Huis kopen Spanje

10 Juridische tips van de advocaat voor een veilige huisaankoop in Spanje

Heb je altijd al gedroomd van je eigen gezellige townhouse in een typisch Spaans dorp? Of een romantische finca op het platteland of een luxe appartement aan de kust voor je eigen vakantie en verhuur? Als je serieuze plannen hebt voor een huisaankoop in Spanje, bedenk dan dat een Spaans aankoopproces er anders uitziet dan in Nederland of België. Je hebt hier namelijk te maken met een andere taal, wetten en gebruiken.

Deze financiële investering zal waarschijnlijk één van de grootste in je leven zijn. Daarom doe je er goed aan om deze pagina te lezen met 10 juridische tips voor een probleemloze, stressvrije en vooral veilige huisaankoop in Spanje. Deze hebben namelijk een anders perspectief dan de verkoopinformatie van de makelaar!

Juridisch assistente op Spaans advocatenkantoor

Presentatie over huisaankoop in Spanje
Presentatie over huisaankoop in Spanje Second Home Beurs, Utrecht

Mijn naam is Ariane van Wijk en in 2006 ben in naar het altijd zonnige Andalusië geëmigreerd. Sinds 2013 werk ik met veel plezier op een Spaans advocatenkantoor. Dit is gespecialiseerd in vastgoedrecht en erfrecht en in deze baan begeleid ik voornamelijk Nederlandse en Belgische cliënten. Ook heb ik zelf 2 keer een huis gekocht en daarom spreek ik zowel vanuit professionele als persoonlijke ervaring. Daarnaast weet precies tegen welke problemen en cultuurverschillen buitenlandse kopers aanlopen.

Noodzaak van juridisch onderzoek door advocaat in Spanje

Op deze website geef ik algemene informatie. Voor iedere huisaankoop in Spanje is echter altijd een individuele juridische beoordeling nodig. Deze wordt door de advocaat gedaan op basis van de documentatie en huidige registraties, aanvullende informatie van externe partijen. Denk aan overheidsinstanties, de Gemeente en vaak een architect en de individuele omstandigheden en wensen van de koper en verkoper. Daarbij is het goed om alvast de belangrijkste punten te weten waarin het Spaanse proces afwijkt.

Verschillen aankoopproces tussen Spanje en Nederland of Belgie

  • Notaris, makelaar en advocaat: Ten eerste. De Spaanse notaris heeft slechts een beperkte rol in het proces. Hij houdt zich bijvoorbeeld niet bezig met de legaliteit van het huis, eventuele schulden of met de verschillende betalingen. Daarom is het gebruikelijk om een advocaat in te huren die een juridisch onderzoek uitvoert en je juridisch vertegenwoordigt vanaf de reservering tot de eindbalansmeeting.
  • Kadaster vs. Register: Ten tweede heb je in Spanje te maken met 2 aparte autoriteiten voor het registeren van vastgoed. Het Kadaster en Eigendomsregister. Deze hebben verschillende functies en vaak komen hun gegevens niet overeen, vooral op het platteland. Je advocaat moet beoordelen of er eventuele wijzigingen nodig zijn vóór, tijdens of na je huisaankoop in Spanje.
  • Autonome deelstaten: Ten derde, de 17 autonome deelstaten in Spanje hebben ieder hun eigen wetten, belastingen en instituten. Meerdere begrippen in deze video hebben specifiek betrekking op Andalusie zoals het DAFO-certificaat, RTA-verhuurlicentie, de ITP overdrachtsbelasting en het samenlevingsregister.

Juridische waarde van de reservering of het prive koopcontract

Veilige aankoop: weet wat je koopt
Veilige aankoop: weet wat je koopt

Veel potentiële clienten contacteren ons advocatenkantoor met de blije mededeling “dat ze een huis gekocht hebben” en nu dus een advocaat nodig hebben. Ze bedoelen dan dat ze enkel een mondelinge prijsafspraak hebben. Het huis is echter pas van jou als de koopakte getekend is. Zowel met het reserveringscontract als het privé koopcontract kan niemand verplicht worden een huis te kopen of verkopen. Je kunt echter wel je tot dan toe betaalde bedragen verliezen, je droomhuis mislopen of uiteindelijk toch een huis kopen met juridische problemen of schulden.

Huisaankoop in Spanje? Doe het veilig!

