Juridische tips huis kopen

Juridische tips huis kopen Andalusie - Second Home BeursJuridische tips nodig van een (ervarings)deskundige voor het kopen van een huis in Andalusië? In de afgelopen tien jaar heb ik zelf twee maal een huis gekocht in Nerja (Andalusie) en sinds 2013 werk ik op een Spaans advocatenkantoor (C&D Solicitors in Torrox-Costa). Hier begeleid ik Nederlanders en Belgen die een huis willen kopen in Andalusië. Daarom wil ik ook graag op deze site mijn ervaringen delen over deze belangrijke stap. Andalusië is namelijk vanwege het heerlijke klimaat, de herstellende economie en de goede infrastructuur gunstig om in te investeren. Zeker nu veel Britten vanwege de Brexit vertrekken.

Juridische tips huis kopen in Andalusië: 

1.     De makelaar 

De makelaar is een commerciële dienstverlener en net als in Nederland is dit geen ‘beschermd beroep’. Ga dus na of je wel met een professioneel bedrijf te maken hebt, het liefst via meerdere referenties. Teken geen exclusiviteitscontract. De makelaarsmarge is doorgaans 5% van de verkoopwaarde van het huis en dit percentage wordt gedeeld als er 2 makelaars (van de kopende en verkopende partij) betrokken zijn bij de verkoop. Hou er rekening dat een makelaar hierdoor uiteraard het liefst een huis verkoopt uit zijn eigen huizenbestand. De makelaarscommissie wordt standaard betaald door de verkoper. Een goede makelaar heeft ruime ervaring en kent de markt, de omgeving en het aanbod op zijn duimpje.

2.     Juridische tips huis kopen en advies door de advocaat

De Spaanse notaris is niet verantwoordelijk voor de controle van de legaliteit en schulden van het eigendom of voor de juiste registraties na de overdracht. Probeer dus niet te besparen op net die éne procent van de aankoopprijs en laat het juridisch onderzoek door een goede advocaat verrichten. Vooral als je op het platteland koopt. De legale situatie kan door de verschillende niveaus van wetgeving ingewikkeld in elkaar zitten en de advocaat is de enige professional die echt is opgeleid voor dit werk. Als een makelaar (ondanks zijn goede bedoelingen) of zelfs een gestor een fout maakt, dan ben je qua problemen en kosten echt veel verder van huis. Ook is hij de advocaat enige met een dekkende bedrijfsaansprakelijksheidsverzekering (verplicht).

Full-service aankoop door machtiging

De advocaat kan zijn cliënt juridisch vertegenwoordigen via een notariële machtiging, wat vooral handig is voor buitenlandse kopers (bijvoorbeeld omdat de overdracht nogal eens op het laatste moment uitgesteld wordt). Ook onderhandelt hij over de belangrijke voorwaarden in het privé koopcontract en ontfermt hij zich na de aankoop over after-sales. Deze omvat de registraties bij het Kadaster en het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), de diverse belastingbetalingen (binnen één maand) en het overzetten van de servicecontracten (elektriciteit, water, milieubelasting, gas, comunidad/VVE, IBI onroerend goed belasting, etc.). 

3.     Reserveringscontract & privé koopcontract

Juridisch onderzoek advocaatVoor alle duidelijkheid: de werkelijke aankoop van het huis vindt pas plaats tijdens de notariële overdracht via de eigendomsakte. Een mondelinge prijs-overeenkomst is sowieso moeilijk te bewijzen. En op het moment dat het reserveringscontract van de makelaar getekend wordt, lopen beide partijen slechts risico over het verliezen van de reserveringssom. Deze ligt meestal rond de € 3.000, waarmee het onroerend goed tijdelijk van de markt gehaald wordt tijdens het eerste deel van het juridische onderzoek. Na het tekenen van het voorlopig / privé koopcontract halverwege het juridisch onderzoek is het risico voor beide partijen de 10% van de totale vraagprijs (de aanbetaling). Maar een goede advocaat zal aan deze aanbetaling wel allerlei condities aan verbinden om te garanderen dat de koper zijn aanbetaling terug krijgt als el onoplosbare juridische problemen met het huis zijn.

