Juridische tips huis kopen

Juridische tips huis kopen Andalusie - Second Home BeursJuridische tips nodig van een (ervarings)deskundige voor het kopen van een huis in Andalusië? In de afgelopen tien jaar heb ik zelf twee maal een huis gekocht in Nerja (Andalusie) en sinds 2013 werk ik op een Spaans advocatenkantoor (C&D Solicitors in Torrox-Costa). Hier begeleid ik Nederlanders en Belgen die een huis willen kopen in Andalusië. Daarom wil ik ook graag op deze site mijn ervaringen delen over deze belangrijke stap. Andalusië is namelijk vanwege het heerlijke klimaat, de herstellende economie en de goede infrastructuur gunstig om in te investeren. Zeker nu veel Britten vanwege de Brexit vertrekken.

Het aankoopproces in 10 stappen

Afhankelijk van de documentatie, omstandigheden en de wensen van koper & verkoper kan het aankoopproces variëren van 2 weken tot meer dan een jaar (van reservering tot aankoopakte). Gemiddeld ligt het echter tussen 2 en 4 maanden, waarbij het proces voor ´urbano´ woningen (stedelijke bebouwing) meestal sneller wordt afgerond dan ´rustico´ huizen (landelijke bebouwing op het platteland). In grote lijnen ziet het gemiddelde aankoopproces van een huis in Andalusië er als volgt uit. 

  1. De voorbereiding: budgetbepaling, gebiedsoriëntatie, selectie makelaar(s) en advocaat
  2. Bezichtigingen met de makelaar(s)
  3. Mondelinge prijsovereenkomst  & ondertekening volmacht advocaat
  4. Ondertekening reserveringscontract van makelaar met betaling reserveringsom
  5. Deel 1 juridisch onderzoek door advocaat
  6. Ondertekening privé koopcontract van advocaat met 10% aanbetaling
  7. Deel 2 juridisch onderzoek door advocaat
  8. Ondertekening eigendomsakte bij notaris met eindbetaling
  9. After-sales door advocaat: registratie Registro de la Propiedad & Kadaster, belastingaangifte(s) en overzetten servicecontracten
  10. Eindbalansmeeting advocaat & ondertekenen Spaans testament

Juridische tips huis kopen in Andalusië 

De makelaar 

De makelaar is een commerciële dienstverlener en net als in Nederland of België is dit geen ‘beschermd beroep’. Ga dus na of je wel met een professioneel bedrijf te maken hebt, het liefst via objectieve referenties. Teken geen exclusiviteitscontract en laat je niet pushen onder tijdsdruk. De makelaarscommissie is doorgaans 5% van de verkoopwaarde van het huis en dit percentage wordt gedeeld als er 2 makelaars betrokken zijn bij de verkoop. De makelaar van de kopende en verkopende partij dus. Hou er rekening dat een makelaar hierdoor uiteraard het liefst een huis verkoopt uit zijn eigen huizenbestand. De makelaarscommissie wordt meestal betaald door de verkoper. Een goede makelaar heeft ruime ervaring en kent de markt, de omgeving en het aanbod op zijn duimpje.

Het reserveringscontract van de makelaar waarmee het huis van de markt wordt gehaald, kun je altijd even door een advocaat laten checken. Hou er rekening mee dat alleen de Spaanse versie geldig is en niet de Engelse of Nederlandse vertaling. Het is aan te raden om in deze fase in Spanje al de volmacht aan de advocaat te tekenen, aangezien dit in Nederland of België omslachtiger en duurder is.

Tip: Hou het bij 1 goede makelaar

Hou het het liefst bij de makelaar waar je je goed bij voelt en ga niet alleen af op het zichtbare verkoopaanbod diens website. Als hij het huis niet in eigen bestand heeft, dan kan hij je namelijk gewoon aan ieder ander potentieel huis op de markt (het internet) helpen. Dit behalve als jullie je zelf al eerder bij die andere makelaar hebben aangemeld door informatie op te vragen.

Referentie nodig van goede (Nederlande / Belgische) makelaar in Andalusië? Laat het me dan even weten in een mailtje.