Er zijn kopers zijn die zonder enige twijfel ieder contract of zelfs een koopakte tekenen dat onder hun neus wordt geschoven. Dit is uiteraard niet verstandig. Anderzijds zijn er echter ook mensen die zich te bang laten maken door wilde cowboyverhalen op het internet. En dat is ook weer niet nodig. Je kunt echt wel veilige huisaankoop in Spanje hebben, mits je weet wat je doet. Neem dus vooral even de tijd om deze video tot het einde uit te kijken. Dan ben je alvast in het globaal op de hoogte van alle aspecten van het koopproces waarop je moet letten.

10 Juridische tips voor een huisaankoop in Spanje

Tip 1: Contracteer een gespecialiseerde en onafhankelijke advocaat

Advocaat voor je huisaankoop in Spanje
Advocaat voor je huisaankoop in Spanje

De enige professional die de informatie en documentatie van een onroerend goed correct kan interpreteren, is een advocaat. Het liefst een advocaat met ervaring in vastgoedrecht of onroerend goed recht en dus geen makelaar of gestor. Probeer alsjeblief niet op deze advocaatkosten te besparen. Als er echt zaken mis zijn met je huisaankoop in Spanje, dan ben je echt veel verder van huis. Dit geldt overigens niet alleen op het platteland, maar ook voor huizen binnen de bebouwde kom.

Juridische bescherming door je advocaat voor je koophuis

In tegenstelling tot de makelaardij is de advocatuur een beschermd beroep. Een advocaat moet zijn licentie en verplichte aansprakelijkheidsverzekering hebben. Hij heeft dus een professionele verantwoordelijk. Ondanks dat zou ik toch altijd aanraden om zelf een onafhankelijke advocaat te zoeken. ´Onafhankelijk´ betekent dus vooral niet de vaste advocaat van de makelaar.

Taken Spaanse advocaat tijdens het aankoopproces

Buiten veilig is het inhuren van een advocaat vaak ook heel praktisch. Als je een volmacht afgeeft, hoef je immers niet in Spanje aanwezig te zijn tijdens het proces.

  1. KOSTENCALCULATIE: Je advocaat berekent alle Kosten Koper en belastingen en geeft je fiscaal advies, zodat je je koopbudget kunt bepalen.
  2. RESERVERINGSCONTRACT: Hij controleert desgewenst het reserveringscontract van de makelaar en handelt alle betalingen af gedurende het proces.
  3. EXTRA DIENSTEN: Ook verzorgt hij allerlei extra diensten via derden namens zijn klant. Denk aan het aanvragen van een fiscale NIE nummer, bankrekening, hypotheek, taxatie, bouwkundige keuring, topografisch rapport, verhuurvergunning, etc.
  4. JURIDISCH ONDERZOEK: De belangrijkste taak van de advocaat is echter het uitvoeren van het juridisch onderzoek uit naar legaliteit, schulden. Hiervoor beoordeelt hij alle documenten, heeft hij contact met de betrokken instanties. Voorbeelden hiervan zijn het Kadaster, Register, Gemeente, Belastingdienst, etc, en hij beoordeelt of er aanvullende aktes getekend moeten.
  5. ONDERHANDELINGEN: Hij onderhandelt secundaire koopvoorwaarden in het prive koopcontract (voorlopig koopcontract) met de verkoper. Hierin heeft hij vaak een toegevoegde waarde vanwege zijn ervaring en kennis.
  6. PRIVE KOOPCONTRACT: Als er groen licht is na zijn onderzoek, maakt hij een uitvoerig prive koopcontract op.. Met dit contract wordt je 10% aanbetaling gegarandeeert tot aan de notariële aankoop.
  7. ONDERTEKENING AKTES: Tijdens de overdracht zorgt je advocaat dat alle aktes correct en volgens de eerdere afspraken worden getekend. Dit geldt natuurlijk voor de koopakte maar ook eventuele hypotheekakte, nieuwbouwverklaringen, landsgrenzencorrecties, etc.
  8. AFTER-SALES: Na de aankoop zorgt je advocaat tot slot voor de after-sales, of ´pos(t)venta. Denk hierbij aan de belastingbetalingen van beide partijen, het omzetten van de registraties, servicecontracten en incasso´s. Ook rekent hij eventuele inhoudingen af met de verkoper en geeft persoonlijk advies over testamenten en erfrecht.

Kosten voor de advocaat en het juridisch onderzoek

De advocaatkosten voor het juridisch onderzoek zijn meestal 1% + BTW. Wil je een voorbeeldofferte voor de totale kosten koper van een aankoop binnen Andalusië (deze bedragen ongeveer 12%)? Stuur me dan even een mailtje met je budget.