 4.     Registro de la Propiedad & Catastro 

Registro de la Propiedad (Eigendomsregister)

Het eigendomsregister ´Registro de la Propiedad´ en het Kadaster ´Catastro´ zijn twee verschillende overheidsorganen met ieder een eigen functie. In het Registro worden schulden geregistreerd, zoals hypotheken of bijvoorbeeld belastingschulden. Een uittreksel van dit register heet een ´nota simple´. Inschrijving is niet verplicht, maar absoluut aan te raden omdat het de eigendomsrechten onaanvechtbaar maakt.

Catastro (Kadaster)

Het Catastro maakt onderdeel uit van het Ministerie van Financiën en hier wordt op basis van foto´s e.d. de kadastrale waarde bepaald waar de fiscale waarde aan gerelateerd is en dus ook de IBI lokale jaarlijkse onroerend goed belasting. Vaak komen de inschrijvingen van beide instanties helemaal niet overeen, maar afhankelijk van de situatie kan de advocaat dit rechttrekken, vóór of soms ook ná de overdracht. In dit geval zal er een inhouding op de verkoopprijs gedaan worden ter compensatie van de latere kosten. Deze wordt dan later door de advocaat afgerekend met de verkopers op basis van de uiteindelijke facturen.

5.     Financiering en hypotheek

Als je in Spanje een huis koopt, moet je rekenen op 11 tot 12% extra kosten, de bekende ‘kosten koper‘. Dit zijn kosten voor onder meer 8% ITP overdrachtsbelasting (in Andalusië tot € 400.000, hierna progressief), de registraties & belastingbetaling, de notaris, de machtiging, de advocaat, het testament (aanbeveling!), etc.

Hou er rekening mee dat voor huizen op het platteland minder hypotheek wordt toegekend. Hierbij maakt het overigens niet uit of er wel of geen DAFO certificaat is. Voor ´urbano´ huizen binnen de bebouwde kom gaat men tot een dekking van maximaal 80%. Dit percentage gaat altijd over de laagste van danwel de verkoopprijs, danwel de taxatiewaarde. Vergelijken en onderhandelen met de banken loont altijd. Vraag hierbij vooral ook naar de initiële, eenmalige afsluitingskosten. Ten opzichte van een lage hypotheek kunnen deze namelijk flink hoog uitpakken. Daarnaast wordt over de hypotheekwaarde (deze is hoger dan de aankoopwaarde) ook nog eens 1,5% belasting gerekend. De hypotheekakte wordt bij de notaris getekend op de dag van de overdracht. Vervolgens wordt deze door de bank ingeschreven bij het Eigendomsregister.

Normaal gesproken betaalt de advocaat het restbedrag van de aankoop tijdens de notariële overdracht via bankcheques op naam van de verkoper en de makelaar(s). 

6.     Kopen op het platteland (rustico / campo)

Huis kopen AndalusieSchrik niet, maar negentig procent van de huizen op het platteland van Andalusië is officieel illegaal gebouwd, met of zonder toestemming van de Gemeente.  In de meeste gevallen is de verantwoordelijkheid van de gemeente echter na 6 jaar verlopen, waardoor er geen sancties meer kunnen volgen. Deze huizen kunnen gewoon gekocht en verkocht worden en genieten alle normale faciliteiten. Ook kun je gewoon een hypotheek krijgen, maar meestal is wel het dekkingspercentage lager.