De advocaat

De Spaanse notaris is niet verantwoordelijk voor de controle van de legaliteit en schulden van het eigendom of voor de juiste registraties na de overdracht. Probeer dus niet te besparen op net die éne procent van de aankoopprijs en laat het juridisch onderzoek door een goede advocaat verrichten. Vooral als je op het platteland koopt! De legale situatie kan door de verschillende niveaus van wetgeving ingewikkeld in elkaar zitten (bijvoorbeeld i.v.m. het DAFO certificaat) en de advocaat is de enige professional die is opgeleid voor dit werk. Als een makelaar (ondanks zijn goede bedoelingen) of zelfs een gestor (administratiekantoor) een fout maakt, dan ben je qua problemen en kosten véél verder van huis. Ook is hij de advocaat enige met een dekkende bedrijfsaansprakelijksheidsverzekering (verplicht).

Full-service aankoop door machtiging

De advocaat kan zijn cliënt juridisch vertegenwoordigen via een notariële machtiging / volmacht, wat vooral handig is voor buitenlandse kopers (bijvoorbeeld omdat de overdracht nogal eens op het laatste moment uitgesteld wordt). Ook onderhandelt hij over de belangrijke voorwaarden in het privé koopcontract en ontfermt hij zich na de aankoop over after-sales. Deze omvat de registraties bij het Kadaster en het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), de betaling van o.a. de overdrachtsbelasting en het overzetten van de servicecontracten (elektriciteit, water, milieubelasting (basura), comunidad/VVE, IBI onroerend goed belasting, etc.). 

Reserveringscontract & privé koopcontract

Juridisch onderzoek advocaatVoor alle duidelijkheid: de werkelijke aankoop van het huis vindt pas plaats tijdens de notariële overdracht via de eigendomsakte (overdrachtsakte). Een mondelinge prijsovereenkomst is sowieso moeilijk te bewijzen als de verkoper toch onder de deal uit wil. Hou er rekening mee dat na het tekenen van het reserveringscontract van de makelaar, beide partijen slechts risico lopen over het verliezen van de reserveringssom. Deze ligt bij bestaande bouw meestal tussen de € 3.000 en € 5.000, waarmee het onroerend goed tijdelijk van de markt gehaald wordt tijdens het eerste deel van het juridische onderzoek. Na het tekenen van het voorlopig / privé koopcontract halverwege het juridisch onderzoek is de aanbetaling van 10% het risicobedrag voor beide partijen. Een goede advocaat zal aan deze aanbetaling echter allerlei condities verbinden om te garanderen dat de koper zijn aanbetaling terugkrijgt als er onoplosbare juridische problemen met het huis zijn.

Registro de la Propiedad & Catastro 

Registro de la Propiedad (Eigendomsregister)

Het eigendomsregister ´Registro de la Propiedad´ en het Kadaster ´Catastro´ zijn twee verschillende overheidsorganen met ieder een eigen functie. In het Registro worden schulden geregistreerd, zoals hypotheken en ook belastingschulden. Het uittreksel van dit register heet de´nota simple´. Inschrijving is niet verplicht, maar absoluut aan te raden omdat het de eigendomsrechten onaanvechtbaar maakt.

Als een architect officieel constateert dat niet alle werkelijke en vierkante meters correct zijn geregistreerd, dan kan er vlak voor de notariële overdracht nog een nieuwbouwverklaring getekend worden (Declaracion de la Obra Nueva) bij de notaris. Via het inschrijving in het Register kan later ook het Kadaster aangepast worden. Meestal zal er in dit geval er een inhouding op de verkoopprijs gedaan worden ter compensatie van de latere kosten. Deze wordt dan uiteindelijk door de advocaat afgerekend met de verkopers op basis van de uiteindelijke facturen.

Catastro (Kadaster)

Het Catastro maakt onderdeel uit van het Ministerie van Financiën en hier wordt op basis van foto´s e.d. de kadastrale waarde bepaald. Aan de kadastrale waarde wordt vervolgens de minimale fiscale waarde gerelateerd en daarmee tevens de IBI (de lokale jaarlijkse onroerend goed belasting). Het is belangrijk dat de advocaat controleert of de minimale fiscale waarde soms boven de verkoopprijs ligt. In dit geval wordt de 8% ITP overdrachtsbelasting namelijk over het hoogste bedrag gerekend, wat betekent dat je nog op een na-aanslag moet rekenen. In sommige gevallen is de minimale fiscale waarde nog aan te vechten door de advocaat.