Tip 2: Vind een goede aankoopmakelaar voor je huisaankoop in Spanje

Aankoopmakelaar voor je huiszoektocht
Aankoopmakelaar voor je huiszoektocht

In de provincie Malaga met diens Costa del Sol betaalt de koper meestal geen makelaarscommissie. De verkoper daarentegen betaalt 5% plus BTW. Als er 2 verschillende makelaars in het spel zijn, dan delen ze de commissie. Het is dus verstandig om gewoon een goede aankoopmakelaar vinden die jouw eigen belangen behartigt. Een ervaren makelaar kent de locale markt, de prijzen en veel huizen heeft hij al van binnen gezien. Dit bespaart je natuurlijk een hoop tijd.

Hou er wel rekening mee dat hij in eerste instantie zal proberen je huizen uit z´n eigen portefeuille te verkopen. Dit uiteraard vanwege de dubbele commissie. Vervolgens kan hij je echter gewoon ieder gewenst huis laten zien dat op de markt is. Daarbij is het belangrijk dat je zelf dus geen contact zoekt met een verkoopmakelaar. In dit geval dan sta je namelijk meteen geregistreerd en zet je je eigen makelaar qua commissie buiten spel.

Het reserveringscontract van de makelaar

Heb je je droomhuis hebt gevonden en je bent een mondelinge prijs overeengekomen? Dan moet er zo snel mogelijk een reserveringcontract getekend worden. Dit om het huis een aantal weken van de markt te halen tijdens het eerste deel van het juridisch onderzoek.

Het is verstandig het contract door je advocaat te laten controleren of aanvullen. Bijvoorbeeld dat het huis correct ingeschreven, schuldenvrij en zonder huurders of krakers moet zijn. Betaal de reserveringsom van 3 a 6 duizend euro pas nadat beide handtekeningen zijn gezet. Het reserveringscontract is een kort contract van meestal 1,5 pagina met hierin minimaal:

  • de gegevens van beide partijen
  • het onroerend goed (Register, Kadasternummer, adres)
  • de prijs
  • de reserveringssom
  • minimaal 1 deadline voor het prive koopcontract en/of de overdracht

Eventueel kunnen hier korte bepalingen in opgenomen worden zoals. Bijvoorbeeld: prijs inclusief meubels (met of zonder waardebepaling), onder voorbehoud van hypotheek of verkoop of inclusief kosten voor de DAFO op het platteland

Verschil tussen Contrato de Arras en reserveringscontract

Een reservering waarin de verkoper hetzelfde financiële risico aangaat als de koper heet een Contrato de Arras. Dit is juridisch gezien echter eigenlijk al een soort kort prive koopcontract en gaat meestal meteen met een 10% betaling. Soms doet men dit bij goedkope huizen of ongeduldige verkoper, maar het heeft wel meer financieel risico. Op dit punt heeft de advocaat namelijk nog geen tijd gehad voor het juridisch onderzoek.

Als de verkoper een eigen advocaat heeft, hoeft de makelaar vanaf de ondertekening alleen nog de meubellijst te verzorgen. Hierbij hoort dan ook de eindinspectie van het huis op de dag voor de ondertekening bij de notaris. Een aanrader voor als je zelf niet hier bent tijdens de overdracht.

Referentie goede makelaar in Malaga (Costa del Sol)

Door meningen van onze cliënten weet ik dat er zeer professionele makelaars zijn voor een huisaankoop in Spanje. Vaak met veel toegevoegde waarde, maar helaas zijn er ook ronduit slechte makelaars… Check dus altijd of je genoeg positieve, externe referenties vindt, kijk of het werkgebied aansluit en het contact prettig verloopt. Er zijn ook makelaars met een beroepslicentie, maar deze speelt in Spanje een minder grote rol. Wil je een referentie voor een goede makelaar in de provincie Malaga op basis van gebied, taal of specialiteit? Stuur me dan even een mailtje.

Tip 3: Onderhandel de DAFO-kosten op het platteland

Huisaankoop in Spanje op het platteland
Huisaankoop in Spanje op het platteland

Ben je van plan om een landhuis, cortijo of finca te kopen op het platteland van Andalusië? Hou er dan rekening met een andere juridische status van deze huizen. In beginsel mag je van de Junta de Andalucia in ´rustico´ namelijk niet bouwen, verbouwen of renoveren. Dus: geen zwembad graven, garage uitbouwen, terras aanleggen, buitenkeukens metselen, etc. Je krijgt hiervoor geen vergunning en wijzigingen kunnen gemakkelijk aangetoond worden via luchtfoto´s.