Een advocaat checkt de bouwdatum, de vierkante meters en status van alle onderdelen van de bebouwing. Dit gebeurt via luchtfoto´s en eventueel architectenrapporten. Hij gaat na of er geen juridische procedures lopen (of zijn geweest) en checkt speciale beschermingsstatus van bijvoorbeeld natuurgebieden. Hou er echter rekening mee dat huizen op het platteland officieel zowel buiten als binnen niet verbouwd mogen worden (alleen algemeen klein onderhoud) en dat er geen bouwlicenties worden afgegeven. Je mag je geen nieuw zwembad aanleggen (zelf over mobiele zwembaden kan men moeilijk doen). De boete over illegale bouwwerkzaamheden bedraagt 70% van de prijs plus verplichte afbraak. Controles vinden tegenwoordig regelmatig plaats o.a.  via drones. Aan de andere kant zijn huizen op het platteland vaak een stuk goedkoper waardoor veel kopers deze beperkingen voor lief nemen.

DAFO certificaat

Op het advocatenkantoor waar ik werk wordt vaak normaal gesproken geprobeerd een DAFO certificaat bij de Gemeente aan te vragen (liefst op kosten van de verkoper). Dit om onomstotelijk aan te tonen dat de juridische verantwoordelijkheid van de gemeente verlopen is. Ook is het verstandig om een paar honderd euro te investeren en een architect of topograaf de officiële landsgrenzen te laten vastleggen als hier onduidelijkheden over bestaan.

Zeker bij een huis in de campo zijn er regelmatig afwijkende situaties voor wat betreft de infrastructuur. Denk bijvoorbeeld aan extra watervoorziening bij droogte, de septic tank (verplicht gesloten systeem), zonnepanelen of waterputten (pozo). Het is verstandig om via de makelaar na te gaan hoe zit het precies zit met de telefoon, het internet en de TV. Voor CanalDigitaal TV en voor internet via radio- of mobiele telefoon-signaal  (4G) is het aan te raden eerst de ontvangstmogelijkheid te checken.

Populaire plaatsen voor het kopen van een (vakantie)huis

Populaire dorpen voor het kopen van een authentiek Spaans huis op het platteland van de Axarquia (oostelijk deel van de provincie Malaga) zijn Nerja, Frigiliana, Competa, Torrox, Velez-Malaga, Viñuela, Alcaucin, Periana, Comares, Algarobbo, Sayalonga, Iznate, Triana, Chilches, etc.). En naast de Costa del Sol is ook het binnenland van de Costa Tropical (provincie Granada) populair met leuke plaatsen als La Herradura, Almuñecar, Salobreña en Motril.  

 7.     Kosten van de comunidad (VVE)

In Spanje maken veel huizen en appartementen deel uit van een comunidad (VVE) voor zaken als tuinonderhoud, beveiliging, gezamenlijk zwembad of weg, etc. Vraag de makelaar naar de maandelijkse of jaarlijkse lasten, want deze kunnen relatief hoog uitpakken. De meeste advocaten kijken in het juridisch onderzoek alleen of de verkoper geen schulden heeft bij de comunidad (via een certificaat), maar een onderzoek naar de financiële situatie van de VVE zelf is om praktische reden in het algemeen niet inbegrepen. De makelaar of advocaat kan op verzoek wel de nodige documentatie opvragen namens de verkoper (notulen laatste jaarvergadering, financiële balans, reglementen, etc.). Onvoorziene en dus begrootte kosten na de aankoop kunnen niet op de verkoper verhaald worden.

Urbanisatie afgerond

Een ander zeer belangrijk punt is dat de advocaat bij de Gemeente informeert of de totale urbanisatie (wijk) administratief is afgerond, bijvoorbeeld voor wat betreft groenvoorzieningen of andere infrastructuur. Zo niet, dan kunnen hiervoor jaren later nog extra kosten in rekening worden gebracht aan de eigenaren van dat moment. Dit echter enkel als de bankreservering van de ontwikkelaar niet toereikend is.