Kosten koper, overdrachtsbelasting en hypotheek

Als je in Spanje een huis koopt, moet je bij bestaande huizen rekenen op 11 tot 12% extra kosten, de bekende ‘kosten koper‘. Dit zijn kosten voor onder meer 8% ITP overdrachtsbelasting (in Andalusië tot € 400.000, hierna progressief), de registraties & belastingbetaling, de notaris, de machtiging, de advocaat, etc.

Lagere hypotheek platteland

Hou er rekening mee dat voor huizen op het platteland minder hypotheek wordt toegekend en de taxatiewaarde ligt meestal ruim onder de marktwaarde. Hierbij maakt het overigens niet uit of er wel of geen DAFO-certificaat is. Voor ´urbano´ huizen binnen de bebouwde kom gaat men tot een dekking van maximaal 80%. Dit percentage gaat altijd over de laagste van danwel de verkoopprijs, danwel de taxatiewaarde. Vergelijken en onderhandelen met de banken loont altijd. Vraag hierbij vooral ook naar de initiële, eenmalige afsluitingskosten. Vooral ten opzichte van een lage hypotheek kunnen deze namelijk flink hoog uitpakken. Daarnaast wordt over de hypotheekwaarde (deze is hoger dan de aankoopwaarde) ook nog eens 1,5% AJD (Actos Juridicos Documentados) belasting gerekend. De hypotheekakte wordt bij de notaris getekend op de dag van de overdracht. Vervolgens worden de eigendomsakte en hypotheekakte door de bank ingeschreven bij het Eigendomsregister, het Registro de la Propiedad.

Betaling tijdens notariële overdracht

Zonder hypotheek betaalt de advocaat het restbedrag van de aankoop tijdens de notariële overdracht via bankcheques op naam van de verkoper en de makelaar(s). In het geval dat de verkoper zijn resthypotheek nog niet geannuleerd/uitgeschreven heeft ten tijde van de overdracht, dan kan de advocaat van de koper hier zorg voor dragen. Voor het dekken van de kosten van het Register wordt met een prijsretentie gewerkt die later met de verkoper wordt afgerekend.

Overzicht vaste lasten 

Voor vrijwel alle vaste lasten kan een automatische incasso opgezet worden via de Spaanse bankrekening die de advocaat namen zijn Nederlandse of Vlaamse cliënt kan openen.

  • IBI (jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoed belasting)
  • Basura (milieuheffing)
  • Elektriciteit / gas
  • Water / Comunidad de Regantes (platteland)
  • Comunidad de propietarios (VVE)
  • Inboedelverzekering
  • TV, telefoon, internet
  • Aangifte IRNR (jaarlijkse inkomstenbelasting voor niet-residenten)
  • Eventueel hypotheeklasten
  • Bij verhuur: IRNR inkomstenbelasting voor niet-fiscaal residenten (4x per jaar), administratiekosten, commissie verhuurmakelaar, reclamekosten, schoonmaak, onderhoud, etc.

Lees ook het artikel budgettips voor residenten

Kopen op het platteland (rustico / campo) & DAFO

Huis kopen AndalusieSchrik niet, maar negentig procent van de huizen op het platteland van Andalusië is in de laatste tientallen jaren officieel illegaal gebouwd, met of zonder toestemming van de Gemeente, maar tegen de regels van de autonome deelstaat.  Bij ´normaal platteland´ is de verantwoordelijkheid van de gemeente echter na 6 jaar verlopen, waardoor er geen sancties of boetes van de Junta de Andalucia meer kunnen volgen. Deze huizen kunnen gewoon gekocht en verkocht worden en genieten alle normale faciliteiten. Ook kun je  in veel gevallen gewoon een hypotheek krijgen, maar de dekkingsgraad van de taxatiewaarde is wel lager dan bij ´urbano´ huizen.