Illegale verbouwingen binnenshuis zijn moeilijker aan te tonen. Maar als je de politie op de stoep krijgt omdat je buurman klaagt over overlast, dan heb je toch echt een juridisch probleem.

Gewoon platteland? Gedoging illegale bouw na 6 jaar

In de afgelopen decennia is er ondanks de officiele restricites echter toch veel gebouwd op het platteland. Omdat de Gemeentes hier vaak zelf een rol in hadden, heeft de Junta hier een streep onder getrokken. Bebouwingen van 6 jaar en ouder nu officieel gedoogd als het om normaal platteland gaat.

Er kunnen dan dus geen juridische procedures meer gestart worden met verplichte afbraak en boete van 70% van de nieuwbouwwaarde. Indien je koopt in beschermd natuurgebied, dan wordt er meestal teruggerekend vanaf de beschermingsdatum en verjaren nieuwe illegale bebouwingen nooit.

Waarde en kosten DAFO-certificaat

Sinds enkele jaren kun je de huidige juridische status van de Gemeente op papier te krijgen via het DAFO-certificaat. Het is niet verplicht om te kopen of verkopen met een DAFO. Vroeg of laat ga je echter toch met deze kosten te maken krijgen. Let op: ze variëren snel tussen de 6 en 12 duizend euro of nog meer! Het advies is daarom om te onderhandelen dat de verkoper deze betaalt en een prijs af te spreken inclusief DAFO-kosten.

Hou er rekening mee dat de DAFO procedure langer duurt dan de aankoop. De advocaat controleert daarom eventuele risico´s, houdt de ingeschatte kosten in op de verkoopprijs en rekent later af met de verkoper.

Bouwen, verbouwen of renoveren op het platteland

Het DAFO certificaat van de Gemeente geeft dus zwart op wit dat alle bebouwingen oud genoeg zijn. Maar ook dat er geen juridische zaken lopen en de servicevoorzieningen voldoen aan de wettelijke normen. Vooral de septic tank en natuurlijk drinkwater is tegenwoordig een behoorlijk grote issue. Daarnaast kun je met een DAFO kleine bouwlicenties aanvragen in het kader van hygiëne, veiligheid en leefbaarheid.

De exacte interpretatie hiervan is afhankelijk van en de Gemeente-architect. Ter informatie: ook als je huis al een DAFO mocht hebben, moet de advocaat toch weer alles controleren. Daarnaast is het certificaat ook geen garantie dat de registraties in het Kadaster en Register van huis en/of grond correct zijn. Een gedegen juridisch onderzoek zal dus altijd nodig blijven.

UPDATE URBANISTISCHE WET ´LISTA´ ANDALUSIE 2023:

Eind 2023 wordt er een nieuwe wet verwacht in Andalusie waarin de eisen voor bijvoorbeeld verbouwen versoepeld worden. In een enkele geval mogen er zelfs woonhuizen nieuw gebouwd worden op het platteland. Daarvoor moet het plot echter minimaal 2,5 hectare groot zijn (25.000 m2) en er zijn nog meer voorwaarden.

De wet is echter nog niet goedgekeurd. Daarnaast kunnen Gemeentes ook afwijken in de regelgeving en deze procedures gaan nog langer duren. Als je speculeert op deze wetsversoepeling, neem je dus wel een (gecalculeerd) risico.

Tip 4: Check je Licentie van Eerste Bewoning bij RTA-verhuur

Inversteren in een vakantiehuis in Andalusie?
Inversteren in een vakantiehuis in Andalusie?

Wil je je nieuwe huis in Andalusie verhuren aan toeristen, een B&B beginnen of gewoon enkele kamers verhuren? Dan heb je een RTA-verhuurlicentie nodig van het Registro de Turismo de Andalusia. Met het bijbehorende RTA-nummer kun je je aanmelden op de bekende verhuursites. Er is een lijst met praktische voorwaarden waaraan je moet voldoen, zoals het hebben van een brandblusser, EHBO-kit en klachtenformulieren. Het register houdt hiervoor aangekondigde steekproefcontroles.