8.     Belastingtruc: Aparte waarde voor meubels

Fiscaal en juridisch adviesJuridisch gezien koop je in Spanje alleen vier muren en een dak. Toch wordt er in het algemeen wel gemeubileerd verkocht en sommige verkopers stellen voor om een apart bedrag toe te kennen aan de meubels. Over dit bedrag betaalt de koper dan 4% in plaats van 8% ITP overdrachtsbelasting. Op zich een financieel voordeel dus en het is ook niet illegaal, maar hou er rekening mee dat de waarde van de meubels geen deel uitmaakt van de onroerend goed prijs in de eigendomsakte (de escriturawaarde). Dit betekent dat als je in de toekomst met winst verkoopt, je over het bedrag van de meubels alsnog 19% waardevermeerderingsbelasting moet betalen.

Als de verkoper erop staat, dan is een redelijk bedrag voor meubels (dus t/m keuken en alle elektrische apparatuur natuurlijk wel gerechtvaardigd. Dit zelfde verhaal geldt uiteraard ook als de verkoper een deel helemaal zwart betaald wil krijgen om een deel ITP overdrachtsbelasting uit te sparen. Dit is illegaal en ouderwets: liever niet doen. De makelaar kan overigens een inventarislijst opstellen (eventueel met foto´s) en als het huis leeg opgeleverd moet worden, dan moet dit ook vastgelegd worden. Uiteraard is het aan te raden om deze lijst in het privé koopcontract op te laten nemen.

9.     De 3% inhouding niet-fiscaal residente verkopers 

Is de verkoper niet fiscaal-resident in Spanje? Dan wordt er bij de overdracht verplicht 3% van de escriturawaarde ingehouden door de koper. Dit is een verplicht voorschot op de landelijke waardevermeerderingsbelasting van de verkoper. Volgens de wet moet de koper deze retentiebelasting namelijk binnen 4 maanden na de overdracht namens de verkoper betalen. Als er geen winst is, dan kan de verkoper zijn geld nadien alsnog terugvorderen. Uiteraard zijn er hiervoor wel registratiekosten. Deze regeling is ingevoerd om te voorkomen dat niet-residenten Spanje verlaten zonder belasting te betalen. Let wel: het gaat hier alleen om een inhouding / verrekening. Het zijn geen kosten en het heeft geen invloed op de koper. 

10.  Taxatie

Eventueel kan er een taxateur ingehuurd worden om de waarde van het huis te bepalen via een officieel taxatierapport. Een bekend bedrijf hiervoor is Tinsa. Het brengt wel de nodige kosten met zich mee dus dit gebeurt  in Spanje minder vaak dan in Nederland of België. Als je een hypotheek nodig hebt, is een taxatie verplicht. In de meeste gevallen ligt de taxatiewaarde sowieso onder de commerciële marktwaarde. In dit geval wordt de hypotheek toegekend over een bepaald dekkingspercentage van de taxatiewaarde.

11.  Bouwkundig onderzoek architect

Een officieel bouwkundig rapport van een woning is bij twijfels en bij oudere woningen wel aan te raden. Een architect kan eventueel een inspectie uitvoeren voor gemiddeld zo´n 600 euro. Hou er echter rekening mee dat hij nooit een ‘100%-goed garantie’ kan geven. Dit om het simpele feit dat hij bijvoorbeeld niet de muren open kan breken. Hij kan dus niet de staat van de o.a. bekabeling en de leidingen te controleren. Let ook zelf met de makelaar op zaken als elektriciteit, watertoevoer, riolering, geluidsoverlast, bouwkundige tekortkomingen (lekkages, schimmel, scheuren in de muren, loszittende tegels, etc). Dit soort tekortkomingen kunnen flink wat kosten met zich mee brengen en verborgen gebreken zijn vrijwel niet te verhalen op de vorige eigenaar.