Een advocaat checkt onder meer de bouwdatum, de vierkante meters en status van alle onderdelen van de bebouwing. Dit gebeurt via luchtfoto´s en eventueel architectenrapporten. Hij gaat na of er geen juridische procedures lopen (of zijn geweest) en checkt speciale beschermingsstatus van bijvoorbeeld natuurgebieden.

Vaak is het verstandig om een paar honderd euro te investeren en een architect of topograaf de officiële landsgrenzen te laten vastleggen, als hier onduidelijkheden over bestaan.

Verbouwingen op het platteland

Hou er rekening mee dat huizen op het platteland officieel zowel buiten als binnen niet verbouwd mogen worden (alleen algemeen klein onderhoud) en dat er geen bouwlicenties worden afgegeven. Je mag je geen nieuw zwembad aanleggen of terrassen aanleggen. Dit is echt illegaal. Zelfs over mobiele zwembaden kan men moeilijk doen en veel bestaande zwembaden staan te boek als ´alberque´, wat eigenlijk een rustieke agrarische watervoorziening zou moeten zijn. Een bestaand terras mag je in de meeste gevallen wel overdekken en vaak doet men ook niet moeilijk over glazen uitneembare schuiframen, maar veel hangt ook af van de interpretatie van de betreffende gemeente. De boete over illegale bouwwerkzaamheden bedraagt 70% van de prijs plus verplichte afbraak. Controles door de Junta de Andalucia vinden tegenwoordig regelmatig plaats o.a. via drones. Ondanks de praktische kanttekeningen, moet echter niet vergeten worden dat huizen op het platteland vaak een stuk goedkoper zijn.

DAFO certificaat

Op het advocatenkantoor waar ik werk wordt doorgaans geprobeerd een DAFO certificaat bij de Gemeente aan te vragen (meestal op kosten van de verkoper). Dit om op schrift aan te tonen dat de juridische verantwoordelijkheid van de gemeente verlopen is en dat de infrastructuur plus septic tank volgens de regels zijn. De DAFO is echter niet verplicht en sommige kopers hechten meer waarde aan een lagere prijs. Mocht je daarnaast toch intern willen verbouwen, dan kun je zowiezo beter wachten met de DAFO omdat tijdens de procedure de gemeentearchitect langs kan komen voor inspectie.

In sommige gevallen kan/wil men ook genoegen nemen met een urbanistisch rapport of urbanistisch certificaat van de gemeente. Dit is echter niet in ieder gemeente mogelijk en hier zijn eveneens kosten aan verbonden. Daarnaast heb je kans op een inspectie van de gemeentelijke architect.

Infrastructuur op platteland

Zeker bij een huis in de campo zijn er regelmatig afwijkende situaties voor wat betreft de infrastructuur. Denk bijvoorbeeld aan extra watervoorziening bij droogte, de septic tank (verplicht gesloten systeem), zonnepanelen of waterputten (pozo). Het is verstandig om via de makelaar/verkoper na te gaan hoe zit het precies zit met de telefoon, het internet en de TV.

Populaire plaatsen voor het kopen van een (vakantie)huis

De oostelijke kant van de Costa del Sol is rustiger, authentieker, nóg zonniger en minder ´doorontwikkeld´ dan de westelijke zijde. Populaire gemeenten voor het kopen van een huis in de authentieke Axarquia -het oostelijk deel van de provincie Malaga- zijn NerjaFrigiliana, Competa, Torrox, Velez-Malaga, Viñuela, Alcaucin, Periana, Comares, Los Romanes, Sayalonga, Iznate, Arenas, Canillas de Aceituno, Triana, Chilches, etc.). Naast de Costa del Sol is ook het binnenland van de Costa Tropical (provincie Granada) steeds meer in opkomst met leuke badplaatsen als La Herradura, Almuñecar en Salobreña

Voor mensen die van meer levendigheid, luxe, groen en -niet te vergeten- golf houden, vormen Marbella (Golden Mile, Puerto Banus, San Pedro de Alcantara), Estepona, Benahavis, Sotogrande, Mijas (Calahonda) en Benalmadena uitstekende opties. Dit geldt vooral ook voor nieuwbouw (van een ontwikkelaar) en off-plan projecten (als ´auto-promotor´ in eigen ontwikkeling). 