Inkomstenbelasting over verhuurwinst

Daarnaast moet de winst worden aangegeven via de IRNR inkomstenbelasting voor niet-fiscaal residenten (dit is ongeveer 19%). Als resident doe je dit via de normale IRPF op basis van schalen. Ook moeten gasten binnen 24 uur na aankomst aangemeld worden via een platform van de politie (Guardia Civil). Dit overigens net als bij hotels.

Licentie van Eerste Bewoning

Wil je een urbano woning (binnen bestemmingsplan) verhuren aan toeristen (dit betekent korter dan 2 maanden)? Dan ben je verplicht de Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion) te hebben. Bij oudere woningen moet de KOPER deze vaak nog aanvragen. Dit is omdat de LPO pas in de jaren 80 verplicht werd en geen wettelijke eis bij (ver)koop is. In totaal kost een nieuwe LPO tussen 1500 en 2000 euro.

Het kan echter zijn dat de woning niet aan huidige technische eisen voldoet. Bijvoorbeeld als er geen individueel watercontract is, dan mag je geen LPO aanvragen en mag je daarom niet verhuren aan toeristen. Is verhuur dus cruciaal voor je aankoop en je koopt een ouder urbano huis of appartement? Dan kun je eventueel een (ervaren) architect inhuren om dit thema te checken bij de Gemeente.

Openingsvergunning voor een bedrijf (licencia de apertura)

Er zijn meer dan 30 verschillende RTA-licenties. Op het platteland gelden specifieke regels als je een B&B (met ontbijt) of Casa Rural wilt beginnen. Vraag dit na te vragen bij je advocaat. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat een openingsvergunning voor een bedrijf een lange, bureaucratische en dure procedure is. Hierbij kun je dus vóór je aankoop nooit garantie krijgen.

Ook zijn er (kleine) gemeentes die zeggen niet de capaciteit te hebben voor aanvraag van deze licentie. Deze verplichte openingsvergunning geldt echter volgens de inspecteurs pas ´officieus´ vanaf 20 bedden.

Let op verzekering en VVE

Check of je aansprakelijkheidsverzekering uitgebreid moet worden bij commerciële verhuur. Stel je voor dat iemand uitglijdt naast je zwembad.

Laat je advocaat bij de VVE (Comunidad) controleren of er beperkende bepalingen zijn voor toeristenverhuur. Officieel moet deze beperking ingeschreven staan in de Nota Simple met datum vóór de RTA Licentie. Ook kan het zijn dat eigenaren met een RTA licentie extra meoten betalen. Voor dit soort beslissingen is een 67% meerderheid nodig in de VVE stemming.

Tip 5: Hou rekening met 6 tot 8 weken tot de bindende hypotheekofferte voor je huisaankoop in Spanje

Kopen met een Spaanse hypotheek
Kopen met een Spaanse hypotheek

Sinds een wetswijziging in 2019 duurt het Spaanse hypotheekproces beduidend langer en dit vormt een probleem met het parallelle aankoopproces. Veel verkopers zijn namelijk wel bereid om een reserveringscontract te tekenen onder voorbehoud van hypotheek, maar niet het prive koopcontract. De reservering geldt standaard echter maar 2 tot 4 weken. Dit terwijl de bindende hypotheekofferte, de bank snel 6 tot 8 weken nodig heeft voor de FEIN-aanbieding.

Dat is dus een risico als je bankdirecteur je bepaalde condities belooft maar het risicodepartement je aanvraag toch afwijst. Mijn advies is daarom om te proberen een reserveringscontract o.v.v. hypotheek van 6 tot 8 weken te onderhandelen.

Vroege aanvraag NIE-nummer

Zorg er daarnaast voor dat je zo vroeg mogelijk je fiscale NIE-nummer aanvraagt vanwege de lange wachttijden bij de Politie. Ook begint het risicodepartement van de bank niet aan de beoordeling zonder dit nummer. De FEIN-aanbieding blijft overigens 3 maanden geldig en een taxatie 6 maanden.