12.  Bouwgarantie nieuwbouw

Juridische voorwaarden aankoop huis AndalusieDe ontwikkelaar of bouwonderneming hoort tegenwoordig altijd over een bouwgarantie te beschikken. Daarmee wordt gegarandeerd dat de koper zijn geld terugkrijgt als het bedrijf onverhoopt  failliet mocht gaan. Of als de bouw vertraging oploopt. De exacte condities dienen in het koopcontract te worden aangegeven. Laat deze goed controleren door een advocaat. Bij nieuwbouw betaal je geen 8% ITP overdrachtsbelasting (Andalusië). In dit geval is het 10% BTW plus 1,5% AJD belasting (Impuestos Actos Juridicos Documentos).

Nieuwe servicecontracten en Comunidad (VVE)

Ook nieuwe contracten voor water en elektriciteit zullen duurder uitvallen en hiervoor moet een architect een ´boletín´ opstellen. Het hele proces kan de nodige tijd kosten. Laat je vooral goed informeren over de situatie en kosten van de toekomstige comunidad (VVE).

13. Na de overdracht

Verzekering & sloten

Misschien wel het belangrijkste advies in deze lijst ´Juridische tips huis kopen´… Vergeet niet vanaf de dag van de overdracht een goede inboedelverzekering af te sluiten. Dit geldt vooral op het platteland, want bij schade mag je officieel niet herbouwen! Reken niet op de verzekering van de comunidad, want die dekt in Spanje standaard minder dan in Nederland of België. Laat het liefst ook alle sloten vervangen om begrijpelijke reden.

Spaans testament

Daarnaast is het aan te raden om ook een Spaans testament te tekenen en de Nederlandse  of Belgische erfwet aan te wijzen. Voor residenten is het noodzakelijk als je aan elkaar wilt nalaten in plaats van de kinderen/familie. Maar ook voor niet-residenten is het Spaanse testament aan te raden i.v.m. kosten en bureaucratie voor de erfgenamen. Heb je een Spaans testament van vóór 2015? Laat deze dan door een advocaat controleren op de nieuwe clausule van de nationale erfwet.

14.  Registratie commerciële vakantieverhuur (RTA) 

Plannen voor vakantieverhuur? Voor stedelijke / urbano eigendommen die korter dan twee maanden verhuurd worden is er sinds mei 2016 een nieuw verplicht register (RTA). Dit Registro de Turismo Andalucia checkt of de woningen aan de minimale eisen voldoen. Op de checklijkst staan bijvoorbeeld de EHBO kit, toeristische informatie, officiële klachtenformulieren, airco, etc. Daarnaast moet iedere afzonderlijke boeking moet officieel bij de Guardia Civil worden aangemeld. Een lastig punt bij de aanmelding is de LPO, oftewel Licencia de Primera Ocupacion (Vergunning Eerste Bewoning). Deze wordt verplicht gesteld, maar de meeste huizen hebben deze niet (meer). Heeft je reclame geen registratienummer, dan kunnen er boetes volgen.

Voor huizen op het platteland is er een ander register. Dit geldt ook voor urbane woningen in gemeenten met minderen dan 10.000 woningen. In dit register hanteert men een limiet van in totaal 3 maanden verhuur per jaar. Anders moet je een officiële openingsvergunning aanvragen voor een toeristische accommodatie.

Overigens staat de registratie los van de +/- 20% belasting dient betaald worden via de inkomstenbelasting. Dit geldt zowel voor residenten als niet-residenten (IRNR). Niet-residenten moeten vervolgens aangifte doen per kwartaal i.p.v. jaarlijks.

Is de koop helemaal afgerond? Kijk dan ook bij onze budgettips voor residenten.

Vragen of referenties makelaars nodig?

Laat het even weten als je opmerkingen of vragen hebt over ´Juridische tips huis kopen in Andalusië´. Ook heb ik diverse referenties van goede makelaars in de regio.

Voor niet-juridische tips na de aankoop, lees ook Tips voor wonen in Spanje.

Ariane van Wijk 

Laatste update informatie: 2017

huis in spanje