Referentie nodig van goede (Nederlandse / Belgische) makelaar in Andalusië? Laat het me dan even weten in een mailtje.

Comunidad (VVE) & urbanisatie

Comunidad

In Spanje maken veel huizen en appartementen deel uit van een comunidad (VVE) voor zaken als tuinonderhoud, beveiliging, gezamenlijk zwembad of weg, etc. Vraag de makelaar naar de maandelijkse of jaarlijkse lasten, want deze kunnen onverwachts hoog uitpakken. De meeste advocaten kijken in het juridisch onderzoek alleen of de verkoper geen schulden heeft bij de comunidad (via een certificaat), maar een onderzoek naar de financiële situatie van de VVE zelf is normaal gesproken niet inbegrepen. De makelaar of advocaat kan op verzoek wel de nodige documentatie opvragen namens de verkoper (notulen laatste jaarvergadering inclusief financiële balans/budget, reglementen, etc.).

Urbanisatie

Een goede advocaat controleert bij de Gemeente informeert of de totale urbanisatie (wijk) administratief is afgerond. Bijvoorbeeld voor wat betreft groenvoorzieningen of andere infrastructuur. Zo niet, dan kunnen hiervoor jaren later nog extra kosten in rekening worden gebracht aan de eigenaren van dat moment. Dit echter enkel als de bankreservering van de ontwikkelaar niet toereikend mocht zijn.

Belastingtruc 4% ITP meubels en zwart geld

Fiscaal en juridisch adviesJuridisch gezien koop je in Spanje alleen vier muren en een dak. Toch wordt er in het algemeen gemeubileerd verkocht en sommige verkopers stellen voor om een apart bedrag toe te kennen aan de meubels. Over dit bedrag betaalt de koper dan 4% in plaats van 8% ITP overdrachtsbelasting.

Klinkt goed toch? Hou er rekening mee dat de waarde van de meubels geen deel uitmaakt van de onroerend goed prijs in de eigendomsakte (de escriturawaarde). Dit betekent dat als je in de toekomst met winst verkoopt, je over het bedrag van de meubels alsnog zo´n 19% waardevermeerderingsbelasting moet betalen. Het is dus vooral een voordeel voor de verkoper. Als de verkoper erop staat, dan is een redelijk bedrag van enkele duizenden euro´s voor meubels (dus t/m keuken en alle elektrische apparatuur) echter moeilijk te weigeren.

Het belastingnadeel voor de koper geldt uiteraard ook als de verkoper een deel van de verkoopprijs helemaal zwart betaald wil krijgen om zoveel mogelijk ITP overdrachtsbelasting uit te sparen. Dit is illegaal, bijzonder onpraktisch en ouderwets: niet doen. De makelaar dient overigens een inventarislijst op te stellen (eventueel met foto´s), vooral als er waardevolle spullen worden meeverkocht. Denk aan de dubbele designkoelkast die wordt vervangen door een rommelmarktmodel. Als het huis leeg opgeleverd moet worden, dan kun je dit vanwege de kosten ook het best op papier laten zetten. Uiteraard is het aan te raden om deze lijst in het privé koopcontract op te laten nemen.

Het is altijd aan te raden het huis kort voor de overdracht te (laten) controleren op aanwezige meubels, actieve servicecontracten van water en licht plus de algemene staat van het huis. Maak hierover duidelijke afspraken als dit door de makelaar gedaan moet worden.

Taxatie

Eventueel kan er een taxateur ingehuurd worden om de waarde van het huis te bepalen via een officieel taxatierapport. Een bekend bedrijf hiervoor is Tinsa. Het brengt wel de nodige kosten met zich mee en dit gebeurt in Spanje minder vaak dan in Nederland of België. Als je een hypotheek nodig hebt, is een taxatie verplicht. In de meeste gevallen ligt de taxatiewaarde sowieso onder de commerciële marktwaarde, vooral op het platteland. Het dekkingspercentage van de hypotheek wordt berekend over de laagste waarde tussen de taxatie en de aankoopprijs.

