende vermijden, dan moet je naast het testament ook de inschrijving regelen in het Andalusische samenlevingsregister, het Registro de Pareja de Hecho. De ander optie is alsnog te trouwen wat ook meteen belastingvoordeel geeft in eigen land als je daar gezamenlijke bezittingen hebt en je je partnerschap nog niet hebt  ingeschreven.

Dit waren mijn juridische tips voor een veilige huisaankoop in Spanje volgens de huidige normen en wetten. Ik heb ook nog een paar korte persoonlijke aanbevelingen voor nieuwe huiseigenaren in Spanje: denk meteen even na over milieu- en vooral waterbesparende investeringen, vooral als je een tuin of zwembad hebt.

Bekijk bijvoorbeeld deze optie voor het opvangen van regenwater onder de grond:

https://www.grafiberica.com/depositos-soterrados.html?gclid=EAIaIQobChMIr833lMHz9gIV0gsGAB1CCQHLEAEYASAAEgL54vD_BwE

Daarnaast wordt je tijd in Spanje echt zoveel leuker als je de taal leert en dit wordt door de Spanjaarden zeer gewaardeerd. Blijf daarnaast vooral positief, ook als je zo nu en dan tegen cultuurverschillen of Spaanse bureaucratie aanloopt.

Zoals ik al zei, je kunt altijd een voorbeeldofferte bij me aanvragen voor alle kosten in een aankoop in Andalusië,  een referentie voor een makelaar in deze omgeving. Veel succes bij het vinden van je droomhuis!