Voorwaarden Spaanse hypotheek

Je advocaat kan de hypotheekaanvraag volledig voor je verzorgen, inclusief het onderteken van de hypotheekakte. Daarnaast informeert hij je over alle voorwaarden. Denk aan rentepercentage, looptijd, kortingspunten voor secundaire producten als verzekeringen, commissies voor de opening of voor vroegtijdige annulering, etc. Hoeveel hypotheekkapitaal je kunt krijgen hangt af van 5 factoren:

  • NETTO JAARINKOMEN: Je mag ongeveer tot 30% van je laatste netto jaarinkomen besteden aan woonlasten en schulden. Dit geldt zowel voor Spanje als eigen land.
  • TAXATIE: De taxatie wordt gedaan door een officiëel taxateur die door de bank geaccepteerd wordt. Hou er rekening mee dat deze meestal lager uitvallen dan de marktwaarde, vooral op het platteland. Soms kunnen ze ook aanvullende juridische eisen bevatten.
  • RESIDENTIE: Bij residentie in Spanje kun je meestal tot 80% financiering van de taxatiewaarden krijgen en anders maximaal 70%
  • TYPE HUIS: Spaanse banken kijken ook naar het type huis en niet alle banken geven hypotheek op het platteland. Als ze dit wel doen is het percentage vaak minimaal 10% lager.
  • INTERNE TARGETS: Het risicodepartement kijkt overigens niet alleen naar de situatie van het huis of de persoon. Een commercieel bedrijf kijkt immer ook altijd naar interne targets.

Tip 6: Check financiële, juridische en praktische verschillen bij nieuwbouw huisaankoop in Spanje

Aankoop van een nieuwbouwhuis in Spanje
Aankoop van een nieuwbouwhuis in Spanje

De meeste makelaars vertellen correct dat je over nieuwbouw aankoop van een ontwikkelaar BTW betaalt. Dit in plaats van de goedkopere ITP-overdrachtsbelasting bij bestaande bouw. Wat ze echter vaak NIET vertellen, is dat je naast BTW ook nog AJD-belasting (zegelrecht) betaalt over de ingeschreven waarde. De totale kosten koper vallen dus een stuk hoger uit dan bij bestaande bouw.

Bankgarantie en verzekering bij nieuwbouw

Wat je ook moet weten, is dat de ontwikkelaar verplicht is je betaalde bedragen vast te zetten bij de bank. Men financieert het project dus meestal met hypotheken. Ook wordt er een speciale verzekering afgesloten op naam van de koper. Uiteraard is dit om te voorkomen dat deze z´n geld kwijt is als het bedrijf failliet mocht gaan.

Je advocaat controleert deze bankgarantie, of ´aval´, voor je met de verplichte verzekering. Het tweede belangrijke punt zijn de officiële boetebepalingen in het prive koopcontract bij potentiële vertragingen.

Kopen van een vastgoed ontwikkelaar

Ontwikkelaars zijn door de grote vraag naar nieuwbouw vaak veel dominanter dan normale verkopers. Zo werken ze standaard met hun eigen, inflexibele contracten. Tevens zetten ze aan het einde van de bouw vaak veel druk voor een snelle overdracht, ondanks dat de juridische documentatie dan vaak nog niet op orde is. Hierdoor komt onterecht al het risico bij de koper te liggen.

Je advocaat zal daarom altijd eerst het Einde Bouw-certificaat, de Licentie van Eerste Bewoning en de boletin certificaten voor water en elektriciteit eisen voor de koopakte getekend wordt.

Nieuwe servicecontracten, IBI en VVE

Nog een belangrijke tip bij nieuwbouw. Hou er rekening mee dat het opzetten van nieuwe servicecontracten na de overdracht soms wel tot 8 weken kunnen duren. Je kunt daarbij echter niet vertrouwen op goedbedoelde beloftes van de ontwikkelaar dat je bouwstroom of –water kunt gebruiken. Sta dus niet kort na de overdracht enthousiast met je koffers op de stoep voor je langgewenste vakantie.

Verder kunnen kosten zoals de IBI-belasting en vooral de ´Comunidad´ (Vereniging van Eigenaren) niet van te voren voorspeld worden. De IBI moet eerst nog worden berekend door Kaster en Gemeente. En de VVE vanwege het feit dat deze nog niet bestaat en er nog geen begroting is.

Tip 7: Wees kritisch over zwart-geld deals (cash) of meubeltrucs

Voorkom juridische of fiscale problemen
Voorkom juridische of fiscale problemen

Helaas gebeurt het nu nog steeds af en toe in Spanje. Het dilemma dat sommige huiskopers voor het blok gezet worden met zwart geld deals door de verkoper. Dit uiteraard vooral om zo zijn winstbelasting uit te sparen. Ondanks dat dit je om dit moment enige ITP overdrachtsbelasting bespaart, kleven hier toch een aantal belangrijke nadelen aan.