Bouwkundig onderzoek architect

Een officieel bouwkundig rapport van een woning is bij twijfels en bij oudere woningen wel aan te raden. Een architect kan eventueel een inspectie uitvoeren voor gemiddeld zo´n 600 euro. Hou er rekening mee dat hij nooit een ‘100%-goed garantie’ kan geven. Dit om het simpele feit dat hij bijvoorbeeld niet de muren open kan breken. Hij kan dus niet de staat van de o.a. bekabeling en de leidingen te controleren. Let ook zelf met de makelaar op zaken als elektriciteit, watertoevoer, riolering / septic tank, geluidsoverlast, bouwkundige tekortkomingen (lekkages, schimmel, scheuren in de muren, loszittende tegels, etc). Dit soort tekortkomingen kunnen flink wat kosten met zich mee brengen en verborgen gebreken zijn in principe niet te verhalen op de vorige eigenaar.

Nieuwbouw: bouwgarantie en BTW

Juridische voorwaarden aankoop huis AndalusieDe ontwikkelaar of bouwonderneming hoort tegenwoordig altijd over een officiële bouwgarantie (aval) te beschikken voor nieuwbouwprojecten. Daarmee wordt gegarandeerd dat de koper zijn geld terugkrijgt als het bedrijf onverhoopt failliet mocht gaan. Of als de bouw grote vertraging oploopt. De exacte condities dienen in het koopcontract te worden aangegeven. Laat deze goed controleren door een advocaat.

Bij nieuwbouw betaal je geen ITP overdrachtsbelasting. In dit geval is het 10% BTW plus 1,5% AJD belasting (Impuestos Actos Juridicos Documentados). Over de grond betaal je in sommige gevallen 21% BTW, net als voor los aangekochte garages. Ook de kosten van de advocaat zijn in dit geval hoger, omdat er meer papierwerk is en het project vaak over langere tijd loopt, met name bij off-plan projecten. Het voordeel van off-plan en vaak ook bij bijna voltooide nieuwbouw, is uiteraard dat de koper nog zijn eigen wensen kan later realiseren qua plattegrond, materialen, apparaten, etc.

Nieuwe servicecontracten en Comunidad (VVE)

Ook nieuwe contracten voor water en elektriciteit zullen duurder uitvallen. De reden hiervoor is dat in sommige gevallen een architect een speciaal ´boletín´ (rapport) moet opstellen. Het hele proces van het aanmelden van nieuwe servicecontracten kan daarnaast de nodige tijd kosten. Plan dus geen vakantie direct na geplande opleveringsdatum en zowiezo kan er ook vertraging optreden in het afgeven van de Vergunning voor Eerste Bewoning (LPO, Licencia de Primera Ocupacion). Laat je daarnaast goed informeren over de situatie en vaste kosten van de toekomstige comunidad (VVE).

Na de notariële overdracht

Inboedelverzekering

Misschien wel het belangrijkste advies in deze lijst ´Juridische tips huis kopen´… Vergeet niet vanaf de dag van de overdracht een goede verzekering (inboedel-/opslag-/brandverzekering) af te sluiten. Dit geldt vooral op het platteland, want bij schade of brand mag je officieel niet herbouwen! Reken niet op de verzekering van de comunidad/VVE in een appartementenblok. Die dekt in Spanje standaard namelijk minder dan in Nederland of België. Laat het liefst ook alle sloten vervangen om begrijpelijke reden.

Servicecontracten

De advocaat draagt meestal zorgt voor de overzetting van de bestaande contracten voor water, elektriciteit, IBI basura en de Comunidad. Vraag echter na hoe het zit met TV/Internet en telefoon, vooral op het platteland. Voor CanalDigitaal TV en voor internet via radio (Axartel)- of mobiele telefoon-signaal  (bijvoorbeeld 4G van Orange) is het aan te raden eerst terplekke de ontvangstmogelijkheid te checken. Geen schotel mogelijk of te duur? Met een internetsnelheid vanaf 10 Mb is Netflix al een prima optie. Ook met een Spaans abonnement kun je voor Engelse taal en Nederlandse ondertiteling kiezen.

De 3% belastinginhouding niet-fiscaal residente verkopers 

Is de verkoper niet fiscaal-resident in Spanje? Dan wordt er bij de overdracht verplicht 3% van de escriturawaarde ingehouden door de koper. Dit is een verplicht voorschot op de landelijke waardevermeerderingsbelasting van de verkoper. Volgens de wet moet de koper deze retentiebelasting namelijk binnen 4 maanden na de overdracht namens de verkoper aan de belastingdienst betalen. Is er geen winst is tussen de aankoop- en verkoopwaarde (min aftrekposten)? Dan kan de verkoper zijn geld nadien alsnog terugvorderen. Uiteraard zijn er hiervoor wel administratiekosten. Deze regeling is ingevoerd om te voorkomen dat niet-residenten Spanje verlaten zonder belasting te betalen. Let wel: het gaat hier alleen om een inhouding / verrekening. Het zijn geen kosten en het heeft geen invloed op de koper. 

Spaans testament

Daarnaast is het als juridische tip aan te raden om een Spaans testament te tekenen. Hiermee kun je namelijk de Nederlandse  of Belgische erfwet aanwijzen. Voor residenten in Spanje is het noodzakelijk als je in eerste instantie aan elkaar wilt nalaten in plaats van de kinderen of overige familie. Dit zou in Spanje namelijk geen voordeel kennen omdat er meestal geen erfbelasting / successierechten wordt gerekend tussen naaste familie (echtgenoten, kinderen, kleinkinderen, ouders). Maar ook voor niet-residenten die aan elkaar willen nalaten is het Spaanse testament aan te raden i.v.m. kosten en bureaucratie voor de erfgenamen. Heb je een Spaans testament van vóór 2015? Laat deze dan door een advocaat controleren op de nieuwe clausule van de keuze voor de nationale erfwet.

Juridische tip: aftrek toekomstige waardevermeerderingsbelasting

Heb je net een huis gekocht? Zorg dan dat je alle officiële bonnen en facturen bewaart plus de officiële betalingsbewijzen (geprinte bankafschriften). Als je ooit gaat verkopen, dan zijn deze kosten aftrekbaar van de waardevermeerderingsbelasting over de winst.

Verhuur vakantiewoning Andalusie: RTA register, B&B licentie, LPO en IRNR belasting

Registro de Turismo Andalucia (RTA)

Plannen voor commerciële vakantieverhuur? Voor stedelijke / urbano eigendommen is er sinds mei 2016 een nieuw verplicht verhuurregister (RTA). Dit geldt voor verhuur van minder dan 2 maanden. Dit Registro de Turismo Andalucia checkt of de woningen aan de minimale eisen voldoen. Op de checklijkst staan bijvoorbeeld de EHBO kit, toeristische informatie, officiële klachtenboek, brandblusser, ramen, max aantal bedden/huurders, airco (hoewel discutabel en niet iedere inspecteur keurt ventilatoren af), etc. Daarnaast moet officieel iedere afzonderlijke boeking binnen 24 uur officieel bij de Guardia Civil worden aangemeld bij de Guardia Civil. Net als bij een hotelreservering, dus.

Licentie van Eerste Bewoning (LPO)

Een lastig punt bij de aanmelding is de LPO, oftewel Licencia de Primera Ocupacion (Licentie van Eerste Bewoning). Deze wordt verplicht gesteld, maar de meeste huizen hebben deze niet (meer), bijvoorbeeld omdat ze van vóór de jaren 80 dateren. De LPO hoort niet bij de standaard verkoopeisen binnen het juridisch onderzoek en er is geen enkele autoriteit die verder om deze licentie vraagt. Sinds maart 2018 blijkt ironisch genoeg dat het RTA register in sommige gevallen toch boetes uitdeelt, zelfs in gemeentes zoals in Nerja waar het stadhuis helemaal (nog) geen procedure heeft voor de aanvraag uit gebrek aan capaciteit. Als tussenoplossing is er nu wel een speciale Licentie van Eerste Bewoning speciaal voor toeristische verhuur, maar er liggen inmiddels meer dan 1.000 aanvragen bij de gemeente. In andere gemeentes is wel mogelijk een complete en nieuwe Licentie aan te vragen, mocht er geen kopie gevonden worden op het gemeentehuis. De kosten inclusief belasting en architect bedragen snel twee duizend euro.