Buiten dat het immoreel en illegaal is, is het ook behoorlijk onpraktisch en onvoordelig op de lange termijn. Je mag uiteraard geen grote bedragen contact geld meenemen in het vliegtuig. Je kunt bestolen worden en je bent verplicht om in persoon aanwezig te zijn tijdens de overdracht bij de notaris. Logischerwijs kan je advocaat of de notaris niet faciliteren in illegale praktijken.

Bedenk goed: als je ooit weer verkoopt met winst, moet je alsnog zelf de winstbelasting over het bedrag betalen. Deze bedraagt op dit moment ongeveer 19% voor niet-residenten. Onthou dus dat je altijd ´nee´ kunt zeggen tegen de deal of desnoods het kostenverschil voor de verkoper kunt compenseren.

Waarde van de meubels in de aankoopakte

Voor het ontwijken van winstbelasting stellen sommige verkopers soms ook een extreem hoge waarde voor de meubels voor. Deze waarde komt dan wel in de aankoopakte, maar telt niet mee voor de winstbelasting. Hierover wordt slechts de helft aan ITP overdrachtsbelasting gerekend over aangegeven meubelprijs voor de koper. Hiervoor geldt echter hetzelfde nadeel dat je in de toekomst wellicht zelf de winstbelasting moet betalen.

Daarnaast kun je ook nog eens een na-aanslag van de belastingdienst krijgen. Je kunt een apart bedrag voor de meubels echter niet volledig weigeren, want dan mag de verkoper alles meenemen. (Ja, zelfs tot aan de keuken en boiler aan toe). Maar hou het bedrag redelijk, bijvoorbeeld tot maximaal 10% van de koopprijs.

Tip 8: Vraag naar je advocaat naar de VVE en urbanisatie

Vraag je advocaat naar de VVE en urbanisatie
Vraag je advocaat naar de VVE en urbanisatie

Spaanse advocaten vragen voor de aankoop standaard een ´geen-schulden´ certificaat aan bij de Vereniging Van Eigenaren. Velen doen echter geen verder onderzoek naar deze Comunidad zelf. Dit is namelijk best een ingewikkeld en inhoudelijk thema. Vooral als schulden zijn of dat er al extra toekomstige uitgaven zijn goedgekeurd in de jaarvergadering. Er moet dan naar de inhoud gekeken worden en de advocaat kan soms onderhandelen dat de verkoper deze kosten betaalt.

Vraag daarom aan je advocaat om de notulen van de jaarvergadering en over bijzonderheden hierover voor je huisaankoop in Spanje. Ook is het handig om het algemeen reglement te ontvangen, bijvoorbeeld met de openingstijden van het zwembad of eventuele verhuurbeperkingen.

Ontwikkelingskosten van de Gemeente voor de urbanisatie

De comunidad en urbanizacion zijn 2 begrippen die soms door elkaar gebruikt worden. Een urbanisatie is echter een wijk op gemeenteniveau. In nieuwbouwwijken is het gebruikelijk dat bewoners in de toekomst nog gezamenlijk bij moeten dragen aan de ontwikkelingskosten. Dit gebeurt wanneer door de wijk nog niet administratief is afgerond door de Gemeente. Dit kan bijvoorbeeld voor bestrating, straatverlichting en groenzones zijn.

Soms geldt dit echter ook nog voor oudere wijken. Zonder goede advocaat kun je dus nog voor onaangename financiële verrassingen komen te staan. Deze checkt namelijk dit soort zaken via het bestemmingsplan van de Gemeente.

Tip 9: Denk na over technische risico´s (bouwkundig onderzoek, verborgen gebreken en verzekering)

Bouwkundige keuring architect
Bouwkundige keuring architect

Het is altijd mogelijk om een architect in te huren voor een bouwkundig onderzoek van je huisaankoop in Spanje. Voor een bedrag van 500 a 600 euro kan dit zeker geen kwaad. Ook kun je hem specifieke vragen stellen. Bijvoorbeeld: ´Wat kan de oorzaak deze vochtplekken of wijzen die scheuren in de muur op bouwkundige problemen´.

Bedenk echter wel het volgende. Een architect kan natuurlijk niet in de muren kijken, niet onder de grond en ook niet in de toekomst. Het is dus zeker geen verzekering. Blijkt er achteraf toch wat mis met je huis? Dan betekent dat niet dat de architect verantwoordelijk is voor deze kosten.