Heeft je reclame geen RTA registratienummer, dan kunnen er sowieso ook boetes volgen en in de meeste gevallen is het tegenwoordig ook niet meer mogelijk om via de officiële sites als AirBNB of VakantiehuizenSpanje (Spain-Holiday) te verhuren. Niet professioneel verhuren aan familie en vrienden mag overigens wel zonder nummer en zonder belastingaangifte.

Verhuur AirBNB of B&B (casa/hotel rural)

Voor huizen op het platteland of in gemeenten met minder dan 20.000 inwoners is er een ander register. Dit werkt volgens de controleur echter praktisch hetzelfde (behalve op het punt van de Licencia de Primera Ocupacion / Licentie van Eerste Bewoning, waar niet naar gekeken wordt omdat deze in het algemeen onterecht zijn afgegeven, als al aanwezig). In dit register hanteert men een officiële limiet van in totaal 3 maanden verhuur per jaar, echter wordt hier momenteel in de praktijk niet op gecontroleerd. Verder moet je na afgifte van het nummer nog een bordje ´Casa Rural´naast de deur hangen.

Alternatief; een officiële openingsvergunning aanvragen voor een toeristische accommodatie. Dan wordt je in plaats van een ´Casa Rural´ een ´Hotel Rural´ (bijvoorbeeld een Bed & Breakfast, oftewel B&B), hoewel deze termen veel door elkaar gebruikt worden. Maar dit is qua aanvraag een stuk gecompliceerder / duurder. Het verschil zit hem in de services, met name het bieden van ontbijt. Ook heb je hebt geen garanties vóór de aankoop omdat de vergunningverlening door de Junta de Andalucia vaak 6 tot 12 maanden kan duren. Daarnaast zal vrijwel geen enkele verkoper dit punt als beperkende voorwaarde in het privé koopcontract accepteren. Simpelweg omdat dit punt niets te maken heeft met de aankoop.

Beide vormen kunnen zowel als ´zzp-er´ of zelfstandige worden gerund (autónomo) als via een Sociedad Limitada / SL (BV), afhankelijk van o.a. je winst. In verreweg de meeste gevallen is het financieel en administratief gunstiger om autónomo te blijven.

IRNR (inkomstenbelasting voor niet-residenten) per kwartaal

Overigens staat de registratie in het RTA of het rustieke register los van de verplichte inkomstenbelasting (+/- 20%). Niet-residenten moeten in geval van verhuur aangifte doen per kwartaal i.p.v. jaarlijks en niet iedere gestor (accountant) biedt deze service. Ben je wel fiscaal resident? Dan wordt je winst na enige aftrekposten bij je inkomen opgeteld.

Restricties vakantieverhuur in de toekomst?

Op dit moment zijn er nog geen officiële restricties in Andalusië zoals in andere delen van Spanje, maar Malaga stad wil de wildgroei aan aanbod wel aan banden gaan leggen. Buiten de overlast voor de eigen bewoners/buren, zijn de lange termijn verhuurprijzen namelijk met 20% gestegen doordat veel eigenaren nu voor korte termijn kiezen via sites als AirBNB en Booking. In Madrid ligt bijvoorbeeld het voorstel dat de woning eigen toegang aan de straat moet hebben en begane grond moet zijn.

Vragen of referenties makelaars nodig?

Is de koop helemaal afgerond? Kijk dan ook bij onze budgettips voor residenten en Tips voor wonen in Spanje.

Laat het even weten als je opmerkingen of vragen hebt over ´Juridische tips huis kopen in Andalusië´. Ook kan ik je voorzien van diverse referenties van goede Nederlandstalige makelaars in de regio.

Ariane van Wijk 

 Laatste update informatie juridische tips huis kopen: augustus 2018

huis in spanje