Rechten van de koper bij verborgen gebreken na een huisaankoop in Spanje

In Spanje kun je verborgen gebreken claimen tot maximaal 6 maanden na de aankoop. Gemakkelijk is het echter niet, om meerdere redenen. Bedenk sowieso dat eventuele rechtszaken in Spanje altijd zeer duur en tijdrovend zijn. Zorg er dus altijd voor dat er een grondige eindcheck gedaan wordt van het huis op dag vóór de aankoop.

Als je zelf niet in Spanje bent, dan kan je je makelaar opdracht geven dit voor je doen. Soms zelfs via een videomeeting. Zijn de meubels volgens de meubellijst achtergelaten? Is het huis schoon en netjes? Zijn er geen lekkages? Werkt de zwembadpomp? Zijn het water en de elektriciteit niet afgemeld? Mocht er iets niet in orde zijn, dan kan je advocaat altijd nog geld inhouden op de verkoopprijs ter compensatie.

Vergeet je verzekering niet, vooral op het platteland!

Het is daarnaast altijd belangrijk om voor de ondertekening bij de notaris alvast een offerte voor een goede huisverzekering aan te vragen. Die kun je dan meteen activeren zodra de handtekeningen zijn gezet. Dit is vooral belangrijk op het platteland! Mocht je huis afbranden, dan krijg je geen vergunning voor het herbouwen… Op het platteland krijg je immer geen vergunning voor bouw of (grote) verbouw. Daarom moet je dus altijd vanaf dag 1 een goed dekkende verzekering hebben.

Daarnaast is het natuurlijk altijd verstandig om je nieuwe huis goed te controleren op brand- en inbraakveiligheid.

Tip 10: Eindelijk eigenaar en samenwonend of resident? Dan heb je een testament nodig.

Testament na aankoop huis in Spanje
Testament na aankoop huis in Spanje

Na de overdracht bij de notaris zorgt je advocaat voor de after-sales, of ´post-venta´. Dit wil zeggen, de juiste registraties, belastingbetalingen, het overzetten van de servicecontracten en opzetten van automatische incasso´s. In de eindbalansmeeting, enkele maanden na de notariële overdracht, ontvang je alle originele documentatie en facturen.

Bewaar deze goed, samen met bankafschriften en officiële facturen voor eventuele waardevermeerderende verbouwingen. Deze zijn namelijk aftrekbaar van de eventuele toekomstige winstbelasting. Heb je met hypotheek gekocht? Vraag dan om je eindbalans meeting bij je bank.

En dan qua erfrecht: Ben je een niet-getrouwd stel of wil je resident worden in Spanje? Wil je daarbij zoals de meeste buitenlandse kopers dat de langstlevende het huis erft? Dan heb je een testament nodig dat deze gewenste erfgenaam en je nationale erfrecht aanwijst.

Hoge erfbelasting Andalusie voor niet-gehuwden

Je advocaat geeft advies op maat over Spaans erfrecht en over erfbelasting. In Andalusie geldt er bijvoorbeeld geen erfbelasting tussen echtgenoten en eerstegraads familieleden zoals kinderen. Ben je echter niet getrouwd en wil je hoge erfbelasting voor de langstlevende vermijden? Dan moet je naast het testament ook de inschrijving regelen in het Andalusische samenlevingsregister, het Registro de Pareja de Hecho.

De ander optie is alsnog te trouwen. Hiermee heb je meteen belastingvoordeel geeft in eigen land als je daar gezamenlijke bezittingen hebt zonder ingeschreven partnerschap.

Persoonlijke tips voor na je huisaankoop in Spanje

Vakantiehuis met zwembad kopen?
Vakantiehuis met zwembad

Dit waren mijn juridische tips voor een veilige huisaankoop in Spanje volgens de huidige normen en wetten. Ik heb ook nog een paar korte persoonlijke aanbevelingen voor nieuwe huiseigenaren in Spanje. Denk meteen even na over milieu- en vooral waterbesparende investeringen, vooral als je een tuin of zwembad hebt.

Daarnaast wordt je tijd in Spanje echt zoveel leuker als je de taal leert. Dit wordt door de Spanjaarden zeer gewaardeerd. Blijf daarnaast vooral positief, ook als je zo nu en dan tegen cultuurverschillen of Spaanse bureaucratie aanloopt.

Voorbeeldofferte kosten koper of referentie makelaar

Je kunt altijd een voorbeeldofferte bij me aanvragen voor alle kosten in een huisaankoop in Andalusië. Of voor een referentie voor een makelaar in deze omgeving. Veel succes bij het vinden van je droomhuis!